金九泡汤量价齐跌预示房价大跌吗

最近，数据显示北京、上海以及深圳出现了价量齐跌局部现象，很多人认为这是一种市场的拐点，其实，这是不正确的，一叶知秋的片面思维可能对会误导整个全局。

从现实来看，楼市的量价关系很复杂，因为楼市的供给与需求的长期不平衡决定了楼市进入长期的上涨通道，而在短期内，由于价格选择有效需求的原因，供需可能就会出现几种情形，表现为量价齐升、量价稳定以及量价齐跌或者量跌价升或量升价跌。

其中，我们很期望供需在短暂的场景下达到一种均衡，这种均衡表现为价格稳定和成交量的稳定，在市场上是比较平稳，比如今年三四月份，这种可以看到是短暂的平衡。

量升价跌出现在去年年底到今年年初，房地产的价格逐步下降，一些刚性需求开始入场，抄底的资本开始行动，很多房地产企业为了回笼资金只能降价销售，左手换右手的操作思路即加速资金回笼好拿地也促使不少企业降低价格，再加上国家的税收减免政策减少了房价的成本，这一切都是量升价跌的合力。楼市出现真正的小阳春，很多人后悔没有在这个时候入市。

量价齐升是从今年五月份开始的，随着市场的升温以及投机的入场，楼市呈现出量价齐升的局面。特别是大量的信贷资金出现后，原非房企的国企和央企拿地，一些行政单位也纷纷入市，比如25个部委涉及房产门，还有很多希望资源为王以获得保值和升值投资者都出来了，楼市成为资本的最后避风港；而且，刚性需求随着投资性的需求的增加而增加，这样就形成了量价齐升的格局。

随着量价齐升阶段的到来，市场双方都在估算价格是否合理，卖方不想低价卖了，因为房源越来越少，去年年末由于大家对市场的预判有误，开工量很少，楼盘成为稀缺，开发商有一种捂盘惜售的倾向。特别是土地没有抢到，都被大型国企抢跑了，他们要想生存，只能抱着国企和央企的腿，去合作开发。因此，地王的出现迫使价格上升，而开发商存量楼盘越来越少，新增楼盘越来越少，而买方发现，价格升的太快，一方面是一部分买方就陷入了观，另一方面是前期一部分刚性需求和投资需求得到满足，渴望投资购房的需求在减少。这个阶段出现了价升量跌的情况，而这种情形出现在7月和8月份。

随着量跌价升阶段的到来，一部分购房者陷入了观望也让另一部分购房者迟疑不定，而存量楼盘越来越稀少，推出的优势楼盘不足，供给不足必然导致量跌，但这个时候就出现很奇怪的现象，一种是因为供给少了会促使价格上升，但是由于前期的价格上升的很快，这个时候要缓一缓；于是表现的增速放缓；另一个情形是量没了，就无所谓价格了，也就是说，样本减少，很可能出现局部性的量跌价跌的现象，这就是所谓一些媒体报道的量价齐跌的情况。从理性分析的角度是这样一种情形，事实上的情形是这样的：

“金九银十”刚开场，京沪深楼市却交出了并不乐观的数据。9月第三周，北京商品住宅期房签约总量跌破2000套，日均签约跌破300套，创下3月份以来的日均成交量新低。上海方面，根据易居中国报告，9月第一周(8月31-9月6日)全市仅有13个住宅楼盘推出19.79万平方米新房源，直接影响后市成交量；第二周，全市成交量下滑14.27%，为32.64万平方米。尽管有专家乐观估计，9月第二周增大的供给量可以令第三周成交量有所回升，但到第三周，上海商品住宅成交再次环比下降4.22%，为31.26万平方米。价格方面，在8月10至16日那周创下19603元的商品住宅历史最高均价之后，上海豪宅成交潮随之退热。商品住宅的平均成交价格持续4周回落，9月第二周均价15353元/平方米，到第三周小幅回升1.42%，为15571元/平方米。最早开始楼市调整的深圳同样颓势明显。上周深圳一手房市场仅成交631套，创下今年以来的新低，与一周环比降幅达到20.4%。一手房成交均价也环比下降了3.5%，仅为18368元/平方米。

从上述的数据可以看出，三大龙头城市在价格和量能上都有所谓放缓，但这是局部的现象，也构不成趋势，只能说楼市在单边上涨之后技术上需要修正，而且主要是供给短暂不足导致量能萎缩以及资本供应面最近出现的微调导致这样短暂的局面出现。前段时间，笔者多次指出，金九银十能否实现，已经不重要了，因为全年的旺季已经实现过了，该收割的已经收割差不多了，金九已经不是传统意义上的收获期，而且很多开发商根本就是没有东西可以收割，所以，金九泡汤是一种假象，从长期来看，因为我们的楼市整体处于一个供不应求的阶段，大拐点难形成。