谢逸枫:广州限价地甘当楼市调控二奶
40万平方米巨量限价地集中供应震荡广州楼市
2010年广州供地计划中的40万平方米限价房用地（简称限价地）最快将在11月推出市场。2001年11月12日，广州市国土房管局表示，首先推出的应为华南新城旁地块和龙洞地块，明后年广州有望增加1万套限价房。这是在即将出台的限购政策后，广州打出的调控楼市的一记重拳。随着广州今年唯一推出的限价房销售完毕，目前限价房仅剩开发区的宏康限价房，最高限价为5500元/m2，而目前周围一手商品房价格主要在6500~7500多元/m2。尽管这两年推出的限价房价格还停留在2006年和2007年取得地块时所定出的价格，但周围楼价却已发生了相当大的变化以致今年中海金沙馨园推出时，6375元/m2的最高价格还不到周边同为广州的商品住宅价格六成。
2010年年3月广州出台“穗7条”楼市调控细则，明确今年广州供应40万平方米限价地，增加中小户型中低价位商品房的供应，但截至目前，广州今年还未推出一幅限价地。此前房管局公布的限价地储备主要是番禺华南新城旁、天河龙洞、萝岗中心区和增城新塘四个地点，这次只是明确推出前两幅地块,两个地块的总占地面积加起来已经超过了40万平方米。广州将争取完成今年40万平方米限价地的供地任务，已有了出让意向的是华南新城旁地块和龙洞地块。两个地块总占地面积超过了40万平方米。根据原计划，广州供应的40万平方米限价地，建筑面积达72万平方米，可以供应1万套限价房。
资深房地产专家谢逸枫表示，2008年，广州停止供应限价房用地，2009年广州也没有计划推出新的限价房用地。2009年9月，我市的保利西子湾、万科新里程、中海金沙馨园、龙光峰景华庭等4个限价房项目共批准预售7305套限价房、已销售7290套，销售率高达99.8%。而广州10个限价房地块，因为部分改变性质，目前仅剩下两个项目。随着广州2010年唯一推出的限价房销售完毕，目前限价房仅剩开发区的宏康限价房，才推出396套限价房。另外一块中海金沙洲限价房项目将在2010年推出420套左右。也就是说，2010年才800多套限价房面世。如果按照2010年广州市国土房管局计划，今年年供地计划中的40万平方米限价房用地，2010年-2011年，广州房地产市场将增加1.1万-1.2万套限价房。
资深房地产专家谢逸枫认为,5500元/平方米的限价和100万-120万平方米限价房的推出,将对广州房地产局部区域形成“冰火两重天”的竞争格节。尤其是萝岗区域的商品房将产生巨大的挤压，但是对广州整体商品房市场没多大的影响，毕竟广州限价房的数量有限和不可能集中一次全部推出，而购买限价房的购买人群非常的严格。
2010年8月,由广东省物价局、住房和城乡建设厅、国土资源厅联合起草的《关于运用价格政策促进限价商品住房开发建设的意见》中将定价权下放给地方。鉴于原先的限价房的性质更偏向商品住宅，开发和销售都由开发商主导，广州将由“住房保障办”来建设限价房，让此类房子越来越向“保障房”靠拢。政府应该每年按计划建设一定量的限价房，随时根据当时的楼价来选择推出限价房的时节，楼价过高时可多推，楼价下跌时少推或者不推。根据将在3年后推出的大型保障房小区龙归城的规划，其中的四类住房中就包含了政府主导建设的限价房，这也充分说明以后限价房的政府主导方向。
资深房地产专家谢逸枫认为，2006年-2007年期间，广州推出了10宗限价地，原计划可供应约1.5万套限价房。但2008年底，由于楼市低迷，广州市政府暂停推出限价地，2008年和2009年都没有推出限价地，更把部分2006年出让的限价地改作其他项目，实际建成的限价房只有近8800套，至今已经售出近8000套。而今年一旦推出40万平方米限价地，到2011年，广州将有1.1万-1.2万套限价房的供应，将超过前4年的总和。毫无疑问，供应限价地相当于给首次置业市民派发定心丸，即使楼价再高，市民还是可以通过购买价格便宜的限价房来解决住房问题，市民无需追涨购房。另外，限价房也会起到平抑区域楼价的作用，压制炒楼风。
资深房地产专家谢逸枫表示，限价房未来5至10年不会退出市场，甚至是20年时间。主要是商品房所占的比例过大，中央到地方已经密集和出措施提高限价房和保障房的市场比例。另外是限价地的供应不断的增加，说明政府对限价房可以起到抑制房价上涨过快，挤压力部分区域的投资炒房现象，解决部分低收入人群住房问题，缓解社会住房问题等具有一定效果。
限价房项目的利润到底有多少？保利地产总经理宋广菊表示，金沙洲的地质比较差，断桩率达到了20%～30%，保利西子湾的利润大约在3%左右。考虑到社会责任，如果政府再推限价房项目的话，保利仍将考虑。到2009年为止，广州已经推出的4个限价房楼盘中，批准预售的限价房有5300多套，销售了4700多套，总成交率达到87%，其中限价房楼盘中最低认购率为51%。在去年，全年销售量前10位的楼盘中，4个限价房项目均位列其中。
