新浪房产讯看地产风云，论楼市百态。11月4日，“乐居关注”隆重推出第4期：业内人士把脉救市政策年底命运。北京知名业内人士我爱我家控股公司副总裁胡景晖和中体奥林匹克花园管理集团副总裁王哲做客新浪乐居，热议房地产救市政策的年终命运，及其对楼市走势的影响。
　　

   精彩观点提前看：
　　把脉救市政策年底命运：
　　王哲：从开发角度来说，我认为不会有一些大的限制性的政策出来，相反可能会延续今年比较适度宽松的政策来刺激开发商更多地进行开发，因为现在的开发量是不够的，同时也能更好地拉动投资。
　　在购房这个层面上，我觉得可能会对投机、投资性的购买需求进行一定的限制，取消一部分优惠政策。但对第一套房购买者，以及初次置业的人群，我想这个优惠政策还会延续。
　　胡景晖：在这一点上(部分救市政策年底是否应该取消)，不管是开发商还是经纪公司，行业的观点是一致的，就是希望这个政策能够延续。一旦政策取消或者部分取消，我觉得这是一个全输的局面。
　　

   关于加强土地监管遏制开发商囤地：
　　胡景晖：在(囤地)方面政府可以采取一些措施，比如严格执行两年不开发收回，一年不开发罚款。或者对炒地皮挣的土地溢价可以征收一个高额的增值税和所得税。
　　王哲：对于土地的管理，明年一定会严格。我相信力度肯定会加强，结果会更加有利于供应市场。我想最终目的还是让它(土地)尽快进入市场进行开发，尽快地出现更多的供应量。

　　对楼市优惠政策的评价：
　　胡景晖：如果给我们这一年以来的优惠政策打一个分数，我觉得可以打80分。它起到了两个好的作用，一个就是直接地把市场交易刺激起来了。今年二手房、一手房的交易量都有了大幅度的增加。第二点，解决了去年亚洲金融危机以来行业的资金链问题。

　　对政策调整的建议：
　　胡景晖：我觉得明年有必要延续优惠政策，打击囤积土地，增加供给，在二套房贷上，通过技术性的手段，把投资客和真正的改善性需求区分出来。我觉得广东的做法非常好，只要第一套比第二套面积大，就可以享受七折利率。
　　王哲：对于目前已经出台的政策，在执行力和严谨性方面，一定要严格执行！只要把这个做到，不出台新政策，都能起到很大的作用。

　　对房市未来发展趋势的预测：
　　胡景晖：今年同比去年开工的面积有所增加，但是开工的幅度有限。房子卖得好，但是开工量不是很乐观，这就预示着在明年房子可能会紧缺。

　　对网友的置业建议：
　　王哲：从一手房来看，我不觉得明年房价会有大幅度的调整，充其量可能会比较稳定。在年底之前这段时间（包括到春节），你认为有合适的，能够承受得起的就要去买。
　　胡景晖：二手房(政策)如果有调整，我觉得可能会出现在明年的元旦到春节期间。买二手房，大家有一个淘房的心理。如果看中了心怡的小区就要关注一下。另外一点提醒大家注意，二手房交易政策如果在明年实施“2变5”，这中间有7%的空间不是房价，是税。如果11月底被迫取消，12月份有合适的房源，只好先买。如果12月份会延续这个税收优惠政策，大家倒可以不用那么着急。
　　

