海南房地产启示录

□本报见习记者 姚虹

    沙漠上的珍珠如今光华不再，迪拜债务违约危机让人们意识到金融危机尚未走远。舆论普遍认为，危机产生的原因是迪拜经济过于依赖房地产。房地产在中国经济中也占据了极其重要的地位，中国应该从迪拜危机中得到什么启示？海南又该从迪拜危机中积累什么经验？记者就此采访了中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇，中国著名品牌营销专家、知名房地产经理人陈真诚，资深房地产全程策划营销实战专家姜仁，上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭。

　　市场需求力量不同

　　记者：中国的房地产和迪拜的情况有什么相同或不同的地方？

　　郭田勇：迪拜主要是因为大建基础设施，要搞全球金融中心，它的市场需求主要来自境外，本身人口却比较少。而中国国内本身的市场需求比较大，基础相对比较好。当然，如果房地产发展过快，房价过高，也会产生泡沫，应该辩证地看这个问题。

　　杨红旭：迪拜的情况和中国不同。迪拜房地产市场投资投机的成分比较高，导致产生泡沫，正好遇到了去年的金融危机，导致泡沫破灭。中国的住宅市场中自住需求仍然占主导，而且大部分自住需求都是合理的。因此虽然房价涨速偏快，总体上还是能由自住需求支撑。

　　陈真诚：相似之处就是经济对房地产的依赖度过高，中国房地产市场也存在大量的投资投机性炒房行为。不同之处主要在于，迪拜近年来建的房子，主要是卖给外国人，迪拜的人口中有90%是自由流动的外国人，再加上迪拜的经济、金融等方面国际化程度高，迪拜的房地产泡沫破灭立即引起了国际市场的剧烈反应。而中国的房子大多数是卖给本国人。因此，如果中国房地产泡沫破灭，对国际市场的影响力不会那么大或反应没那么直接，但会对国内社会经济带来诸多麻烦。

　　姜仁：首先，迪拜危机只是城市单个房地产市场。而中国房地产是一个全球区域性市场，是由中、低、高各种消费群体共同营造的一个复合式房地产市场。第二、迪拜是由全球富人共同投资与经营的城市，它没有自己的实体产业。而中国是一个靠制造业支撑起来的国家，不会像迪拜这样迅速出现转折。第三、迪拜的房地产建设资金主要来自于海外，一度曾作为全球资金的“避风港”。但在中国，资本管制使得房地产市场的建设资金、投资资金及投资者都主要来自于国内。第四、迪拜开发模式与城市建设不相符。迪拜城市房地产都是以中高档楼盘为主，它不是穷人所能生存的地方。但中国恰恰相反，房地产的开发模式与城市建设是相匹配的。第五、迪拜开发规模与城市化进程不吻合。不断推动大规模建设项目，导致政府与国有企业的债务像滚雪球一样不断增加。而中国则依托强健的经济发展，开发投资始终坚持按照城市化进程去发展，不会激化开发与城市化进程不吻合现象。

　　要防止产生泡沫

　　记者：迪拜危机对中国有什么启示？

　　杨红旭：我国也有一些城市投机投资的成分较高，需要进行抑制，否则会导致房价虚高。

　　陈真诚：投资性购房的动机是追逐资产价格上涨带来的升值，而由于存在购房支付等方面的资金杠杆等作用，当房价预期向上时，大量的投资者便纷纷利用资金杠杆而大规模集中入市，推高房价，而当市场出现不利因素、房价下降预期时，便纷纷争相抢着抛售套现，落在后面而不能及时抛售的，则可能陷入严重的资产蒸发，甚至是负债，进而带来诸多连锁反应，导致房价的大起大落，严重扭曲市场。这次在迪拜，就出现了大量项目停工、大量的借债者抛弃物业离开迪拜逃债。而一旦市场发生大的调整，也会对银行、开发行业及政府社会经济运营带来很多的麻烦。

　　姜仁：迪拜的现状再次证明，没有坚固的经济支柱基础和良好的经济秩序，终将会出现问题，而一旦出现，后果很严重。迪拜危机对中国的警示，不论是地方政府，还是企业家的心态，都应避免浮躁，商人不能仅看短期“钱绩”，政府不能光搞短期“政绩”，“耐得住寂寞，经得住诱惑”，打好实业家底，经济才能健康平稳地运行。迪拜楼市崩盘对中国的另一个启示，就是房地产发展的方向应改变。必须研究、制定符合最广大人民利益和需要的房地产政策和法律。建千万房厦应是给需要者居住的，应该将现行的“商品房政策”改为“安居房政策”，定位是居住而严禁倒卖。

　　记者：目前中国房地产业与金融捆绑非常紧密，如果中国房地产发生危机，会带来哪些影响？

　　姜仁：房地产业与金融捆绑是要掌握一个度的，不紧密不繁荣，过度紧密就会惹火烧身。

　　陈真诚：可能带来大量的购房者赖债等现象出现，给银行带来很大的风险隐患，只是，由于中国的金融系统依然与国际上没多少联系，比较封闭，其结果是政府再去救银行，带来大量的财政赤字，或造成通货膨胀，但对外的影响力依然不会太大。也就是俗话说的烂在自己的锅里，自己的人来吞食苦果。

　　海南应注意潜在风险

　　记者：对海南地产怎么看？海南应该从迪拜危机中吸取什么经验？

　　郭田勇：海南的情况与迪拜不一样。海南的境内旅游客流量比较大，市场的刚性需求还是有的。除此之外，海南的基础也比迪拜的在沙漠里盖大楼来得稳固。当然，我们也不希望海南像迪拜一样，应该防止产生房地产泡沫，房价也不要炒得太高。

　　陈真诚：海南的情况是值得注意其潜在的风险，我把海南列入中国高“迪拜风险”的十大地区之一。如果中国房地产泡沫破灭，海南可能再次成为情况最糟糕的地区，或至少是其一。海南不但经济基础薄弱，对房地产的依赖程度高，而且海南的房地产绝大部分是外卖，这些外来买房者，主要是投资性购房。再则，现在大量的开发商进入海南圈地建城，一旦其中一家开发商出事，就可能是大事，带来的连锁反应将不小。

　　姜仁：目前海南房地产外资占比越来越大，但和迪拜的全球资本吸引还相差甚远。在购房者中，即使外地购买力远超本地，现在也不会出现崩盘现象。至于借鉴些什么，我认为应该注意以下三点：一是制定科学房地产发展规划，避免房地产过快任意地发展；二是要制定完善的预警预报系统，危机在发生前就应该被注意和审视到；三是加强金融监管，防止资金链断裂。要着力发展自己的实体产业，推动实体经济的发展，把握好资金关。