前期中央和地方各项“救市”政策的刺激效果正在减弱，春节前后，全国房地产市场又渐渐回归冷清，全国70个大中城市房屋销售价格已连续两个月同比下跌。业内人士认为，2009年，全国房价可能酝酿新一轮下跌。

　　    市场人士分析，自住型需求在经过近4个月的消化后，目前已经减弱；而有效需求进一步释放，需购房成本继续降低。种种迹象表明，楼市在2008年所经历的“行业景气回落、企业库存高企和市场价跌量缩”等困境并没有改观。不过，受宏观经济可能见底以及进一步救市政策预期的影响，房价降幅不会过大。

　　    企业库存高压难解

　　    从1月28日到2月9日，万科对上海几乎所有的在售项目推出春节让利促销，这比去年万科掀起降价潮的时间提前了12天。更为重要的是，在各大城市，与万科一样进行价格调整的房企和项目日益增多。

　　    业内人士分析，房地产企业存货激增、消化困难，是迫使其加快推盘和降价销售的主因。

　　    目前上市房地产公司的资产负债率在60%以上，总资产周转率多数在0.3以下，经营性现金流也多数呈现负值，资金链普遍吃紧。而行业整体的负债水平和资金状况则更不容乐观。

　　    据最新报告显示，上海、北京、广州等全国9城市目前积压了2006年到2008年在建的库存商品住宅约3800万平方米。

　　    而根据国家统计局的最新数据，截至2008年12月末，全国商品房空置面积达1.64亿平方米，同比增长21.8%，增幅比当年的1—11月提高6.5%。

　　    政策效应逐渐淡化

　　    1月份，全国重点城市新房成交量再度普降，第一创业公布的监测数据显示，上海、北京、深圳三地新房成交量环比下跌均超过40%，南京、武汉、杭州、天津等城市新房成交量降幅也在30%至40%之间。

　　    21世纪不动产分析师孟奇认为，去年11月启动的第一轮楼市新政已经释放了一批积累已久的购买力，但上一波反弹的势头在今年1月已经式微。目前，第二阶段的刺激政策，比如购房退税、购房入户以及取消二套房贷和外资购房限制等，仅限于个别城市，尚未在全国推开。而政策预期则可能加剧有效需求的观望，政策效应逐渐淡化。

　　    有研究报告显示，目前国内一二线城市房价收入比，距2003年—2005年的平均水平，还高出30%左右。国内宏观经济前景还没完全明朗，城市居民对未来经济和收入预期都不乐观，各地楼盘降价和大众对于中短期楼市看淡，导致房价看跌的预期越来越强，从而进一步延迟和减少大额消费。这也使得政策效应逐渐弱化。

　　    降价趋势或将形成

　　    一位资深人士指出，商品房可以视为一种“大宗商品”，其价格下跌趋势一旦形成，短期内不会立即扭转。在目前的价格水平上，有稳定收入人群的购买力不足，将使房价存在进一步下调空间，降价趋势或将形成。

　　    国家发改委的最新数据显示，2009年1月，70个大中城市房屋销售价格同比下降0.9%，跌幅比去年12月扩大0.5个百分点，这是自2005年7月全国房价统计对象调整以来连续两个月同比下跌；环比下降0.2%，是连续6个月环比下跌。

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　　四成城市房价跌回一年前

　　未来走势今年9月是关键

　　    国家发展改革委、国家统计局的调查显示，1月份全国70个大中城市房屋销售价格同比下降0.9%，这是该指数继去年12月首次出现同比下降以来连续再降，而且降幅还扩大了0.5个百分点。记者调查发现，在长时间的博弈之后，越来越多的开发商开始加入降价行列，在各方配合之下，楼市或许会在今年9月以后逐渐回暖。

　　四成城市房价跌回一年前

　　    值得关注的是，列入统计的70个大中城市中，新建住房销售价格同比下降的城市有28个，占到了四成，房价跌回一年前的水平。深圳成为全国唯一一个价格跌幅超过两位数的城市。而以环比来看，全国44个城市新房价格下跌，超过统计城市的六成。