   时间：2009年11月4日14：45
　　地点：新浪乐居嘉宾聊天室
　　主题：部分救市政策年底终止 专家解析楼市现状与未来走势
　　主持：新浪乐居副主编 相国良
　　嘉宾：我爱我家控股公司副总裁 胡景晖
　　　　　中体奥林匹克花园管理集团副总裁 王哲
　　以下为本次访谈实录：
　　主持人：看地产风云，论楼市百态。感谢大家收看本期《乐居关注》，今天我们的话题是“关注部分楼市政策年终终止”，今天邀请到了两位老朋友，一位是我爱我家控股公司副总裁胡景晖先生，一位是中体奥园管理集团副总裁王哲先生。两位业内人士一位是开发商代表，另一位是代理行中介的实操专家。
　　目前建设部正在做关于楼市的调研，调查明年楼市成交量能不能延续今年的状态，调查现在的房价是否过高，还有调查始于去年的楼市调控政策效果，那么，我们先有请两位谈谈这个话题。先请王总！
　　王哲：我觉得从去年到今年开发商能够渡过这个寒冬，肯定与救市政策的出台有很大的关系。现在房价是否过高？肯定是过高。但是过高不代表没有人去买房，这是目前我们的实际情况。如果按照统计局公布的数据，房价与我们的人均收入肯定是不成正比的，但是根据我们中国特有的国情来看，买房者却大有人在。不能说价格高了就没有人买，这在目前来看确实是很矛盾的。
　　主持人：胡总，您是怎么评价的？
　　胡景晖：如果给我们这一年以来的优惠政策打一个分数，我觉得可以打80分。它起到了两个好的作用，一个就是直接地把市场交易刺激起来了。我们看到全国不管是一线城市还是二三线城市，今年二手房、一手房的交易量都有了大幅度的增加。包括购房量的增加，对下游的装修、家电、家具很多产业的刺激作用也体现出来了。这是第一点。
　　第二点，解决了去年亚洲金融危机以来行业的资金链问题。这是优惠政策起到的两个好的效果。
　　但是另外有两个忧虑因素也是值得我们关注的。目前一手房、二手房房价都超过了历史最高点。在实体经济没有完全恢复的情况下，我们的房价已经超过了历史最高水平，这里面有一些泡沫的存在。第二，虽然卖得好，但是我们09年还存在着去库存化的问题。
　　我们今年同比去年开工的面积有所增加，但是开工的幅度有限。房子卖得好，但是开工量不是很乐观，这就预示着在明年房子可能会紧缺。另外，对投资领域的推动作用并没有完全地显现出来。所以交易量和行业的景气度有了大幅度的提升；但是房价又开始出现了泡沫。另外一方面开工不足，这是值得我们在2010年关注的。
　　主持人：明年楼市的成交量能否延续09年4月份以来的辉煌局面？
　　王哲：我觉得应该可以。当前我们有两个矛盾的地方，一个是我们觉得房价偏高，要调控。但从另外一方面来看，中国目前的经济恢复情况，今年也就是“保八”，但我们在今年以前每年都是百分之十以上。也就是说，中国的经济肯定要持续往上走。毋庸置疑，09年，我们的出口不能支撑中国的经济，基本上全靠房地产在拉动。即使现在房价偏高，但是房地产在明年依旧会成为拉动中国经济的一个最主要的动力。我想政府在政策出台方面，从开发角度来说，应该不会再有一些更加限制性的政策出来，而是会继续延续今年比较适度宽松的政策来刺激开发商更多地进行开发，因为现在的开发量是不够的。当然，在购房这个层面上，可能会有一些宽松政策的取消。我觉得它可能会对投机以及部分投资性的购买需求进行一定的限制。但是从整个开发领域来看，包括银行贷款可能会跟今年差不多。
　　主持人：刚才王总已经对我们今天的话题“部分政策年终终止”给出了答案，胡总，您是怎么看的？
　　胡景晖：因为前一段时间也参加过发改委和有关政府部门的政策咨询，在这一点上，不管是开发商还是经纪公司，行业的观点是一致的，就是希望这个政策能够延续。一旦政策取消或者部分取消，我觉得这是一个全输的局面。取消的结果，就是加税加息。但是加税加息的结果，我们在05、06年宏观调控的时候已经看到了，为什么当时失败了？就是因为当时的主要策略就是加税加息。这些加的税和息都转嫁给了购房人，这样让中低收入的家庭买房更困难。另外，在这种情况下，我们的前端开发量能够解决吗？
　　我刚才讲了，09年有一个不好的地方，就是开工量不足。如果取消了这些优惠政策，可能开发量会更加不足。当然，现在主张要加税的主要是我们的财税部门，如果我们靠提高税率增加税收，实际上税照样收不上来。如果取消了优惠政策，我看到的是大家都会输。而且现在的两个大的问题，不但不会缓解，反而会更加严重。
