谢逸枫:第四季度房价铁定上涨

  2010年第四季度楼市走势如何，恐怕是如今从买房人到开发商最想寻找答案却总也困惑无解的话题。什么时候是买房的最佳时机？年末房价是否还会下跌？针对2010年四季度楼市的发展变化进行分析，期待给买房人以辅助性建议。而随着虽然供应量选择面的持续扩大，但是,开发商资金压力不大,出货压力是有增加，不过,不影响房价上涨。

  今年4月份之后，楼市急剧缩量，例如北京的成交均价一度跌破2万元/平方米关口，而8月房地产市场却出现反市场周期的价量双升，在“金九银十”到来之际更是画出了上扬曲线。已经到来的“金九”预计有近30个项目开盘，之后的四季度，目前也有20余个项目明确表示择机入市，其中近半为纯新项目首次开盘。从购房需求来看，市场表现好的项目分为两类，一类是位于五环以外区域，针对刚性需求，户型紧凑、价格低于周边项目，突出性价比的郊区楼盘，另一类是位于中心城区或景观资源周边，针对投资性客户，户型阔朗、居住舒适度高的豪宅。

  针对刚性需求的高性价比楼盘为楼市贡献了销量，但并没有拉低8月的整体市场成交均价，其原因就在于豪宅销量的增长。8月北京别墅成交了267套，环比7月增加了84套，增幅超过四成，单价突破4万元的豪宅成交了216套，环比增加74套。豪宅成交量的增加提升了成交均价，可以看到，正是目前楼市购房需求产生分化的二元结构特点造成了8月价量双升的市场局面。 已近年末，一些开发商出于销售业绩压力和资金回笼的考虑，开始加速出货，虽然近期成交量出现筑底反弹，购房需求开始升温，但是成交量集中在少数低于购房人心理价位开盘或资源稀缺性项目，8月成交排名前10位的楼盘占据了市场成交总量的超过五成就充分印证了一点，而大部分项目还处于量缩价滞局面。

  城市高端住宅价格相对坚挺，郊区普通住宅仍将为降价先导。 四季度，市场放量供应，以及纯新盘的增加将会改善这一局面。当前纯新盘普遍低价开盘，而市场供应的放大、项目间竞争的加剧，则更加有利于房价破冰，因此降价将会开始由纯新盘向在售的老项目逐步传导，特别是五环以外、存量供应大的区域，房价有望率先跳水。但是，不同项目针对的客户群不同，客户消费观念的差异性决定着不同类型楼盘的价格走向，进而对整体市场价格产生阶段性作用。

  例如北京的地处五环以内的城市核心区以及郊区占据了景观资源的项目，稀缺性决定了物业的保值升值能力，更易获得投资型购房人的认同，需求增加之下预计价格仍在一段时间内保持坚挺。由此可见，郊区楼盘的低价竞争与豪宅价格稳中有升，这两类不同类型楼盘在当前市场形势下的价格涨跌变化不同，造成了整体市场房价保持相对稳定。

  与2008年经济危机时期不同，目前整体经济形势回暖可期，购房人预期收入稳定，购房心态也出现了较大变化。特别是目前调控后的市场已趋向稳定，楼市在调控作用下的短期震荡无法撼动由城市化进程、人口红利带来的长期利好，且在通货膨胀时期，不动产作为资产配置的一类，是中产及财富阶层用于抵御通胀的重要选择，因此，‘金九银十’将引发新一轮高端住宅需求释放。对于郊区普通住宅来说，尽快将价格一步降到位，满足刚性需求，最大限度吸纳区域购房需求，才能抢占市场先机。

  目前成交回升是低位反弹并非真正回暖，加速出货缓解资金压力成房企必然选择。刚刚过去的8月，虽然调控政策依然维持从紧状态，但随着部分刚性需求的释放，出现了成交回升的现象。从整个8月的情况看，京城楼市成交量环比增长近两成半。在二手市场方面，在经历了3个月的市场调整和观望期后，8月北京二手房市场同样出现反弹。在实现止跌回升后，交易量环比增幅也已超过1%。8月份量价齐升，其实只是在低位上很有限的增加，只是“低迷”大势中的一个小变化。少数楼盘涨价，不排除是人为操作的结果。还并不足以说明市场“回暖”。

  近期政策对土地出让金缴费方式日益严厉，致使这些房企购地的资金需求及成本随之大幅增加。销售低迷严重影响着房企的收入，而购地支出加大又致使那些本来殷实的房企也很快“荷包”见瘪。112家A股上市房企中报显示，上市房企上半年负债总额逾7836亿元，其中负债总额超过100亿元的公司有17家，地产四大龙头“万保金招”的中期负债达2779.4亿元。超过80家上市房企资产负债率高达50%以上。 显然，在融资受阻的情况下，开发商依靠销售回收资金的重要性将更加凸显，在今年最后4个月里，加速出货以缓解资金压力将成为多数开发商的必然选择。