从4月17日楼市第一轮调控开始到9月29日的二次调控出台，全国楼市都笼罩在作用力与反作用力的博弈之中，以房价走势从最初的简单动荡演变为热力上涨，“暖冬”既成事实来看，二次调控无疑已显露出“空调”的疲态。目前一线城市在二次调控中所表露出的量价齐升，已经让开发商将调控的煎熬理解为享受，从最初的恐惧转换了心情，开始大肆体味其中痛并快乐的乐趣。
开发商抢地后市预期看高成为普遍共识
前段时间，楼市频出“地王”。首先这个时候拿地，地价成本是一大诱惑，其次对后市的预期更是刺激开发商积极拿地的动力。
截至12月1日，万科已累计实现销售面积830.7万平方米,销售金额1000.6亿元,远超全年800亿元的目标。而据中原地产监测数据显示，截至11月份，国内13家标杆房企中已经有9家提前完成年度销售目标。如此鼓胀的荷包，让手握数百亿现金的大型房企冲刺拍地还有什么悬念呢。据统计,11月20日~26日的仅仅7天内,全国仅上海、北京等10个城市的土地成交量,就达到160余幅、957.19万平方米,共计522.42亿元。土地市场的火爆和地王频出的时代再次到来，折射的不仅仅是开发商手中资金充裕的事实，未来楼市的预期也在一级土地市场的爆棚中持续上升，未来的楼市调控将面临更多的压力和难度。
通胀预期与流动性泛滥对冲了调控成效
房价之所以如此逆势上涨，调控之所以失实效，与通胀预期与现金泛滥不无关系。且不说其他，10月CPI高达4.4%，11月达到了5.1%，创下了28个月来的新高，对消费者来说，货币购买力的下降显然让自己的资产无形中缩水，而如何将自己的资产保值增值是更多人选择，在如今投资渠道短缺的情况下，股市的低迷显然让更多资金涌向了楼市。当CPI超过3%时房价的上涨压力就难以避免了，而10月、11月的连续破4破5，显然上升的通胀预期有力助推了楼市的温度。而从本轮调控目的来看，显然是面对投机、投资群体，对于真正的财富阶层来说，收紧的银行信贷不仅不能动摇财富阶层的投资能力，相反一定程度上刺激了楼市的高端客群的投资和购买热情。
另外，目前在打击农产品炒作的背景下，社会上的民间游资也亟待寻求投资目标，大量游资开始转战楼市，这一点从近期上海、北京等一线城市的商业地产和高端物业的逆势热销中可见端倪，数十万亿甚至更多的民间游资给房地产市场注入了不可低估的支撑力。尤其在如今流动性过剩的格局尚未被打破之前，房价出现大幅下调的概率更是微乎其微。这些显然给楼市调控造成了对冲之势，不可避免的削弱了调控效果。
供应结构不改善供需矛盾难以调解
如今的楼市，降价预期日益高涨，而房价的下降局面却没有明确显现。有开发商表示，一旦房源降价，就会短时间内被抢购一空，此局面很大程度上说明供应不足与需求旺盛之间的矛盾依旧非常明显。从数据上看，11月成交明显回落的同时，是成交均价有限回落3%的事实。从实际市场反应来看，11月后，不少开发商都放慢了推盘的速度，不少计划推盘的项目也进行了调整，如此一来造成了有效供给的减弱，使得更多的购房需求在政策预期和供应紧缩的双重压力之下被迫转向观望。
遏制房价过高有两个关键，一是增加供应量，二是控制通货膨胀，在物价全面上涨的情况下，要房价下跌几乎不可能。所以改善供应结构增加供应量就成为调控显效的最给力的手段和措施。事实上，如果控制住需求同时供应增大，必然使得今后一定时期房价上涨几无可能；如果控制住需求而供应却随之减少，那么推后、延迟购房和投资性的购房需求的集中释放无疑将会再次推高房价，造成楼市报复性甚至惩罚性反弹。所以，切实有效增加住房供应才是本次调控的关键。不过即使楼市回暖，一旦随之而来的“决堤式”购房释放也会使得房价下降可能几乎为零，那么真正能够有效释放房价压力的保障性住房将成为最为有效的举措。虽然政府保障性住房改革的步伐一直没有停歇，但保障性住房的供需缺口巨大和其周期性特点决定了这一举措的实施见效要很长时间，保障性住房的供需缺口太大了，50%的保障性住房的比例究竟何时能够上市，这才是解决根本性问题的时刻。
“量价齐升”让楼市调控加码成为可能
仅从国家统计局数据11月份数据显示，11月份全国70个大中城市房价环比上涨0.3%，涨幅比上月扩大0.1个百分点，从投资开发来看，总投资为42697亿元，同比增长36.5%，销售面积和销售额也分别环比增长9.0%和4.1%，无论是开发还是销售，均表现出量价齐升并且后劲十足的态势。如此越调控越失调的尴尬对政府来说显然是无法面对的，对此北京市住建委新闻发言人就明确表示，“政府调控房地产市场的决心绝不动摇，如果房价出现较大波动，金融、信贷、税收等调控手段将有可能‘加码’。 ”
楼市调控之所以“失调”，显然在信贷和财政上给开发商留下了很大的“活口”，土地财政没有被抑制，房地产对未来看涨的预期没有被抑制，保障房平衡市场的预期也没有建立，保障房的分配机制不够完善，同时还有通胀预期的日益强烈.
在这样一个局面下，如果再不进行深度调控，明年房地产市场的发展将是极其可怕的。而日前召开的中共中央政治局会议也明确定调，2011年中国将实施积极的财政政策和稳健的货币政策，显然这一调子已为明年楼市“调控收紧”埋下了伏笔。
明年的关键是政策落实
当楼市调控已经成为一种常态，二次调控也好，三次调控也罢，也就没有什么具体的名称意义，不过不可否定的现实是，如今楼市调控通过金融、土地、税费、市场监管乃至保障性住房等一整套体系和手段的局部调整模式已经形成合力，关键是各个局部调整的落实程度究竟如何，这才是调控显效的关键。这样看来，新一轮调控是否会到来也不是那么重要了，最重要的是眼前这些调控的措施和手段还都浮在半空，2010年，显然已经从政策调控年沦落成为政策观察年，那么2011年，如果调控决心未改那么将毫无疑问地成为政策落实年，让首付比例提高、利率的提高、保障性住房的大量上市等等都是调控的关键。
国土部声音：
12月19日发出《关于严格落实房地产用地调控政策促进土地市场健康发展有关问题的通知》。