十二五规划篇！
2011~2015年将是中国走出全球金融风暴后的第一个五年计划，也是至关重要的五年，当中让政府伤透脑筋的房地产业的内容自然成为了世人对十二五规划最关切的要点。而从其相关内容中看，政府已正式动手弱化房地产业的“支柱性产业”的定位，并将房地产业发展的主基调转到了保障性住房建设和税制改革上来。
仅仅从表面上看，规划内容是把房地产业从过去十二年表现中过于体现商品化向民生保障方向拉了拉，但从深层次上讲却透露出中国政府对整体经济发展结构改革的深远意义。试想，如果每年的保障性安居工程真能达到600万套的规模，则商品房市场的投资势必将会出现一定幅度的降低，剩余资金完全可以引导至新兴产业群中，推动出新的“支柱性产业”形成规模。而房产税的研究、试点工作的推进，也可以为中国探索出一条长期稳定的税源之路，大大缓解改革开放三十多年来中央与地方税收矛盾的问题。
据悉，在十二五整体规划的基础上，近期由中国房地产行业协会牵头起草的全国房地产行业“十二五”发展规划有望在本月底形成初稿。大体内容体现出淡化房地产业“支柱性产业”的说明，充分体现出保障性安居工程的重要性，听说至少在未来两年里，保障性住房建设将是政府力推的重点工作，2011年和2012年两年内全国保障性住房建成量将达到1300万套。而从这点上讲，也可以分析为没有足够的保障性安居工程建设的力度，就根本谈不上增加消费扩大内需的基础，从“国富”到“民富”就更无从说起。
总的来说有了十二五规划的明确定位，中国各级政府不再可能象以前那样“照顾”房地产业了。对经济结构进行改革的决心已经非常清楚了，不动房地产业这根资金密集型“支柱”，别的产业就很难赶超为“支柱性产业”，中国经济的未来就不太可能出现新的腾飞。所以，整个房地产行业不能再抱有一丝侥幸，象2008年底和2009年上半年那样的救市行为一去不复返，房企也必须跟上形势走出自我创新之路，企业在在身发展和项目规划、设计、建设、营销等各各环节都应体现回归民生、贴近居住的思路，否则最终只会成为政策精准打击的目标。
房地产调控篇！
众所周知，过去的几年间虽然中国政府不断出台房地产调控政策，但房价始终没有出现大家所预期的下跌。其实这个概念还是有一定偏差的，实际上每次出台调控政策都能改变房价变化的曲线，只不过每次调控都是治标不治本，被压抑的需求总能像迸发出滚烫的熔岩一般，融化掉坚冰和巨石，高歌猛进的房价一边哼着小曲一边蔑视着还没买房的人那紧绷的神经。
我曾直截了当的指出过楼市调控要想达到“居者有其所”的预期效果就必须着重解决三方面的问题：
一是增加住房用地的有效供应。
应该说房改十二年来城市化发展较迅猛的地区住房建设用地规划都没能赶上发展的速度，这在一定程度上导致了房地产市场供需失衡的状态。这就要求住房城乡建设部门必须加快步伐，尽量灵活和快速的编制和公布住房建设规划，调整好市场中土地供应的节奏，确保市场的稳定。
二是确保保障性住房建设的结构调整。
这些年来关于经济适用房的讨论一直没有停息过，开宝马住经适房的问题、“六连号”问题一直都显现着现在保障性住房结构的弊端，保障性住房具不具有资产价值到现在都说不清楚，却有很多人已经通过保障性住房赚取了高额收益。现在据说中国各地政府已经在计划增加公租房和廉租房在保障性住房中的比例，这可以说是一个良好的开端，也只有如此坚持不懈的改革下去才能最终体现出社会公平的体制效果。
三是形成行之有效的问责制。
这么多年出台了很多调控政策，在不谈效果的基础上，我们都清楚的看到了执行不畅的问题，也看到了腐败问题层出不穷。只有真正在政府职能部门内建立问责机制，并能公开接受社会监督，才能根治顽疾，为楼市达到调控目标奠定基础。
就不说远了，反观2010年4月份以来的房地产调控，为什么9.29的“国五条”又捡4月份的“国十条”中的重点重申了一遍？若不是各级政府政策执行和各部门间配合缓慢，几乎相同的内容又何必重申。现在的中国楼市简直就像鬼魅缠身似的，无能为力，自感空虚匮乏，精气被吸干了似的。“国五条”当中最重要也对购房者影响最大的就是就首套房的首付由2成提高到3成；停止发放购买第三套及以上住房的贷款，对不能提供一年以上当地社会保险缴纳证明和纳税证明的非本地居民暂停发放购房贷款。以及限定居民家庭购房套数的条款。
如果停止发放购买第三套及以上住房贷款是为了抑制投机性需求的话，市场完全可以理解其行为，最起码短期内的确可以抑制一部分投机性需求。