　　另一方面，如果要进行调整，最近咱们也看了关于囤地的问题，在这方面政府可以采取一些措施，比如严格执行两年不开发收回，一年不开发罚款。或者对炒地皮挣的土地溢价可以征收一个高额的增值税和所得税。这样会让开发商更多的开工。要想让房地产发挥在国民经济中的作用，同时又能平抑房价，唯一一个功能就是给一些优惠政策。
　　主持人：刚才胡总也谈到了房地产的开工量和新开工面积，王总您觉得这两个指标对我们的政策会有什么影响？
　　王哲：我觉得从开发的角度，明年政府应该不会采取更加严厉的政策。当然有一点我们可以明确，对于土地的管理，明年一定会严格。从现在已经能够看出来，包括前一段时间，广州那边也收回一些土地，但是从全国来看整体力度还是不够的。明年，我相信力度肯定会加强，但它的结果会更加有利于供应市场。我想政府这样做的最终目的还是让要让徒弟尽快进入市场进行开发，尽快地出现更多的供应量。
　　主持人：我们刚刚和央视联合调查，关于央企屯地的话题，刚才您也讲到了国进民退。我觉得这些话题都是最近比较热点的话题。两位可以对这些话题更深入地谈谈。
　　胡景晖：我以前在中化也工作过，像中化这样的公司它的帐面现金流非常大。按道理来讲，以前中化应该去囤积石油，但是现在价格波动很大，肯定财务经理会存一个最保值的东西，这样就会屯地。另外一方面，我觉得还有一些原因，地王今年大部分出在6、7月份以后，在今年上半年开工并不足，是因为我们很多开发企业对未来经济形势和经济预期不明朗。这样政府是希望房市平稳。那么在不开工的情况下，只有让国有企业先进来，先拿地，先开工。
　　这一轮国进民退，目前在一些地王上存在了不公平竞争。包括最近这段时间，国家大规模收购山西的小煤炭资源，中粮收购蒙牛。其实国家的核心思路，从这点来讲国进民退是为了保证中国国计民生的能源和食品安全。
　　所以国进民退，我觉得在整个行业来讲，国家更多是考虑保证国计民生，保证一些基本的安全。另外，在国家砸下去4万亿，而民营企业又没有积极配合的情况下，可能国企就会率先去响应政府的号召。当然，这里面确实出现了在拿地过程中的一些不公平竞争。但另一方面，国进民退也还有一些其他的背景和原因。
　　主持人：王总，您的企业是不是响应国家号召，新增加了开工面积或者是加快推盘的速度？
　　王哲：我们中体有它的一些特殊性，我们更多是把体育资源与房地产相结合地去开发。我们的模式比较特殊，我们跟万科比，尽管全国项目的数量差不多，但他们全部是自己控股，而我们三分之一是我们自己控股和参股，另外的三分之二都是品牌加盟模式。我们在房产领域里应该说还还属于一个中小型的企业，而且属于比较稳健型的企业，毕竟体育总局是我们的大股东。实际上在土地储备这方面，我们走得并不是特别靠前。我们更多是利用一些体育资源跟当地政府进行一些交换，通过进行体育设施的建设、经营，来进行房地产项目地开发。
　　北京的两个奥林匹克运花园项目，一个是就是加盟的，另一个是按照市场模式全资控股的。我认为我们的房地产模式还不足以代表目前大多数开发商的开发模式。
　　主持人：咱们还是把话题回归到“救市终止”这个话题上来。这个政策可能就是两方面，一方面就是税费；另一方面就是房贷。胡总，您觉得这些政策里哪些是今年年底或者明年必须要延续的？哪些可以选择性的退出？您认为还有哪些应该加进来？
   胡景晖：首先，我觉得营业税，5变2是一个非常重要的条款。而且是二手商品房一个很重要的税收，5.5是最高的。如果把所有的二手房加起来，最高可能要交5.6%，这个比例非常高。其中一个大项就是营业税，5.5。原来说满两年就不用交了，后来变成满五年，现在又变成了两年。这样就影响了市场交易量的30%左右。如果这30%的业务，一旦加上来，要么导致购房紧缺，要么导致成本增加。土地增值税，也主要是针对非普通住宅，也是未满五年，可能这两点会好一些。
　　还有一个是关于贷款的问题，目前也有人说现在首次置业的七折利率将要取消。今年上半年市场之所以活跃起来，主要是靠首次置业。但是下半年的购房大军变成了改善性置业。现在我们把投资客和改善性需求放在一起，我觉得这个做法非常愚蠢。我们完全可以通过技术性手段把改善性住房和投资客分开。接下来如果再取消对首次置业的七折利率，我觉得更加不可理解。
　　本来现在这些年轻人就没有资力自己去还月供，你一旦把这个七折利率取消，如果80后这些中国最有希望的人看不到希望，国家就更没有希望了。我不明白为什么要取消这些优惠政策？我觉得要多收税，就去收倒买倒卖土地的增值税，收50%都可以。

