洪维:房市调控是妖魔政策还是在推涨房价(地产评论)
洪维
国务院总理温家宝19日上午主持召开国务院第四次全体会议。温家宝在会上发表讲话说,促进房地产市场平稳健康发展。抓紧落实已经出台的各项政策,加快推进保障性安居工程,增加普通商品房供给,多渠道满足住房困难家庭居住需求;加强对市场需求的分类调控,抑制投机投资性购房;进一步规范房地产市场秩序。
而在2010年01月19日,国家统计局公布了2009年全国房地产市场数据,无论是近9.4亿平方米的成交量还是估算约4695元/平方米的均价水平,都创出了历史新高。全年房价涨幅24%,平均每平方米上涨813元,也达到了前所未有的水平。2009年全国商品房销售额43995亿元,比2008年增长75.5%。其中,商品住宅销售额增长80%,办公楼和商业营业用房销售额分别增长66.9%和45.5%。而根据此销售额数据,再除以上述销售面积,便得出去年全国商品房成交价格约4695元/平方米,比2008年的3882元/平方米上涨近24%。创房改11年房价最高纪录。
尽管中央对房地产业进行了一连串的调控政策,在深圳市的“严打”文件犹如一纸空文,即便是中央的“新规”,在地方执行上也普遍是“上有政策,下有对策”。以深圳营业税为例,虽然营业税减免政策已经于今年元旦起正式生效,现在去登记中心办理过户的都是按新规操作。但对于重点征税的“非普通住房”,有的开发商就想出了将144平方米以上的大型住宅做成双拼户型配套来卖,中间打通,却拿两个144平方米以下的房产证的办法,将其“普通住宅化”,为买家以后转手省掉后顾之忧。
而对于“国十一条”里规定的二套房执行首付4成的规定,相关各方执行得也马马虎虎。深圳各大银行对二套房首付原则上虽要求4成,但对“二套房”的界定并不严格。已经拥有一套房的家庭,如用配偶、子女及父母的名字买房,只要能够证明其有还贷能力,银行睁一只眼闭一只眼按一套房的标准就把钱贷出去了。而一些中小型银行,出于竞争及放贷工作量的考虑,即使是同一名下的第二或多套房,只要客户资质好,也愿意为其提供8成的贷款玉成美事。
至于贷款利率,因为“国十一条”没有明确规定,目前深圳大多数银行还是按一套房标准“下浮30%”即7折利率来做,但有的银行,已经将二套房的利率优惠取消,恢复到当前的基准利率。在“国11条”调控政策之下的房地产市场暗流涌动,抄底客正在待机而动,炒楼花现象也呈抬头之势,这一切使得调控的实际效果变得扑朔迷离。
调控政策的组合拳不但造成交易萎缩,房价关口也开始有所松动,上海便是其中之一。继深圳新房成交均价从年初的23301元/平方米降至上周末的19721元/平方米后,上海的商品住宅成交均价上周也跌破了2万元/平方米的历史高位,此外二手房市场的议价幅度也在上升。不过,业内也指出,虽然上海在新一轮房地产调控中响应积极,但在执行方面却抓得并不紧。面对新一轮房地产调控,上海市政府的态度不可谓不积极,从大建保障房到打击囤地、从取消救市优惠到制定地方新政,政策方面给予中央的反馈都很“及时”。不过上海对于此次楼市调控的执行却“有待加强”。如“国11条”对于二套房贷进行了类似于“一刀切”的从严收紧要求,但上海却在之前就提出继续给予二套改善型住房以房贷最低首付2成、基准利率7折的优惠政策。直到现在,上海“标准”与“国11条”如何进行统一都没有明确说法。上海方面一会儿说将出细则,一会儿又说需要等待央行细则。
最近,广东省房协会长蔡穗声在公开演讲中表示,短期内还找不出房价下降的理由,未来30年内房价大趋势是往上走。中国房地产业协会秘书长朱中一在广州演讲时却又表示,销售量价高于全国平均,加上开发投资、施工面积、竣工面积、新开工面积、土地的购置面积和开发面积等很严峻,广东房地产市场的不确定性因素较多。而眼下,广州楼市就在这多空参半的舆论氛围内徘徊着。
在中央开始为调控楼市下狠劲的时候, 一线城市“按兵不动”,一些二线城市的地方政府反而选择继续托举楼市。如此“铤而走险”还是因为“垂涎”于房地产可形成的利益,进而将房市新政妖魔,与心心相印的开发商上演不差钱的喜剧,合谋进一步的推高房价。但只要政府有决心,使我国的房地产有一个稳定发展的局面,是可以做到的吗?没有人可以回答,假以时日的事实可能才是最好的回答。
房市调控是妖魔政策还是在推涨房价
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