但提高首套房贷款首付比例就完全可能影响到自住需求，因为购买首套房的大多还都是自住居住者，也是需求量最大的购房人群，但我们不是一直以来都是鼓励自住需求的吗？为什么还要在他们身上加码？难不成是银行业务风险太大了，迫不得已连“刚需”的奶酪都要动不成？
而对于不能提供一年以上当地社会保险缴纳证明和纳税证明的非本地居民暂停发放购房贷款这条，实际上以中国的城市化发展进度来看，太多迁入城市务工的人员不光人数众多而且都比较新，你非要让他们等上一年后才能买房，就等于让他们把置业的机会拱手让人。可以想象的到的是预计一、二、三线城市的房租又将向上有个新的飞跃，本地人也将迎来最后一次低价置业的时机。
至于已经出台限购令的16个城市和地区，虽然短期内限制了在本地的一定投机购房的需求，但只是改变了投资资金的走向，却无法消灭。这在不同程度上使一线城市的房产投资资金都在转向二、三线城市，对当地的经济提升起到推波助澜的作用，换个思路考虑，总不能把资金总留在一线城市，那样贫富差距岂不是更大。
我们都知道这些方面的问题正是中国政府在面对房地产业时的软肋。也在历来的回顾中都不难看到执行和监管的缺失，也使每一次房地产调控最终成为“空调”的最深层次问题，不得不说要保证调控的目标，就不得不注重完善制度的建设，而这偏偏我们说的清，却没做好。
现实篇！
很多人在每个调控政策出台后都谈到对楼市的预期，而实际上我们更应该谈论对楼市的认识。最近在出席一个关于投资和购房的研讨会上，与会的专家学者早就忘了9.29新政的威力，就算加息的问题也很少有人问津。
大家谈论的方向似乎并不局限于房子本身，而更多的开始结合中国经济的现状来广泛分析对楼市的影响。其中很多观点不得不说并非以前没有出现过，而是以前从没有被关注过而已。
中国的经济似乎没有顶了。但当人们为每次涨工资喜悦的同时，却发现猪肉越来越买不起了；大蒜越来越吃不起了；衣服越来越穿不起了；装修越来越装不起了；房子越来越买不起了。中国经历的商品物价大幅攀升也不是一两次了，但大多数老百姓就是只会抱怨工资不涨，很多人也并不知道改革开放最首要的是改思维，为什么当年邓小平要下指导令，让100万老干部自愿退休、退岗，就是因为年轻一代才有更强的接受新事物的能力，中国的改革才不会受到更多的阻力。
一直以来我们并不知道思维阻滞了我们多少次个人财富快速增长的机会，大量所谓抓住了机遇的人大多是“被”了一下，真正从思维理念上接受和预见到的人少之又少。在此我们可以提出影响未来一段时期内中国楼市走势的除了老生常谈的供需关系外，还有以下三点：投资思维、通货膨胀、本币升值！
首先，你什么时候才真正肯把投资的钱投入房产上的？
其实我们很多人都有过一种的经历，我想买房，结果全家人开大会不让买，不让买的理由就是三点：1、贷款交利息不值，没钱就别买；2、家里有房子今后是留给你的，你买房子干什么；3、房子就是住的，哪有靠买房挣钱的一说。
2008年以前在中国，买房投资甚至不被认为是合理的投资渠道，很多买房挣到钱的人甚至是被人不屑的。可峰回路转的事却发生在了2009年，经过全球金融危机的洗礼，中国政府再次祭出地产救市大旗，媒体大肆宣传理的投资理财，不到半年的时间，连3岁小孩都知道买房是合理的投资渠道之一，而且是最挣钱、最没风险的投资渠道，老百姓都投入到了“全民买房”的人民战争之中。这种理念、这种思维仅在一年不到的时间里都发生了如此巨大的变化，这在各个现代化国家里都是少有发生的。
其次，我要问大家一个问题，100元人民币现在你还能买多少东西?10年前你能买多少东西？20~30年前你能买多少东西？
在现实的课堂上给我感触最深的到是逢年过节燃放的鞭炮，20年前我清楚的记得我能买下用来装一台 29英寸大彩电纸盒那么多的鞭炮；10年前我只能买下用来装微波炉纸盒那么多的鞭炮了；而到如今也就是两挂鞭喽。
通货膨胀对我们来说是什么？它时刻就存在我们身边，也影响着房价。在我通过微博与人交流中国房价高不高的问题时，长实地产的董事郭子威先生告诉我：他认为大陆的楼市到现在都是在弥补以前市场化的缺失，蒸蒸日上的房价让大多人心里没底，但说实在的，大陆还没见识过什么是高房价。而对于香港人而言，却早就习惯跟随经济波动选择适合自己的理财方案了，买房是他们理财配置中的一部分，通胀时期买金、买股、买房是他们必做的功课。
国际石油价格在涨，国内的油价越来越高；钢材价格在涨；建材价格涨价；“姜你军”、“蒜你狠”、“糖高宗”频频出现；9月CPI3.6%， 10月CPI能达到4%。什么都在涨价，你偏偏说房价不该涨，自然说不过去吧。
第三，你知道热钱的事吗？