　　    在素来被视为楼市风向标的上海和北京，1月房屋销售价格同比分别下降2.3%和0.2%。据北京市统计局相关人士介绍，这是北京房价自2004年以来首次出现同比下降。

　　    但这两个一线城市房价下跌的动力结构则有所区别。在上海，由于开发商积极降价，新房价格跌幅大于二手房。记者从房产中介了解到，由于在元宵节前后不少开发商集体打折促销，已经有多个板块出现二手房价格高于一手房的“倒挂”现象。

　　    而北京1月份新建住房价格仍同比上涨0.4%，其中90平方米及以下新建住房价格同比上涨1.3%。但二手房价格同比下降1.7%，带动了房价整体下跌。分析人士认为，二手房降价具有风向标意义，因为北京住房交易市场中，二手房的数量已经与新建住房持平。这部分房屋降价销售将对新房的价格形成打压。

　　开发商：且用降价换“春天”

　　    当下，深陷寒冬的中国房地产业无疑在苦苦地“等一个春天”，在政策层面频频出台一系列利好之后，只欠的一缕“东风”，恐怕就是开发商积极配合、适度降价了。各城市房地产市场的走势也有力证明，合理的降价促销能有效刺激成交回暖。

　　    对此，龙头老大万科可谓深谙其中真味。继去年率先扛起促销大旗、用降价换取市场占有率之后，今年开春，万科在上海和深圳两地再度领衔降价，优惠覆盖旗下所有在售项目。据万科方面统计，1月23日至2月2日春节期间，深圳万科各大在售项目实现成交80套，成交面积达到8582.32平方米，成交金额逾1.5亿元。

　　    在上海，万科降价带动了绿地、合生、保利等大型开发商启动价格调整。除了外环地区，一些地段较好的内中环楼盘也加入了促销队伍，如上海不夜城板块的卓悦居、闸北大宁板块的嘉宁荟、长宁88等楼盘，价格最低达到8折。

　　    而在持续的博弈之后，降价的战火最终燃至价格堡垒北京。与春节期间不痛不痒的折扣相比，春节后北京降价幅度加大的楼盘约20个，部分楼盘降幅超过30%。

　　    据中国房地产业协会副会长兼秘书长朱中一透露，2008年全国完成商品房住宅的销售面积是12000万平方米，商品房的销售额24071亿元，其中商品住宅的销售是24024亿元。新建商品住宅的销售面积同比下降20.3%，下降的省区市达到26个，其中北京、福建、湖北、广东等省区市城市同比下降幅度在20%以上。与此同时，商品住宅的空置面积达9069万平方米，同比增长23.3%。毋庸置疑，要消化巨大的库存，仍然需要价格的配合。

　　房价未来：9月走势是关键

　　    易居克而瑞(中国)研究中心首席研究员陈啸天认为，综合来看，市场回暖取决于经济形势、金融环境、国家政策、房价调整这几大因素。尽管目前宏观经济形势尚未明朗，但房地产信贷环境已大大改善，今年还有望进一步放松，对于房地产行业新的鼓励政策也可能进一步出台。在这个节点上，开发商能否“有所作为”，将很大程度上影响市场回暖。

　　    他认为，每年的9月份是楼市“秋收”的关键节点。我国房地产市场从2007年9月进入“拐点”，前期快速增长的房地产市场陷入低迷；到去年9月形成清晰的调整通道，“金九”风光不在，房价呈下跌趋势。在中央一系列措施相继出台之后，2008年末出现了一波成交反弹，但市场仍处于箱形震荡期内，谈整体回暖为时尚早。

　　    陈啸天说：“预计2009年9月，全国大部分城市将逐步走出低迷，市场渐渐回暖。在经历了持续两年的市场调整之后，在国家放松购房信贷、鼓励购房消费的政策扶持下，市场刚性需求将逐步释放。在积极的财政政策和适度宽松的货币政策刺激下，我国宏观经济也有望在下半年重新回到强劲增长轨道，从而推动房地产景气度回升。下一个标志性的拐点，很可能出现在今年9月。” (据新华社上海2月16日专电)

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