“我的房子究竟谁做主？”当暴力拆迁、极端对抗、因拆暴富等社会现象出现时，政府与社会都需要就此做出反思。 12月15日国务院法制办在网站上公布了《国有土地上房屋征收与补偿条例》的第二次征求意见稿（以下简称“新拆迁条例二稿”），引发社会各界关注，比较一致的看法是，“二稿”废除行政强拆、取消商业拆迁等是明显的进步，而老百姓最关注的问题之一：如果“新拆迁条例”能够施行，是不是拆迁后在不添钱的情况下就能买到合适的新房？就此，条例二稿中也有了明文规定：拆迁补偿金不得低于公告之日的市场价、没有法院判决政府无权“强制拆迁”、房屋评估机构由被征收人选择等。但是，笔者认为，“新拆迁条例二稿”如果不能完善以下六个焦点问题，还是不该作为正式条例出台。
焦点1：危旧房改造去掉了需经90%以上被征收人同意的规定。公共利益恐成“橡皮泥”，其界定过于宽泛，同时缺乏对被征收人的权益保障机制。
【 解读】
现行《拆迁条例》中，对于危旧房改造并没有明确规定。在“新拆迁条例一稿”中强调，危旧房改造需经90%以上被征收人同意，补偿方案应当征得三分之二以上被征收人的同意、补偿协议签约率达到三分之二以上的方可生效。
在“新拆迁条例二稿”中，去掉了90%以上被征收人同意的规定。强调保障性安居工程建设、旧城区改建，应当纳入市、县级人民政府国民经济和社会发展年度计划，经市、县级人民代表大会审议通过。
建议：危旧房改造决定权应回归于民
危旧房的改造是否作为公共利益，一直是争议较大的问题。但是，不管怎样界定，改造的决定权必须交给被征收人。也就是说，被征收人有权决定自己的房屋是否需要改造，政府并没有权力随意进行危房改造。但是，在第二稿中，将危房改造的决定权再次交给了政府，这一点很不科学，如果真的这样执行，等于完全否定了被征收人的决定权和抗辩权。
现行《拆迁条例》中，对于危旧房改造并没有明确规定。在“新拆迁条例一稿”中强调，危旧房改造需经90%以上被征收人同意，补偿方案应当征得三分之二以上被征收人的同意、补偿协议签约率达到三分之二以上的方可生效。
在“新拆迁条例二稿”中，去掉了90%以上被征收人同意的规定。强调保障性安居工程建设、旧城区改建，应当纳入市、县级人民政府国民经济和社会发展年度计划，经市、县级人民代表大会审议通过。
建议：危旧房改造决定权应回归于民
危旧房的改造是否作为公共利益，一直是争议较大的问题。但是，不管怎样界定，改造的决定权必须交给被征收人。也就是说，被征收人有权决定自己的房屋是否需要改造，政府并没有权力随意进行危房改造。但是，在第二稿中，将危房改造的决定权再次交给了政府，这一点很不科学，如果真的这样执行，等于完全否定了被征收人的决定权和抗辩权。
焦点2.市场评估
评估机构由被征收人选择
【 解读】
过去，对房屋价值的评估都是由政府指定的评估机构进行，有的甚至是由开发商指定的评估机构来完成。因此，很多被征收人对这些评估机构产生怀疑。
在“新拆迁条例二稿”中明确规定“被征收人选定评估机构的具体办法由市、县级人民政府规定”，“对评估确定的价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定”。
建议：评估不能只考虑房子也得考虑地角
拆迁的房子大多是旧房、老房。但是，旧房、老房并不一定处在不好的地角。因此，房屋评估时，不能单纯地只评估房子的价值，也应该考虑到房子所处的地角的价值。
在过去的房屋价值评估中，时常有忽略地角的可能。这使得拆迁户在拿到补偿款之后无法在原有的优良地角重新买房子，甚至根本买不起房子，这种补偿是不合理的。
评估机构由被征收人选择
【 解读】
过去，对房屋价值的评估都是由政府指定的评估机构进行，有的甚至是由开发商指定的评估机构来完成。因此，很多被征收人对这些评估机构产生怀疑。
在“新拆迁条例二稿”中明确规定“被征收人选定评估机构的具体办法由市、县级人民政府规定”，“对评估确定的价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定”。
