首富是怎样炼成的？首富速成有捷径！

——揭底“莲花河畔景苑”倒塌的春光

 

 《2008胡润百富榜》上榜的行业中，房地产、制造业、医药分列前三位，其中房地产仍以23.4%的比例连续多年蝉联第一，堪称中国首富行业。在胡润排行榜前20位上榜富豪中有11位都有房地产开发背景。《2008胡润百富榜》在上海揭晓，五位地产商闯入前十榜单。在百强上榜的行业中，房地产以23.4%的比例排在首位，而涉及地产业的百富比例则高达50％。

表： 2008胡润百富榜各大行业首富比例

房地产行业	所占比例	23.4%
制造业	所占比例	18.8%
医药业	所占比例	7.1%
能源业	所占比例	6.4%
金融与投资	所占比例	6.0%

在2005年和2004年的富豪榜上，地产商所占的比例分别为28%与45%.在胡润百富榜前十的富豪中，有6位旗下企业主营业务为房地产，资产总值占前十大富豪总资产的50%以上。如果加上几家兼做房地产的企业，在前十大富豪中，仅有两人不涉房地产业。

由此可见，可以毫不夸张地确认：2000年以后的房地产，是中国造就首富（亿万富翁）的福特流水线！！！

为什么呢？

有用严重的信息不对称，普通老百姓不明就里，不知房地产的水有多深？？？！！！

岂知：2009年中国最大城市的一栋普通楼盘的倒塌，泄露了房地产业的无限春光！！！

其实，在2008年12月，麦卡锡公司的《麦卡锡季刊》就曾经预言：中国混乱不堪的房地产业将在未来几年内酿造惨痛的悲剧，其中将在北京有一栋高层高级写字楼倒塌！阅完后很多朋友意味是无稽之谈。没想到；仅仅一个多月后，那栋仿佛“扭曲灵魂”图腾的副楼就被大火烧得千疮百孔；半年之后，中国最大城市就躺倒了“现代化的钢筋水泥”。所幸的是：北京的形象工程、上海的劣质楼盘还没有住人，几乎零伤亡，“无冕之王的记者们”和“买住还椟的蚁民们”还保全了生命。

所以，希望麦卡锡的乌鸦嘴就此打住，毕竟，无论北京还是上海，如果像金茂大厦那样的高楼倒塌，不只是国家的形象破损，更有可能像美国911那样，给成千上万无辜的百姓造成生命的毁灭！

 

下面，试看“莲花河畔景苑”倒塌的春光如何？

 

投入：

上海市房管局网站及网上房地产信息显示，“莲花河畔景苑”开发商上海梅都房地产开发有限公司持有三级房地产开发企业资质证书，企业资质证书尚在有效期内

上海梅都房地产开发有限公司注册地址是莲花南路1288弄5号102室，注册资本800万元，资质证编号为沪房地资\(闵行\)108号，资质等级为三级，资质发证日为2000年10月1日，有效期至2004年12月31日。

记者致电该公司注册的办公电话，和莲花河畔景苑的两个售楼电话，但都始终无人接听。

上海市房管局信息还显示，梅都的企业性质为“私营有限责任公司”。但也有购房者说：“这个楼盘是梅陇镇政府下面的开发商共同做的项目。”

 “莲花河畔景苑”项目土地为梅陇镇26号地块编号闵字2003　197号，土地出让日期为2003年10月10日，项目容积率1．8，中标价格4600万元。以这一成交价格计算，土地楼面价格不到604元／平方米。

另外，除了莲花河畔景苑，上海梅都房地产开发有限公司还开发了罗锦新苑和罗锦苑。罗锦苑总套数36套，已售完。罗锦新苑总套数289套，可售套数207套，现在仍在售。

尽管有很多人质疑：其注册资本800万，如果是自己正规注册，估计实缴资本连200万都不用，如果是垫资注册，几万块就搞定了。以前有朋友说很多开发商都是注册个皮包公司，然后通过关系去银行贷款、拿地、盖楼，用银行的钱去赚买楼人的钱，空手套白狼！估计多数的开发商真的就是这么干的！！！（来源：http://club.pchome.net/thread_1_15_4001685.html）

因为房地产行业的投资是一种杠杆投资，目前国家允许的开发商的杠杆比例是20％，买房者的首付比例也是20％。也就是说，开发商自有资金2亿元可以开发成本为10亿元（其中融资8亿元）的楼盘。

假定上海梅都房地产开发有限公司是一个严格实资注册的公司，其“莲花河畔景苑”项目土地价格也是实际支付了的，其有三级房地产开发企业资质证书也是严格按照国家规定合法合规取得的，其也有从事房地产开发的正规流程和全套人马。当然其也是充分利用（用足、用满）了国家给予的各项优惠政策。那么，按照20％的杠杆率，其支付4600万元土地款取得地皮，必需有920万元自有资本，其它的3680元是来源于借贷（不管是向谁借贷）。这比其800万元注册资本多不了多少，并且其已经开发了两个小楼盘，可信度很高。

总之，在所有“合情合理合法”的项目背景下，其开发“莲花河畔景苑”项目的实际投入为920万元。

 

产出：

“莲花河畔景苑”的施工方为上海众欣建筑有限公司，资料显示，这是一家闵行区的企业，位于罗锦路171号。众所周知的原因，施工方在与开发商的博弈中至少这10多年一直处于劣势，否则这几年在建筑工地克扣民工工资的事情绝对不会发生，有哪个亿万富翁会为了几百元的工资与一群无产者斤斤计较呢？所以，楼盘建筑过程中的直接成本往往是施工方垫付，等到卖房时才结算。并且，施工企业的毛利率非常低，施工成本可以后延，开发商的公关费用也多是给予几套3折-5折的好位置套房，也不是拿现钱。

根据搜房房 http://newhouse.sh.soufun.com/house/1210600762.htm公布的有关莲花河畔景苑的数据，以及上海有关部门材料，“莲花河畔景苑”住宅建筑总套数629套该楼盘，均价18000元/平方米，总建筑面积70000平方米，那么计算出该楼盘毛收入为12.6亿元。

由此，可以计算出这个项目的投入产出率：126000/920＝136.96

 

这就是“莲花河畔景苑”倒塌的春光泄露：至少100倍的投入产出率。

一斑可窥全豹！中国有哪个行业有房地产如此高的收益率？？？

难怪乎：房地产一直遥居胡润百富榜的首位，原因就是中国房地产业是一本百利的行业，世界上几乎没有哪个行业能够与之相提并论，就连为人类文明所不齿的17、18世纪的非洲黑奴贸易也相形见绌，后者的风险和艰辛对于欧洲白人而言也非常巨大。

壮哉？悲哉！中国的房地产业造就了生产中国亿万富豪的福特流水线，见证了中国少数人快速暴富、亿万人直接负翁的现实写真！

     哀民生之多艰！叹首富之好快！

 

相关数据和信息来源： 塌楼开发商系三级资质公司 小区数百业主要求退房 ，《京华时报》2009-06-29 ；以及《东方早报》、《天天新报》、新华社《新闻晚报》等媒体报道

 

湘女多情！多才！！多辣！！！