2006年, 业内称为房地产“宏观调控年”（加息/国六条/国十五条/规范预售/限制外资/个税/土地调控/规范中介/“90/70”限制/稽查等）。
2007年, 业内称为房地产“拐点年”，是房地产行业的一道分水岭。
2008年, “国际金融危机年”。
2009年,房地产被公众定义为“涨价年”。因全球金融危机陷入低谷的中国楼市,在宽松的货币政策和一系列救市政策刺激下,经历短暂下跌后快速反弹,以一条上扬曲线高位收尾。1-11月，全国新建商品房销售面积75203万平方米，同比增长53.0%，已超过去年全年成交量。2009年3月份全国70个大中城市房价环比增幅由负转正，6月份同比增幅由负转正，11月份同比增幅为5.7%,全国价格水平再创历史新高。
那么，2010年呢?
有人说，美国人对大政府有着深刻的厌恶，在金融危机的今天，政府花大钱干预下滑的市场，但公众不买好，他们不要一个强势的政府。而中国刚好相反，市场经济给我们带来幸福，但面对危机大家都看政府。我认为2010年的楼市走向关键取决于决策层是否决心挤压房价泡沫,政策将改写人们的预期。具体来说， 2010年房价涨不涨主要取决于以下因素：
一、欧美受金融危机影响短期难恢复，经济低迷，消费减少，海外热钱将继续涌入中国，房价就不可能下跌！
2009年3月8日，世界银行发布报告称，全球工业产量将比2008年减少最多15%,全球经济将出现二战以来首次负增长。同时，危机发源地美国经济衰退难以见底，持续时间将打破1981年至1982年经济衰退16个月的纪录，创二战后最长纪录。
经过金融海啸冲击，欧美经济低迷，消费减少，因此海外热钱将继续涌入中国，到中国淘金避风险，房价短期就不可能下跌！
二、中国经济在2010年实质性回暖，房价就不可能下跌！
经济开始回暖已经毋庸置疑。比如说我们的股市在去年十一月慢慢开始回暖，领先全世界达四个月之久，中国的楼市在今年上半年也跟全世界逆势增长，以美国为例，上半年的楼市是狂跌，我们是狂涨，车是美国上半年销售下降35%，我们逆势增长15%。这证明中国经济领先全世界回暖了，老百姓消费购买力旺盛。
三、货币政策继续支持，房价就不可能下跌！
为了保持经济稳定增长，2008年第四季度国家出台了“四万亿”投资计划，并实行了适度宽松的货币政策和积极的财政政策，同时也出台了住房消费优惠政策。在此背景下，2009年我国房地产市场迅速回暖，走出了“V”型轨迹。如果回顾2009年楼市的整个过程，人们最大的感受是“火爆”。而促成这一因素的主因是：有货币政策支持。2010年中央己明确表态，仍将保持政策的延续性和稳定性。这对买房需求者来说，无疑是心里和财力上最大的支持。
自住或符合条件的改善性买房，将继续得到犹如税收、利率的优惠。随着时间的推移，改善性买房将会越来越多。“房改”至今已有10多个年头了，而对于在“房改”之初买房的人来说，改善居住条件已变得越来越迫切了。因为他们需改善的各方面条件都已成熟，也是今后相当一段时间内需求的主要力量。
五、人民币升值继续，房价就不可能下跌！
人民币升值或将成为2010年的又一话题，其结果将引来热钱进入，虽然国家曾有规定外资买房必须采用实名制，但对于那些投资或投机者来说，未必有用，这部分资金必将推升资产价格的上涨，不然实现不了赢利。
六、“地王”频现，房价就不可能下跌！
2009年， “地王”频频的出现，楼面价格节节攀升，直接导致房价上涨已是公认的结果。
七、供不应求，房价就不可能下跌！
2009年年底的关键词是：“房荒”。虽然“国四条”有过一词，要增加供应量来“遏制房价过快上涨”。但这一些受施工周期的影响，不可能在2010年得到完全解决。即使有些地方得到了解决，但住房有地域性，有些地方可能永远得不到解决。
八、通货膨胀不可避免，房价就不可能下跌！
在目前情况下，2010年通胀基本上不可避免，在流动性大增的情况下无法回避。通胀推升资产价格也是不争的事实。虽然为了针对通胀会采用金融杠杆来“抑制”，但是从历史的经验来看，人民币放在银行里还是不断贬值的。而对于真正的买房需求者来说，银行利率的变动，并不会改变买房初衷。因为利率的差别相对通胀来说，可能是“小巫见大巫”。
九、户籍改革，房价就不可能下跌！
笔者在《解读户籍改革：每年需要5亿㎡住宅，房地产大有可为》这篇文章中分析：2009年12月27日下午3时，国务院总理温家宝在中南海紫光阁接受新华社记者提问时说：最近中央做出的两个决定。一个是稳妥地推进户籍制度改革，这项改革的具体办法还正在研究，但我可以把思路告诉大家。
首先，我们要解决那些常年在城里打工，有固定工作和固定住所而又没有户籍的人们，让他们融入城市，和城里人一样工作和生活，享受同样的权利和待遇。
第二，由于我们国家人多地少，在大城市我们还要考虑大城市的承载能力，而首要的是要引导农民工在中小城市和大的集镇安家落户。
这项工作意义重大：从经济上来讲，可以增添我们经济发展的动力和扩大内部的需求；从政治上来讲，可以使农民工享受到与城市的人平等的待遇。
笔者认为，这项户籍改革如果成功,不仅可以使农民工享受到与城市的人平等的待遇，更深层次的，还可以有效促进城市化进程，增加城市商品房的有效需求,维持经济可持续发展！
十、快速城市化，房价就不可能下跌！
中国的经济增长一直伴随着快速的城市化。从1990～2007年，中国的城市人口增长超过1倍，从2.54亿增加到6.01亿。同期，实际 GDP 增长近10倍，从1.57万亿元人民币（2240亿美元）增至15.26万亿元人民币（2.18万亿美元）。民间投资都聚集在城市，中产阶级扩大现象也主要出现在城市。到2025年，城市人口将增加近1倍，这将对城市生活产生巨大的影响。
城市化水平在30%-70%之间是一个国家城市化加速发展的时期。截至2008年末，中国城镇化率达到45.7％，共拥有6.07亿城镇人口,已经进入加速发展期，而美国的城市人口比例超过了80%，这说明中国的城市还有可能大大扩张。麦肯锡全球研究院新近完成的一项研究预测，到2025年，中国城市人口还将增加3.25亿人，这其中包括2.3亿外来人口。按目前的趋势发展，中国城市人口到2025年将达9.26亿，到2030年将超过10亿。
按照邓小平的设计，到2050年中国达到中等发达国家水平,初步实现现代化的目标要求,中国的城市化率要达到70%-80%。这意味着中国的城市化增长率要以每年0.8%-1%的速度增长；也意味着在未来的这41年内,中国有7-8亿人口从农村转移到城市,平均每年达1500多万人；更意味着每年需要至少5亿平方米的住宅建设。
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