建议：评估不能只考虑房子也得考虑地角
拆迁的房子大多是旧房、老房。但是，旧房、老房并不一定处在不好的地角。因此，房屋评估时，不能单纯地只评估房子的价值，也应该考虑到房子所处的地角的价值。
在过去的房屋价值评估中，时常有忽略地角的可能。这使得拆迁户在拿到补偿款之后无法在原有的优良地角重新买房子，甚至根本买不起房子，这种补偿是不合理的。
焦点3：违法建筑明知拆迁还要改扩建不予补偿
【 解读】
在“新拆迁条例二稿”中规定，违法建筑原则上不予补偿，特别是公告征收范围之后新建、扩建、改建房屋，是被征收人投机取巧、侵占公共利益的非法行为。
但是，有些由于历史原因形成房屋手续不全的，应当先由有关部门进行认定、处理。所以，政府在做出房屋征收决定前，应当组织有关部门依照法律、法规对征收范围内未经依法登记的建筑予以认定、处理。处理后确认为违法建筑的，不予补偿。
【 解读】
在“新拆迁条例二稿”中规定，违法建筑原则上不予补偿，特别是公告征收范围之后新建、扩建、改建房屋，是被征收人投机取巧、侵占公共利益的非法行为。
但是，有些由于历史原因形成房屋手续不全的，应当先由有关部门进行认定、处理。所以，政府在做出房屋征收决定前，应当组织有关部门依照法律、法规对征收范围内未经依法登记的建筑予以认定、处理。处理后确认为违法建筑的，不予补偿。
建议：违法建筑要考虑政府责任
新拆迁条例二稿中规定,没有法院的判决政府无权“强制拆迁”。 有些违法建筑是由于多种原因造成缺乏手续，这就涉及到政府的监管疏漏问题，政府在这一方面是有责任的。但是，这个时候再去苛求政府也没有意义了。只能在中间找一个平衡点，按照一定标准对违法建筑做出酌情补偿。
焦点4：征收程序
分户补偿要向全体拆迁户公布
【 解读】
征收程序是规范征收行为、维护被拆迁户合法权益的保障。在“新拆迁条例二稿”中规定，政府决定征收房屋前，应按规定进行风险评估，组织论证，并将征收范围、补偿方案予以公布征求意见。征收涉及被征收人数量较多的房屋时，须经政府常务会议决定。此外，征收部门应当将被征收房屋的调查结果、分户补偿情况，在房屋征收范围内向全体被征收人公布。
新拆迁条例二稿中规定,没有法院的判决政府无权“强制拆迁”。 有些违法建筑是由于多种原因造成缺乏手续，这就涉及到政府的监管疏漏问题，政府在这一方面是有责任的。但是，这个时候再去苛求政府也没有意义了。只能在中间找一个平衡点，按照一定标准对违法建筑做出酌情补偿。
焦点4：征收程序
分户补偿要向全体拆迁户公布
【 解读】
征收程序是规范征收行为、维护被拆迁户合法权益的保障。在“新拆迁条例二稿”中规定，政府决定征收房屋前，应按规定进行风险评估，组织论证，并将征收范围、补偿方案予以公布征求意见。征收涉及被征收人数量较多的房屋时，须经政府常务会议决定。此外，征收部门应当将被征收房屋的调查结果、分户补偿情况，在房屋征收范围内向全体被征收人公布。
建议：征收通知应该逐家发放
关于征收的程序目前争议很大。现在大多数征收通知都是采取张贴公告的方式，但这种方式并不能保证每户居民都能准时看到。因此，应该考虑将公告逐一发放到每户居民家中。
先拆迁后给钱，还是先给钱后拆迁也是难题。难点在于办理拆迁手续时，是先发拆迁公告，然后才协商、签字，开发商再办理行政手续。这个过程需要时间，也不一定能得到所有拆迁户的认可。
关于征收的程序目前争议很大。现在大多数征收通知都是采取张贴公告的方式，但这种方式并不能保证每户居民都能准时看到。因此，应该考虑将公告逐一发放到每户居民家中。
先拆迁后给钱，还是先给钱后拆迁也是难题。难点在于办理拆迁手续时，是先发拆迁公告，然后才协商、签字，开发商再办理行政手续。这个过程需要时间，也不一定能得到所有拆迁户的认可。
焦点5：拆迁主体
政府可委托机构征收但不得营利
【 解读】
