海南海口律师李金良办案随笔：一起奇怪的房地产纠纷案（“娃娃房”案）
原告为原告的法定代理人左某与被告石某的婚生之子，生于1993年，现未满18岁，属限制民事行为能力人。原告的父亲左某和母亲石某于1990年登记结婚，后双方长期两地分居。被告在原告很小时离开原告，原告实为原告父亲左某一手抚养长大，艰辛倍至。2006年原告之父亲左某与被告石某协议离婚，约定由原告之父承担原告的抚养义务直至原告独立生活为止。
2002年原告左某某和被告石某共同与第三人签订购房协议，协议约定原告和被告购买位于海口市一套房产，原告左某某和被告石某共同在合同的买受人一栏签名，为此房屋买卖合同的买受方此房产于2003年取得海口市房产局的房屋所有权登记并发给房屋产权证书，产权为原告左某某和被告石某共同所有。而此房一直由被告独自占有并出租，原告与被告多次交涉，要求被告返还原告的住房和房屋出租所得的租金收益，均遭被告拒绝。后亲生儿子把母亲诉至法院。
此案涉及众多法律问题：
一、未成年人可否拥有自己的房产？
一般认为，只有成年人才可以以自己的名义拥有房产，未成年人不可以拥有大额财产。其实，这是对法律的一种严重误解，宪法中早已明确规定：公民（自然人）享有财产权，并没有年龄的限制，民法通则中也规定：公民的民事权利能力一律平等，不分民族、种族、宗教信仰、年龄大小等均享有民事权利能力。即任何人不论年龄大小等因素皆可以自己的名义拥有财产，不受任何限制，这是宪法和民法所赋予的自然人最基本的权利，也是自然人赖以生存和发展的基本条件。近代以来，特别是资本主义革命以后，从法律上彻底废除了奴隶制，彻底承认了人是一律平等的，哲学家黑格尔甚至是认为只有有了独立的财产，才会有独立的人格，人身依附的情况才会彻底改观。财产权作为一种基本权利自然没有任何特殊之处。因此，未成年人可以拥有自己的财产当属毫无疑问，否则社会又回到推到奴隶时代，那个时代就有很多的“人”没有财产权，没有独立的人格，如妇女、努力等，他们的人格也是依附于主任或者丈夫的。人们会误以为未成年人没有独立的财产权是把民事权利能力和民事行为能力混淆了，民事行为能力对于自然能来讲不是独立的，没有完全的行为能力，因为行为能力是法律上对自拟恭维人认识、控制自己的行为的状况的一种确认，认识、控制能力不足并不代表其本人次啊产能力不足，相反法律上可以设计大量的制毒来保护和监督其行为和财产不受外界的侵扰，如监护、法定代理、亲权等，若是未成年人没有财产权，那这些制度设计的初衷作何解释。
二、未成年人如何买房
既然我们知道未成年人没有完全的行为能力，但买卖合同又是重大事项，显然不能由其独自实施，法律上规定了监护制度和法定代理制度正好就是为了辅助未成年人的行为能力的不足，所谓监护就是指：监护制度是一项重要的民事法律制度，是指对无民事行为能力人和限制行为能力人的人身、财产及其他合法民事权益进行监督和保护的法律制度。我国监护制度主要规定在《民法通则》第二章第二节中，《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见》中作了补充规定，内容包括监护人的资格、监护的设立、监护人的职责等。，法定代理人制度也是如此，我国民法规定未成年人的法定代理人就是其监护人，一般就是指父母，未成年人买房可以通过法定代理人的辅助完成，在买卖合同上共同签署父亲或者母亲的名字和未成年人的名字即可，在买房的时候要提供存在监护关系的证明，如户口本等，这样，将来的房产证就可以登记在子女的名下或者与父母共有，当然也可以采取赠与的办法 ，即先有父母出资买房，领取房产证后再过户到子女名下。
三、父母离婚，是否可以分割在子女名下的财产
父母的离婚协议中约定孩子的房产由被告所有，此约定应属无效，孩子才是房产的真正的主人，其他人无任何权利在合同中处分不属于自己的财产，否则就是无权处分，是没有法律效力的，父母处分孩子的财产也是一样，在人格上父母和孩子不存在任何依附关系，相互是独立的，父母和孩子在法律上只是一种权利和义务关系，父母要处分孩子的财产要有严格的条件，即为了孩子的利益才可以处分，否则就是侵权。
四、未成年人买房利弊分析
“可怜天下父母心”，现在为尚未成年的孩子买房真的划算吗？首先，“娃娃房主“的避税行为将会带来一系列问题。对于遗产税的征收，国家尚未出台相关的法规，但一但遗产税出台，“娃娃房主”能否合理避税尚未可知。而在当前情况下，未成年人买房却不能申请房屋贷款。因为按照法律规定，签订借款合同的借款人必须是具有完全民事行为能力人。以未成年人的名义购房，只能一次性付清房款。这对于没有一定经济实力的家庭来说，将要承担很大的风险。
