洪维：房市调控是妖魔政策还是在推涨房价（地产评论）

　　

　　                                  洪维

　　   

　　    国务院总理温家宝19日上午主持召开国务院第四次全体会议。温家宝在会上发表讲话说，促进房地产市场平稳健康发展。抓紧落实已经出台的各项政策，加快推进保障性安居工程，增加普通商品房供给，多渠道满足住房困难家庭居住需求；加强对市场需求的分类调控，抑制投机投资性购房；进一步规范房地产市场秩序。

　　    而在2010年01月19日，国家统计局公布了2009年全国房地产市场数据，无论是近9.4亿平方米的成交量还是估算约4695元/平方米的均价水平，都创出了历史新高。全年房价涨幅24%，平均每平方米上涨813元，也达到了前所未有的水平。2009年全国商品房销售额43995亿元，比2008年增长75.5%。其中，商品住宅销售额增长80%，办公楼和商业营业用房销售额分别增长66.9%和45.5%。而根据此销售额数据，再除以上述销售面积，便得出去年全国商品房成交价格约4695元/平方米，比2008年的3882元/平方米上涨近24%。创房改11年房价最高纪录。

　　    尽管中央对房地产业进行了一连串的调控政策，在深圳市的“严打”文件犹如一纸空文，即便是中央的“新规”，在地方执行上也普遍是“上有政策，下有对策”。以深圳营业税为例，虽然营业税减免政策已经于今年元旦起正式生效，现在去登记中心办理过户的都是按新规操作。但对于重点征税的“非普通住房”，有的开发商就想出了将144平方米以上的大型住宅做成双拼户型配套来卖，中间打通，却拿两个144平方米以下的房产证的办法，将其“普通住宅化”，为买家以后转手省掉后顾之忧。

　　    而对于“国十一条”里规定的二套房执行首付4成的规定，相关各方执行得也马马虎虎。深圳各大银行对二套房首付原则上虽要求4成，但对“二套房”的界定并不严格。已经拥有一套房的家庭，如用配偶、子女及父母的名字买房，只要能够证明其有还贷能力，银行睁一只眼闭一只眼按一套房的标准就把钱贷出去了。而一些中小型银行，出于竞争及放贷工作量的考虑，即使是同一名下的第二或多套房，只要客户资质好，也愿意为其提供8成的贷款玉成美事。

　　    至于贷款利率，因为“国十一条”没有明确规定，目前深圳大多数银行还是按一套房标准“下浮30%”即7折利率来做，但有的银行，已经将二套房的利率优惠取消，恢复到当前的基准利率。在“国11条”调控政策之下的房地产市场暗流涌动，抄底客正在待机而动，炒楼花现象也呈抬头之势，这一切使得调控的实际效果变得扑朔迷离。

　　    调控政策的组合拳不但造成交易萎缩，房价关口也开始有所松动，上海便是其中之一。继深圳新房成交均价从年初的23301元/平方米降至上周末的19721元/平方米后，上海的商品住宅成交均价上周也跌破了2万元/平方米的历史高位，此外二手房市场的议价幅度也在上升。不过，业内也指出，虽然上海在新一轮房地产调控中响应积极，但在执行方面却抓得并不紧。面对新一轮房地产调控，上海市政府的态度不可谓不积极，从大建保障房到打击囤地、从取消救市优惠到制定地方新政，政策方面给予中央的反馈都很“及时”。不过上海对于此次楼市调控的执行却“有待加强”。如“国11条”对于二套房贷进行了类似于“一刀切”的从严收紧要求，但上海却在之前就提出继续给予二套改善型住房以房贷最低首付2成、基准利率7折的优惠政策。直到现在，上海“标准”与“国11条”如何进行统一都没有明确说法。上海方面一会儿说将出细则，一会儿又说需要等待央行细则。

　　    最近，广东省房协会长蔡穗声在公开演讲中表示，短期内还找不出房价下降的理由，未来30年内房价大趋势是往上走。中国房地产业协会秘书长朱中一在广州演讲时却又表示，销售量价高于全国平均，加上开发投资、施工面积、竣工面积、新开工面积、土地的购置面积和开发面积等很严峻，广东房地产市场的不确定性因素较多。而眼下，广州楼市就在这多空参半的舆论氛围内徘徊着。

　　  在中央开始为调控楼市下狠劲的时候， 一线城市“按兵不动”，一些二线城市的地方政府反而选择继续托举楼市。如此“铤而走险”还是因为“垂涎”于房地产可形成的利益，进而将房市新政妖魔，与心心相印的开发商上演不差钱的喜剧，合谋进一步的推高房价。但只要政府有决心，使我国的房地产有一个稳定发展的局面，是可以做到的吗？没有人可以回答，假以时日的事实可能才是最好的回答。