在“新拆迁条例二稿”中规定，政府是征收补偿主体，在取消建设单位拆迁的基础上，房屋征收部门可以委托房屋征收实施机构，承担房屋征收与补偿的具体工作。房屋征收实施机构不得以营利为目的。房屋征收部门对房屋征收实施机构实施房屋征收与补偿的行为应当负责监督，并对该行为的后果承担法律责任。禁止建设单位参与拆迁活动，任何单位和个人都不得采取暴力、胁迫以及中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。
建议：设立专业的拆迁第三方
目前在北京等城市都设有专门的拆迁公司。这些公司需要具备一定的资质，其雇用的拆迁工人也要经过培训具备一定资质。因为拆迁不仅涉及到工程技术等问题，也涉及到法律秩序、社会道德等问题，并不是简单的事情。
如果拆迁都能够脱离政府、开发商等利益部门，使之从利益双方脱离出来，那么就避免了利益各方的矛盾激化。同时。专业的拆迁公司更能保质、保效地完成拆迁任务，这一点可以通过合同约定来实现。
政府可委托机构征收但不得营利
【 解读】
在“新拆迁条例二稿”中规定，政府是征收补偿主体，在取消建设单位拆迁的基础上，房屋征收部门可以委托房屋征收实施机构，承担房屋征收与补偿的具体工作。房屋征收实施机构不得以营利为目的。房屋征收部门对房屋征收实施机构实施房屋征收与补偿的行为应当负责监督，并对该行为的后果承担法律责任。禁止建设单位参与拆迁活动，任何单位和个人都不得采取暴力、胁迫以及中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。
建议：设立专业的拆迁第三方
目前在北京等城市都设有专门的拆迁公司。这些公司需要具备一定的资质，其雇用的拆迁工人也要经过培训具备一定资质。因为拆迁不仅涉及到工程技术等问题，也涉及到法律秩序、社会道德等问题，并不是简单的事情。
如果拆迁都能够脱离政府、开发商等利益部门，使之从利益双方脱离出来，那么就避免了利益各方的矛盾激化。同时。专业的拆迁公司更能保质、保效地完成拆迁任务，这一点可以通过合同约定来实现。
焦点6：集体土地征收
依旧没有做出任何规定
【 解读】
目前，按照现行的法律制度，我国就国有土地上的房屋征收和集体土地征收分别由《拆迁条例》和土地管理法调整。没有针对性强的专用条例和法规，因此对于集体土地的征收，存在诸多矛盾，大多数暴力拆迁也都发生在农村集体土地上。“新拆迁条例”一稿和二稿中，对于集体土地的征收依然没有做出任何规定。
依旧没有做出任何规定
【 解读】
目前，按照现行的法律制度，我国就国有土地上的房屋征收和集体土地征收分别由《拆迁条例》和土地管理法调整。没有针对性强的专用条例和法规，因此对于集体土地的征收，存在诸多矛盾，大多数暴力拆迁也都发生在农村集体土地上。“新拆迁条例”一稿和二稿中，对于集体土地的征收依然没有做出任何规定。
建议：集体土地征收矛盾更大
按现在的政策，必须先把集体土地征成国有土地，然后才能进行拆迁。但是，目前这个条例没有涉及这方面的问题，解决集体土地的拆迁是个复杂的问题，但是也是必须解决的问题，因为集体土地与国有土地的性质不同。征用集体土地带来的后续社会问题也比较严重，因此必须尽快对此做出明确的规定，保障被征收人的权益。
按现在的政策，必须先把集体土地征成国有土地，然后才能进行拆迁。但是，目前这个条例没有涉及这方面的问题，解决集体土地的拆迁是个复杂的问题，但是也是必须解决的问题，因为集体土地与国有土地的性质不同。征用集体土地带来的后续社会问题也比较严重，因此必须尽快对此做出明确的规定，保障被征收人的权益。
拆迁“变法”大事记
1991年6月《拆迁条例》公布
国务院发布《城市房屋拆迁管理条例》，当时城市建设的主体多是国有单位，以政府为主导的拆迁行为，较少涉及公共利益和非公共利益的区别。
2001年6月《拆迁条例》修改
修改后的《拆迁条例》颁布并沿用至今，但仍未区分公益和商业拆迁，其运作模式依然沿袭了建设单位向政府申请拆迁许可、获批后实施拆迁、发生纠纷由政府裁决、被拆迁人拒绝拆迁的实行强制拆迁等做法。