截止至2010年9月，中国外汇储备已达2.6483万亿美元，三季度新增外汇储备达1940亿美元。如果我没记错的话，2008年底我国外汇储备应该在1.9万亿美元左右，2000年时可能还没达到1000亿美元。这么多年国际上有如此之多的资金涌入中国，加上增速不减的M2，在考虑这些资金投资过程中撬动的金融杠杆，央行印钞的机器运转的发烫都唯恐赶不上发钞的速度。
前几日，南京江北出了新地王，雅居乐地产（03383港股上市）以溢价538%的高价拿下了G40块地，在二次调控出台，加息出现之后还敢如此拿地，一时轰动了整个地产界。但暂且抛开作秀省下外媒宣传费用或一时脑袋发热的思路，大家都该想到了7月份雅居乐向摩根士丹利出售了旗下地产公司30%的股权换区了58.2亿融资的信息，外资在明目张胆的进入中国赚取收益。
在人民币升值预期下，国外投机资金选择了中国这块蛋糕。但投机资金就是投机资金，它是具有狼性的，它不会考虑你的长期发展需要，它只会考虑怎么样来钱快就怎么样做。外监局一直以来的思路都是希望能让外来的热钱沉淀下来，可惜抑制效果不好。一方面，这些资金游荡惯了，就是用来炒的，谁没事干了跑你这就变成长期投资资金了？这点我们意识不清，应该是防和管，却不该允许放进来了再引导，这叫引狼入室；另一方面，地下钱庄等暗地违规的操作渠道管控不住，资金进出没那么复杂，甚至沦为利益集团洗钱的工具。
但不论怎么说，这些钱进来了，与以往浙商、晋商、徽商等炒作资金不同的是，这些资金规模更大、集中度更大、危害性更大。而偏偏他们的思路一样，实体产业不感兴趣，炒楼、炒股、炒金是最爱，炒金、炒股（包括期货市场）我们不多说，我们就来说说炒楼，想想这些资金如何影响我们的楼市。
1、一些意见是外来资金会选择高端物业。但想想我们的限外令对其限制很大，以一线城市和部分热点城市的规模来考虑，最多也就是几十亿美元的空间，影响不应该很大；
2、资金会选择向雅居乐这样的地产公司入股，在中国收紧开发贷款的情况下，用一些苛刻条件融资给这些地产公司，当然我们无法去探知其商业秘密，但大概就是如果完不成业绩赔偿多少；未来回购这些股份时至少达到什么标准等等。可如果再往深了想想，这些资金在国内选出100家像雅居乐下属公司这样的进行投资并不难，推算一下的话就是6000亿人民币的规模，按开发时需有30%自有资金来算，撬动的却是2万亿规模的市场，我们的央行要印多少钞票流入市场？？？想想吧
3、房地产信托基金在中国还是比较陌生的，但在国外并不新鲜。简单的解释就是用基金形式投资房产的投资行为，而投资者不需要自己直接投资房产，还能借助规模效应降低投资风险。这些基金有的介入保障房的建设，有的介入商品房建设。基金的发起者现阶段从国内吸金还尚有难度，主要是投资意识还未达到要求，但已进入中国的外来资金却不这样想，通过这样的渠道即合法、又保险、时间也合适，该赚赚，该跑跑。
投资思维、通货膨胀、炒作热钱，三管齐下，冲击中国。这是一个势头，是一股势力，也是一种力量。哪个现代国家没有经历过，我们躲不开的，市场的力量不是靠行政命令所能阻挡的了，当我们赚少了埋怨国家，穷了坐等国家保障时，西方国家的人们却经历了不止一次金融危机的洗礼，人们已经懂得了在风云变化的市场中尝试、进攻、回撤、接受现实，在不断的创新、不断的进步。
或许大家还有疑问，但楼市只是在交易面积上出现了针对新政出台后的环比回落。而在房价上我们倒不必太过研读数据，国家统计局年初一条2009年70个大中城市房价上涨1.5%就让所有人无法通过正规渠道获取的数据来做分析，因为无法取信于人，到不如各自通过身边的事例来感同身受一下吧。
而十天之内央行两次上调存款准备金率也让人产生了不少遐想，虽然这个政策对应对流动性过剩作用很大，但实际上半年内存款准备金率上调到19%也是正常的。因为再不控制信贷，明年房地产开发投资还会继续上一个台阶，钱都放到房地产业了，其它实体产业还怎么办？正巧房地产业是资金密集型产业，控制资金流向自然可以起到调控房地产的作用，所以这个政策对房地产的影响会逐步显现，但绝不是现在，预计会在明年的下半年。
所以根据这些现状，我们必须保持清醒的认识，老百姓既要积极主动的面对投资环境的变化，也要防范投资风险，尤其对楼市投资要有区域和热点的判断，毕竟以往随意买房就挣钱的时代已经是不存在了；房地产开发商要主动面对银行收紧信贷的局面，积极扩展融资渠道，扩大投资区域，逐渐加大二、三线新的经济热点城市的投资，分散投资风险；而政府在政策的制定上应注重实用，并在执行和监督上加大力度，尽量在不影响市场发展的基础上达到调控目的。