办理“娃娃房产证”并不麻烦，和正常的交易没多大区别。一家银行客服人员告诉记者，如果贷款，不能只写孩子的名字，必须同时写一个监护人的名字才能贷款； 由于未成年人不能独立进行民事活动，没有偿还贷款的能力，如果买卖合同约定房屋的购买方是未成年人，则该房屋买卖不能申请银行贷款，只能是一次性付清全部购房款方能交易。如果一次性付款，只写孩子的名字即可。但对于娃娃房的买卖抵押等处分行为只有其监护人到公证处公证房屋卖出或抵押后所得款项将作为孩子生活或教育资金使用时，“娃娃房”才可以由家长代为买卖、抵押。此外，有关专家指出，对“娃娃房”需要按时交纳的物管费、水电费等费用，由于具体操办人是其父母，因此在出现纠纷时，容易引发物业管理者与事实意义上的费用交纳者之间的纠纷隐患。
"小鬼当家" 行使业主权利较麻烦
小孩子是业主，他要行使业主权的时候该怎么办，因为物业管理和水、电、煤气等费用的缴纳人是这些“娃娃”，事实上缴纳这些费用的应该是其父母等监护人，这就容易在物业管理者与事实上的费用缴纳者之间产生纠纷隐患。房屋部门为保护未成年人的合法权益，在变更未成年房屋的登记时，一般也从严掌握。“娃娃房主”成年后，如果不赡养父母或者其他种种原因，父母想收回房屋时，就会因存在法律障碍而无法收回。另外，未成年人不具备完全民事行为能力，父母如遇到资金困难，需要抵押、出租房产时，也会受到法律条款的限制，无法动用孩子名下的房产应急。另外，一些教育界人士认为，小小年纪就有房产，成为“富孩”，孩子小小年纪就拥有了几十万元的不动产，容易造成孩子的比富、攀富、炫富心理，对孩子成长不利。
李金良律师提醒市民,像上述这种情况，商品房买卖合同买受人一方肯定会同时注明法定监护人的姓名，商品房的买卖过程和日常管理等行为也全部由监护人代为完成。如果房产证上只写孩子名字，肯定是违规的。 资深业内人士和法律专家一致提醒，以未成年人名义购买房产必须保持谨慎。 “娃娃房产证”隐含风险，也会影响到孩子的成长，建议家长谨慎。
海南金凯旋律师事务所李金良律师认为，宪法规定，公民的民事权利能力始于出生终于死亡，任何自然人的民事权利能力一律平等，当然小孩子也可以拥有自己的私有财产。由于“娃娃房”的产权人是孩子，相对于成年业主，“娃娃房主”对房屋的占有、使用、收益及处分方式有很大差异，其中也存在着不少隐患。由于“娃娃房主”的房产已不属其父母双方的共同财产，因此，当发生其父母离异情况时，该房产的使用权只有通过取得小孩抚养权或监护权才能获得。“即便如此，‘娃娃房主’的房屋也不能由其他人自由买卖或抵押贷款。
海南海口律师李金良律师分析，从法律上讲，“娃娃房主”的房屋不属于夫妻双方共同财产。当“娃娃房主”的父母一旦夫妻感情破裂，分割财产就很被动。可能会给财产分割及子女的抚养问题带来法律纠纷。因为房产所有权以登记为准，房产证上的名字是谁，房子就是谁的，父母无权分割孩子房产.由于房屋产权的所有人是孩子，虽然父母是实际出资人，但双方都无法分得该房屋。因为房产已不属于家长双方的共同财产，也就不能由家长对其进行分割，即使分割，也是无效的。如果房产证上写的是家长和孩子的名字，家长也仅能就他们所拥有的份额进行分割。但是，从抚养权的角度看，谁取得了子女的抚养权，谁就可以事实上使用或者拥有该房屋。所以，“娃娃房主”将会造成夫妻财产分割及子女抚养难以达成协议的困境。 这就存在一个隐患就是大人们为了争夺孩子的房产而变相争夺孩子的抚养权的情况存在。因为谁争取到孩子的抚养权，就等于说谁拥有了监管孩子房产的权利。
同时，我国未成年人保护法有关条款规定，为了保护未成年人合法权益，房屋不能随意转让、交易，除非有利于维护未成年人利益，如未成年人出现重大疾病需要治疗，孩子需资金出国留学等。给未成年人买房容易，但如果要转让他们的房子，就会受到限制。只要将房屋登记在未成年人名下，根据《物权法》第十七条规定，则该房屋所有权只能由未成年人一人享有。按《民法通则》的规定，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产，即对于未成年人的房屋行为人可以代为购买，却无权随意处置他们的房屋。