2004年3月《宪法》增“征用补偿”
《宪法》第四次修正案增加了“公民的合法私有财产不受侵犯”、“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿”等内容。
2007年3月《物权法》规定“拆迁补偿”
《物权法》规定：为了公共利益的需要，依法可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产,应给予拆迁补偿、维护被征收人的合法权益，征收个人住宅的还应当保障被征收人的居住条件。
2009年12月7日 学者建言审查《拆迁条例》
北大五名法学学者沈岿、王锡锌、姜明安、钱明星和陈端洪向全国人大常委会建言，认为《拆迁条例》与《宪法》、《物权法》等抵触或冲突，建议对《条例》进行审查。
2009年12月26日 国务院法制办研讨草案
国务院法制办组织座谈会，邀请了包括北大的这五名学者（其中陈端洪因事先安排有事而未出席）在内的专家研讨《国有土地上房屋征收与拆迁补偿条例》草案。
2009年12月29日全国人大组织座谈“修法”
全国人大法工委邀请这五名学者就修改《拆迁条例》进行座谈，直言最近有些地方突击拆迁现象严重，建议全国人大法工委和国务院关注，由国务院出台通知，要求各地在元旦、春节期间遏制突击拆迁的发生。
2010年1月9日“新拆迁条例”首次征民意
国务院法制办公布《国有土地上房屋征收与补偿条例（草案）》，向社会公开征求意见。
2010年12月15日
“新拆迁条例”再度征民意
国务院法制办公布《国有土地上房屋征收与补偿条例（第二次公开征求意见稿）》，再度就“新拆迁条例”立法征求公众意见。
国务院发布《城市房屋拆迁管理条例》，当时城市建设的主体多是国有单位，以政府为主导的拆迁行为，较少涉及公共利益和非公共利益的区别。
2001年6月《拆迁条例》修改
修改后的《拆迁条例》颁布并沿用至今，但仍未区分公益和商业拆迁，其运作模式依然沿袭了建设单位向政府申请拆迁许可、获批后实施拆迁、发生纠纷由政府裁决、被拆迁人拒绝拆迁的实行强制拆迁等做法。
2004年3月《宪法》增“征用补偿”
《宪法》第四次修正案增加了“公民的合法私有财产不受侵犯”、“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿”等内容。
2007年3月《物权法》规定“拆迁补偿”
《物权法》规定：为了公共利益的需要，依法可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产,应给予拆迁补偿、维护被征收人的合法权益，征收个人住宅的还应当保障被征收人的居住条件。
2009年12月7日 学者建言审查《拆迁条例》
北大五名法学学者沈岿、王锡锌、姜明安、钱明星和陈端洪向全国人大常委会建言，认为《拆迁条例》与《宪法》、《物权法》等抵触或冲突，建议对《条例》进行审查。
2009年12月26日 国务院法制办研讨草案
国务院法制办组织座谈会，邀请了包括北大的这五名学者（其中陈端洪因事先安排有事而未出席）在内的专家研讨《国有土地上房屋征收与拆迁补偿条例》草案。
2009年12月29日全国人大组织座谈“修法”
全国人大法工委邀请这五名学者就修改《拆迁条例》进行座谈，直言最近有些地方突击拆迁现象严重，建议全国人大法工委和国务院关注，由国务院出台通知，要求各地在元旦、春节期间遏制突击拆迁的发生。
2010年1月9日“新拆迁条例”首次征民意
国务院法制办公布《国有土地上房屋征收与补偿条例（草案）》，向社会公开征求意见。
2010年12月15日
“新拆迁条例”再度征民意
国务院法制办公布《国有土地上房屋征收与补偿条例（第二次公开征求意见稿）》，再度就“新拆迁条例”立法征求公众意见。
北京“最牛钉子户”终让道
坚守4年拒搬迁堵路(图) 遇到类似问题，新《拆迁条例》能快速解决吗？