对于当前限价房销售没有刚推出来时火爆，一个重要原因是符合限价房条件的销售对象是有限的，刚开始时符合条件的人群多。这一人群随着限价房项目的不断推出而不断减少，自然而然认购场面也没有以前热闹，而不是限价房销售出现了问题。广州今年将适当放宽限价房销售对象的条件，对于2010年出售的限价房，城市建设中的拆迁户、还有海外回来的高层次人才可以优先购买限价房。
广州国土资源与房屋管理局开发处处长陈大旺表示,广州已经公开出让的10宗限价房用地中，尚有3块还没有开发，分别位于花都、番禺、金沙洲。已经开发的限价房用地，不可能收回，仍将按照限价房的办法进行销售，不过其建设进度由开发商自己把握。对于还未开发的项目，可以转化为保障性住房用地，或者是开发商和当地区政府协商，达成一致意见后可以作为拆迁安置房。对于既不符合转化为保障性住房条件，政府也不需要用作拆迁安置用地的，不排除转化为普通商品房用地，拿出来进行重新拍卖。
销售对象标准为：1.广州市市辖区城镇户籍人口；2.申请购买限价房时，在广州市市辖区范围内没有现时登记住宅产权；属已婚人员的，申请购买限价房，夫妻双方各自在广州市市辖区范围内没有现时登记住宅产权；3.男性年满25周岁，女性年满23周岁；4.个人申购的，本人税前年收入在10万元以下；以夫妻联名方式申购的，家庭税前年收入在20万元以下。个人和家庭税前年收入情况由申请人在购买限价房时自行如实申报。
近年广州对限价房价格的制定，主要考虑的是卖地时周边商品住宅的价格，并没有过多考虑推出销售时和周边商品住宅价格，导致在2008年春节后首批限价房保利西子湾推出时，虽然价格基本是周围广州地区商品住宅七成，但和南海当时5000多元/m2（毛坯）的商品住宅相比，并没太大的价格优势。而等到业主收楼时，由于附近商品住宅价格已开始下跌，再加上限价房5年内不可转让等，一度让限价房对普通市民的吸引力大为减退。而今年推出金沙洲最后一批限价房时，价格和周围广州地区商品住宅相差明显，甚至不到后者的六成。从目前价格来看，宏康限价房的最高定价相当于现时周围商品住宅的七成八，差距不大。
根据《意见》，目前实施的限价房项目的最高销售价格应当根据房地产市场运行情况，按照地块公开出让时同一区域、同一地段、同一类型商品住宅市场价格的一定比例确定。销售限价房的实际价格不得超过土地公开出让时确定的最高销售价格。不过，虽然谈到要按照“一定比例”确定，但并没明确这一比例到底是多少。这将导致限价房业主可能要面对周围房价越高，限价房业主越亏的现实。
2010年12月21日,番禺再推两块土地，其中包含一商业地块和一块宅地。广州市国土房管局2010年11月16日在官方网站上挂出拍卖公告，番禺区沙头街横江禺山西路南侧一块商业用地和番禺区大龙街一块居住用地将在12月21日进行拍卖。据公告信息称，沙头街的商业用地规划发展为冷冻食品交易市场，定向出让给中国出入境检验检疫协会的会员单位。而位于大龙街的居住用地则进行了限价规定，该地竞得人须将地块所建房屋85%的总建筑面积（扣除公建配套）以最高不超过每平方米9000元的价格销售，并须首先用于协助番禺区政府做好相关安置工作。
资深房地产专家谢逸枫表示，番禺区大龙街的居住用地限价9000元/平方米的销售价格比较高，超过萝岗和金沙洲限价房3000-3500元/平方米，明显让购买限价房的人具有经济压力。为什么不确定在5000元-6500元/平方米的合理价位？但是，这块地对开发商还是具有吸引力，因为限价房的价格达到9000元，况且市场上限价房的供应一直比较的紧缺，销售上不存在压力。
资深房地产专家谢逸枫表示，番禺区大龙街的居住用地限价9000元/平方米的销售价格比较高，超过萝岗和金沙洲限价房3000-3500元/平方米，明显让购买限价房的人具有经济压力。另外，地块周围的生活配套等交通不方便，位置又偏僻。为什么不确定在5000元-6500元/平方米的合理价位？但是，这块地对开发商还是具有吸引力，因为限价房的价格达到9000元，况且市场上限价房的供应一直比较的紧缺，销售上不存在压力。
资深房地产专家谢逸枫认为，政府限价是出于政策调控考虑而非保障，限制“一口价”销售限价房纯粹是为遏制房价和达到市场供应平衡及解决部分购房人群住房问题，最主要是防止限价房被抛弃。例如2008年保利西子湾就出现弃购的现象。大龙街的居住用地应该不会出现流拍或底价成交的现象，但是也不会超过楼面价格4000元/平方米。
由广东省物价局、住房和城乡建设厅、国土资源厅联合起草的《关于运用价格政策促进限价商品住房开发建设的意见》中，明确各地开发建设的限价房售价都必须纳入政府指导价管理，其最高售价必须低于同一时间、同一地段、同一类型普通商品房的市场价水平。另外，《意见》还明确，限价房销售价格将全部实行政府指导价。其中，属“限房价、竞地价”的，其最高销售价格由当地价格主管部门会同建设（房地产）、国土资源等部门确定；属“定地价、竞房价”的，其竞价的起始价（标底）由当地价格主管部门会同建设（房地产）、国土资源等部门确定，竞价结果作为限价房最高销售价格，报当地价格和建设（房地产）主管部门备案。
谢逸枫
2010/11/17