预售资金监管是个“紧箍咒”，房企面临新抉择

文/董成竹

预售资金监管新政直击开发商软肋，效果将立竿见影

近日，北京市建委及相关部门共同发布了《商品房预售资金监督管理暂行办法》，明确规定：商品房预售资金应当全部存入商品房预售资金监管专用账户，保证预售资金优先用于工程建设，严禁房地产开发企业直接收存商品房预售资金。此《办法》将于 12月1日起实行。

商品房预售资金是指购房人按照商品房预售合同约定支付的定金、首付款、购房贷款以及其他形式的全部购房款。该办法的实施，是保证购房人权益不受侵害的一项重要举措。《办法》要求，商品房预售资金应当全部存入商品房预售资金监管专用账户，由监管银行对其中用于项目工程建设的资金实行重点监管。房地产开发企业应按照一个预售许可申请对应一个账户的原则，在监管银行设立专用账户，并与监管银行签订商品房预售资金监管协议。商品房预售时，购房人应当将购房款直接存入专用账户。房地产开发企业不得直接收存商品房预售资金。区县住房城乡建设主管部门应当对商品房预售资金进入专用账户情况进行监督，并对工程进度进行实地核查。《办法》要求，房地产开发企业应当根据项目建设方案及施工进度编制预售项目用款计划。用款计划应按照地下结构完成、结构封顶、竣工验收、完成初始登记并达到购房人可单方办理转移登记的条件等四个环节设置资金使用节点，并合理确定每个节点的用款额度。

此次新规的出台意味着今后，开发商的房地产开发资金中有相当的一部分资金不能任由自己随意支配，据北京统计局统计数据显示，今年前三季度，北京房地产开发项目本年到位资金3938.8亿元，其中，定金及预收款为1020.7亿元，在房地产开发项目本年到位资金中的比例达25.9%。这就是说，12月1日，监管政策实施之后，有近三成的开发资金将被银行监管。相比之前的加息、限贷等金融政策，预售资金监管直击开发商软肋，相当于给开发商戴上了“紧箍咒”。这种效果是立竿见影的。

市场供需差距加大，降价快销或成房企共识

自4月中旬调控新政出台以来，京城及国内一线城市的住宅成交量出现了明显的下降，交易低迷的情况持续了数月，及至8、9月份，京城楼市才在一些热点项目的带动下出现了回暖的势头，与此同时，国内其他城市的楼市也出现了回暖的势头，而就在此时，新一轮更加严厉的调控措施密集出台，把楼市调控推向了新的高潮。从市场反映来看，二次调控后，楼市回升的态势得到遏制，楼市再次出现了量价齐跌的势头，投资置业被抑制，改善性、刚性需求购房者也加重了观望的情绪。而此次北京市出台预售资金监管新政策，对开发商的开发资金进行了严格的监管，这必然会迫使开发商调整开发、价格策略，加快销售，以此来加快资金回笼，确保资金流的安全。

从短期影响来看也是立竿见影的，因为此次新规定是从12月1日，开始实施的，距离现在还有一个多月的时间，这相当于给了开发商一个缓冲期，因为，12月1号前拿到预售证的这部分资金是不受到监管的，所以开发商会抓紧时间拿预售许可证。现在已经拿到预售证和12月1号前准备突击拿证的数量还是非常大的，这表明，未来一段时间，京城楼市新增供应量会有一个明显的增长，据房地产交易管理网的最新数据，截止10月26日，京城可供销售的商品住宅近10.3万套，而未来一段时间，这个数字必定会有新的增加，与当前市场销售低迷的现状对比，未来一段时间供大于求的现象会比较突出，对于开发商来说，房价下调的压力是比较大的。

中小房企难以立足，转战或并购成房企新抉择

从今年北京市拿地开发商的具体情况来看，多为大型国企或者知名上市公司。中小企业在北京拿地的机会已经很少，高昂的土地价格、严格的拿地标准让越来越多的中小企业难以在北京立足，而此次预售监管资金政策的出台，更加剧了中小房企的资金紧张程度，使其腾挪资金的能力和空间大为减少。按照北京现在的行规，工程建设资金大约在4000元/平方米（不计算精装修）左右，只占到房屋售价的20%-30%，比例很小，其他70%-80%左右的预售款都会被挪做他用。有的是用来拿地，有的是用来还银行贷款，基本上只留下很少一部分款项用来建设项目，对于某个项目而言，按照目前的操作规则，开发商拿下土地，前期只需提供验资证明，土地出让金则可分期缴纳。然后就可以向银行申请开发贷，用于项目开发，当项目的建设资金投入到达建设总投资额25%的时候，就可以办理预售的手续，回笼资金。在到达预售阶段时，开发商对于项目的投资就基本完成，而预收上来的购房者款项就可以任凭开发商支配，项目的后期建设凭借着开发贷和承建方的“垫资”就可以保证完成，只需预留一部分的资金预防不测。靠这样的方式回笼资金速度是非常快的，几个月内就可以完成，而且不耽误公司的发展。所以，预售资金一直是中小开发商依赖较大的一部分。而且，有的中型房企在多个城市同时开发项目，往往会依赖预售资金进行相互的周转。此次，出台了监管政策等于卡住了这样的变通渠道，因此，会产生直接的影响。

在新政实施之后，中小型房地产企业不得不面临新的抉择，要么离开北京退到二三线或者四线城市去开发。否则只能合并和被并购。类似北京这样的一线城市，将是大型房企集团的厮杀之地。

监管新政若全国推广，地产行业将发生深刻变革

从今年的调控政策特点来看，更加注重调控的组合效应，更加强调各部委的协调配合，更加明确了问责制，而且，一个城市的调控政策或经验，往往会被情况相似的城市所应用或借鉴，如限贷、限购政策，往往都是从一个城市推广至多个城市。如果此次北京市出台的监管新政被其他城市所采用，那么国内众多的中小房地产企业将会面临较大的生存压力，即便是实力雄厚的房企，也不得不调控开发策略与销售策略。这样，中国房地产行业将会面临深刻的变化，行业分化的现象将会进一步显现。因此，只有开发企业顺应政策大势，主动调整销售策略，尽量让价格回归理性，使房价降低到合理水平。才有可能避免厄运。这也是目前开发商的唯一的自救之道。

从今年政府出台的调控政策来看，不仅打击精准而且力度很大，最重要的是政府已经下定决心要治理房地产市场，使之回归健康发展的轨道。前不久，党的十七届五中全会，重点制定了十二五规划，提出了未来五年要大力调整产业结构，下大力转变经济增长方式，而且要以保障民生作为根本落脚点和出发点。可以预见的是，未来五年，以房地产行业为主导产业的发展模式必将会有较大的改变，为了打造合理的产业布局、保持国民经济的合理平稳增长，以房地产开发投资拉动GDP增长的发展模式必将发生改变，为此政府会不遗余力的进行改革，由此可以判定，未来对房地产行业的监管与调控将会是长期性的行为，对此，房地产企业应该有充分的思想准备。