近日，北京市出台了《关于加强我市商品房预售方案管理的通知》，决定从12月1日起，开发商提交预售方案时，不但要公布商品房预售价格及优惠幅度，还要公布配套公建的名称、位置、建筑面积；属于业主共有的共用部位、共用设施设备的名称、部位；物业服务用房的位置、建筑面积等。此外，对住房能源消耗指标和节能措施所包含的内容，也作出了具体的规定。
令人关注的是，新政还剑指“内部认购”等暗箱操作行为。除了对预售流程作了明确规定，包括购房客户排号、选房、签约流程等，在预售方式上也有新要求，除包括电脑排号、现场摇号或先到先选等公开方式外，《通知》还规定，开发企业不但要说明自留商品房的楼号、房号、规划用途、套数、建筑面积，还要说明自留商品房的原因及自留商品房现房销售的承诺，以及地下车库用于自留的租赁车位和用于销售车位的数量、位置、建筑面积。
由于目前房地产市场总体处于供不应求的状态，一些开发商在开盘前总是以种种手段规避监管，变相收取定金，使市场出现恐慌，然后借机涨价。北京市出台的这一规定，将有利于规范市场，并能有效防止开发企业“内部认购”,在一定程度上可起到阻止开发商“捂盘惜售”的作用。
就以上新政内容看，其实并不新鲜，因为很多城市早就实行网上备案、网上签约了，只是着力点不同而已。笔者早在2004年初，即呼吁实行商品房预售网上备案制度，甚至建议公布每一套房的最终成交价格，以防止权力在房屋交易中发挥作用，杜绝商品房销售中滋生的腐败，可惜至今仍没有一个城市做出响应。
而该新政的最大创新点，则在于对市场风险的有效防范上。
该《通知》明确提出，开发企业应当明确企业破产、解散等清算情况发生后的商品住房质量责任承担主体，而且这个主体必须是在本市注册、拥有一级资质的开发企业，且需出具对项目的公证担保函。如果找不到担保企业，开发商则需要通过商业保险明确质量责任承担主体，并提交工程质量保险合同或暂保单。
如果结合上月出台、同样于12月1日起实施的《北京市商品房预售资金监督管理暂行办法》，我们就不难看出，出台该新政的主要目的，还是为了防范风险。因为随着银行资金链的持续收紧，国家调控力度的不断加大，万一开发商因资金链断裂而导致破产，商品房的进度和质量又如何保证？
北京商品房预售新规实施后，即便开发商真的破产了，自然会有当初出具公证担保函的开发企业继续将项目建设下去，或保险公司帮业主修房子，购房户不会因“半拉子”工程或房屋质量问题而哭诉无门。《通知》还规定，质量责任承担主体按照《商品住宅保修规程》明确的住宅质量保修范围、期限及要求，履行保修责任，以有效预防开发商易主后有可能出现的纠纷。
这些条款，实际上是给购房人以“兜底条款”，是为房地产市场弱势一方提供的购房保证。
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