“国四条”及未来京城楼市走向猜想

文/董成竹

09年房价高涨，引发“国四条”出炉

09年对于中国楼市来说，是一个巨大的利好之年，这一年楼市回暖之快、火爆程度之久、房价上涨幅度之大让人深感意外。尤其是以北京、上海、深圳、广州等一线城市，房价上涨最为明显。而且这种热潮有向二三线城市蔓延的趋势。例如，杭州、温州等二三线城市，房价上涨的迅速都是非常惊人的。

为何08年还低迷萧条的楼市到了09年会出现令人惊奇的逆转而全线飘红呢？分析起来，既有内在的因素，也有外在的因素。内在方面，07年房价高涨许多购房者尤其是刚性需求购房者由于难以承受高房价而限制了购房需求，而到了08年楼市低迷，观望气氛浓重，由于受买涨不买跌心理因素的影响，这类消费需要一直没有释放，到了08年底、09年初在众多利好的刺激下，这类需求得到了有效释放，迅速带暖楼市。此后，由于投资性、投机性购房行为的增加，直接推动了房价的快速上涨。外在因素方面，07年房价高涨，政府调控力度不断加大，形成了对房地产市场的打压之势，恰逢08年金融危机来临，消费低迷、经济萧条，这让政府措手不及。为了应对危机，拉动消费，在08年下半年，政府改变了调控策略，对房地产市场实行了鼓励政策，多项利好接连出台如：房贷政策、减免相关税费政策、解禁限外政策等。这些措施极大的影响了楼市的走向，带动了楼市迅速火爆。

但是，到了09年下半年，楼市又出现了过热的局面，许多城市投资、投机行为增加，房价快速上涨，泡沫成分明显加大。如上海天价豪宅竟然成为热销，这种现象导致了社会质疑之声不断，不和谐因素明显增加。这一现象引起了政府高度关注，11月底国务院总理温家宝到上海考察，对于上海高房价十分关注，明确提出了要抑制投机性购房，促进房地产行业健康发展。这成为了政府调控房市的重要信号。

12月14日，温总理主持国务院常务会议，提出了促进房地产行业健康发展的四条措施。其一，要增加普通商品住房的有效供给。适当增加中低价位、中小套型普通商品住房和公共租赁房用地供应，提高土地供应和使用效率。在保证质量前提下，加快普通商品住房建设。其二要继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房。加大差别化信贷政策执行力度，切实防范各类住房按揭贷款风险。其三要加强市场监管。继续整顿房地产市场秩序，加强房地产市场监测，完善土地招拍挂和商品房预售等制度。加强房地产信贷风险管理。其四要继续大规模推进保障性安居工程建设。力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题。

“国四条”从商品房供给、信贷政策、市场监管、保障性住房建设四个方面提出了明确的要求，涵盖了土地、开发、销售、服务等全流程，可以说如果地方政府能够认真执行“国四条”政策，房地产市场存在的问题是能够得到有效的决定的。

未来京城楼市格局将变，保障民生成为主流

“国四条”政策出台后，相关部委很快制定了具体的细节政策，相关部委的领导也高调表态要大力执行“国四条”措施.例如，12月17日财政部、国土资源部、央行等五部委联合下发《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》，其中明确规定，土地出让价款的期限原则上不超过一年。经当地土地出让协调决策机构集体认定，特殊项目可以约定在两年内全部缴清。首次缴纳比例不得低于全部土地出让价款的50%。土地租赁合同约定的当期应缴土地价款（租金）应当一次全部缴清，不得分期缴纳。这对于防止开发商囤地，促进开放、形成有效供给都具有重要意义。此外，近期还出台了有关恢复二手房交易营业税期限的政策等。这些调控政策的出台对控制楼市投机行为、促进房地产市场健康发展都起到了积极的作用。

北京楼市在“国四条”及相关细节政策的影响下，也将发生较大的变化，未来楼市的格局将会发生明显的变化，从目前的实际情况及政策导向上来看，未来京城楼市保障性住房将成为建设重点。保障民生成为主流。据市规委等相关部门发布消息称今年京城土地供应充足，其中一半土地将用于保障性住房建设，另据悉，今年北京将建13.4万套保障性住房。这说明，未来保障性住房大量入市将使京城房地产市场格局得以优化，大量保障性住房入市，不仅能够缓解楼市供需矛盾，也能够在一定程度上抑制普通商品房过高的房价。保障民生将是未来的主流。

楼市“泛豪宅化”、“住宅郊区化”趋势愈加明显

09年京城楼市出现了一种明显的现象，就是“泛豪宅化”与“住宅郊区化”，以前均价在两万元一平米的项目就可以算得上是高档项目，但是在09年，每平米两万元以上的项目比比皆是。三环内项目突破三万元大关，四环周边项目也高于两万元，就连五环外项目到了09年下半年也突破了万元大关，万元内项目难以寻觅。与此同时，09年可以说是豪宅泛滥的一年，动辄就是千万级、数千万级的项目，不论是真豪宅还是假豪宅，大家都在搭乘豪宅这架豪华列车，以此来抬高自己的身价。

另外一方面，“住宅郊区化”现象也是愈加明显，自09年三四月楼市迅速回暖之后，许多项目出现了热销，尤其是一些重点区域，如亦庄、通州、房山等区域，由于其交通设施不断完善、配套逐步成熟，加之政府新城规划战略的逐步实施，这些区域的项目受到了购房者的关注与青睐，在市区高房价的影响下，这些区域的房价也是上涨迅速，例如，通州区年初在售项目均价仅在8000元/平米左右，而到了年末，在售项目均价已经高涨至一万三四左右。上涨幅度非常大。还有像房山区的项目，08年许多项目无人问津，但到了09年却成为了热销项目。这种反差实在很大。

从目前楼市的实际情况来看，楼市的这种“泛豪宅化”和“住宅郊区化”趋势还将延续，由于土地资源的稀缺，市内项目越来越少，住宅项目只能向郊区新城延伸。因此，住宅郊区化趋势不可避免。

京城房价分化现象加剧，豪宅项目仍将热销

正是由于“泛豪宅化”和“住宅郊区化”趋势的不可避免，所以，未来楼市的房价将会出现分化加剧的现象，这一方面是因为，土地资源日渐稀缺，且土地用于保障性住房建设比重会增加，因此用于商品房开发的土地必然会相对减少，商品房也必然会减少。而市场庞大的需求尤其是高端需要会日益增加，这样必然会形成新的供需矛盾。因此，商品房价格上涨成为必然。开发商为了适应市场必然会开发更多的精品项目、豪宅项目，故而未来的豪宅项目尤其是一些品质较高的项目仍将热销。

另外一方面，出于对保障民生的政治需要，未来政府必然会加大保障性住房建设力度，而且会逐步扩大保障范围。例如，今年北京市已经在研究论证取消暂住证改为居住证的可行性，而且我国已经有十余个城市取消了暂住证改为居住证，并且进一步保障了持有居住证市民的医疗、教育、住房等方面的平等性。因此，可以预见北京市在不久的将来也会实现这样的政策，到时候，保障性住房势必会覆盖到这类所谓的“夹心层”人群。由于保障性住房有严格的价格限制，而且这些产品的价格都比较低廉。因此，未来保障性住房大量入市，将会形成较大的低价效应。

因此，未来的京城楼市房价将会出现明显的分化现象，一般的保障性住房价格会维持低价水平。而高档项目、豪宅项目价格必然走高，而且，豪宅项目仍然会热销。