资深房地产评论人：文/丁延平

    2009年，中国楼市到处可见觥筹交错的地产盛宴，2010年，对中小地产开房商来说，可能仅剩下那么一点盘中残羹，因为中国楼市又到了十字关口。2010开元之始，中央政府延续2009年底以来高密度政策、继续出台系列组合拳政策，剑指一线城市高房价和部分投机客。中央三令五申，要遏止部分城市房价上涨过快，继而提高二套房贷首付。自CPI转正之后，银行加息和银根收紧信号显现。有些地方政府规定在二手商品房市场中暂停申请个人商品房信贷、广西南宁更是开创性推出取消商品房预售制度。转眼间，楼市政策风云突变，购房消费观望气氛渐浓，买卖双方心理博弈战随之上演。

    回顾最近中央调控房产的系列政策，温总理作报告时表示要在2010年一季度遏止投资性购房消费。笔者认为，投资客在周期理论中某个阶段可能也是刚需，对于那些用真实身份和自由资金投资购房者我们应该予以保护，而在投资消费中那些利用假证、空手套白狼、扰乱市场的投资客或投机客应该坚决打击、清理出局。目前国家没有政策和法律法规说投资客不能买房，有实力的投资客也是国家纳税人。

    再看取消商品房预售制度这块。确实由于卖期房（香港也称楼花），早年有些开发的小区，还是图纸阶段房子就卖没了，到交房的时候出现了许多纠纷，主要有：货不对板、规划变更开发商未通知业主、面积缩水、工程质量问题、开发商延期交房违约等问题。总体上讲推行现房销售对广大消费者来说是一庄大好事。此前在人大会、政协会上有代表提出取消商品房预售制度的建议。但是，有一点值得注意的是，在房源供应紧张、但人口总量居多的城市，比如深圳由于大部分是高层、小高层建筑，施工工期长，取消商品房预售制度势必造成一定时间供应断档，造成供不应求，房价就很难下抑。

     物业税自09年底到2010年元月热炒了一番，现在仅北京方面表示先对商业地产开征物业税，由此引起多方质疑。有人认为这样会抑制社会商业文化的繁荣。笔者认为，购买商业地产的暴利与每年上缴的物业税那是有天上、地下之别的，更何况商业地产中的临街旺铺占尽社会资源、龙头地段、享受城市优越配套，带来了所持有店铺的高回报率，每年上缴物业税也不为过；而商业地产中的写字楼是否开征物业税值得商榷，因为写字楼是中小企业的载体，这块开征的物业税最终转嫁到中小企业头上，不利于中国第三产业的兴旺和解决部分社会青年的就业问题。因此，对商业地产也要有区别、差异化地去开征物业税。

     开征物业税对商品住宅中的投资客和投机客是最大的打击，因为他们手中的十套甚至几十套商品住宅在开征此税后成了“烫手山芋”，这是与普通白领阶层抢占房源空间惹得祸。深圳新商品住房45%的空置率说明投资客在2009年占据了市场主流，因此深圳市政府出台的挤兑政策是很有必要的。国家这个阶段不欢迎投资客是因为要清理市场，还公众一个健康合理的楼市，但是并不代表后市不欢迎。因为在周期理论中，自住客与投资客都是夹杂并存于市、相互影响的。总之，笔者认为，物业税是打击非法投机、平抑高房价的终极手段，迟早是要执行的。

     面对当前风声鹤唳的房地产调控政策，无论开发商、投资客、地产相关各界同仁们都应该洗心革面，反省我们以前的错误指导思想、纠偏以前的夸大行径、斧正急功近利的心态，拿出实干兴帮兴业的劲头，为2010年中国楼市的能够健康回归作出应有的贡献。