　　主持人：胡总，以二手房为例，您看到现在有哪些银行收紧了二套房贷？
　　胡景晖：基本上全部收紧了。而且以前还有一些借口，比如人均面积没达标，或者第一套已经还清，第一套已经出售。我觉得广东的做法非常好，只要第一套比第二套面积大，就可以享受七折利率。现在什么幌都没有了，即使人均面积不达标，也不给你优惠。我不清楚我们政策制定者是怎么考虑的。
　　王哲：我这么想：如果我们把思路梳理一下，目前我们所说的优惠政策归结起来其实就是两点：1、对二手房而言两年以上的房子营业税减免5.5%；2、对一手房而言，第一套房及改善性住房的贷款利率下浮70%。去年的优惠政策其实就这么几条。
　　我们之所以看到今年3月份以后房价突涨的现象，是因为政府为鼓励消费，对于改善性住房的概念有意无意地进行了模糊。由此大量投机、投资客为逃避通胀预期借用“改善性”这一名义大量购房，从而抬高了房价。在今年中国经济最冷的时候，国家为了刺激消费，可以说基本上都不管了，只要首付20%就能买房，而且利率还能下浮，这样就导致了房价在三四月份以后的猛涨。如果到今年年底政府要收回优惠政策，我想主要是针对第二套房或者投机、投资者，而对初次置业的人群应该不会有变化。
　　至于加息、减息，我一直觉得这就是一个幌子。实际上利息是一年一变的，很多初次置业的人不明白，或者没有把它当成问题，今年你买房的时候好像利率很低，你也感觉很合算，但当经济好转后，比如明年，利息就会又涨起来，你还的利息又回到了原来的水平。举个例子：我05年时买的房子，按照当时的利率水平，我每月还按揭6250元，为什么定这个数字？因为当时我觉得租金能够租到6500左右，还略有赢余。但后来发现第二年、第三年每年利息都在变，最高的时候每月要还将近7000元！
　　主持人：其实刚才我们在探讨的时候，已经涉及到还应该出台哪些优惠政策，是不是偏开发端或者偏土地端，从这个角度，胡总您觉得是不是应该出台一些新的政策？
　　胡景晖：拿土地来讲，国家说过了一年不开发收回，两年不开发罚款，但是还有很多人无所作为。我觉得北京08年拆迁量在猛增；还有很多企业在09年牵址；还有一些学区房的增加。我觉得改善性需求是未来的主流，这部分人群集中在35岁到45岁，是目前中国最有消费能力的群体，从银行角度讲也是最大的优质客群，如果我们现在通过二套房贷把他们的需求压下来，可能会出现问题。从我们现在掌握的数据来看，住宅方面，主要的投资还是在中小户型上。
　　我觉得明年有必要延续优惠政策，打击囤积土地，增加供给，在二套房贷上，通过技术性的手段，把投资客和真正的改善性需求区分出来。否则，80后结婚族这部分人的需求已经在09年消耗殆尽了。如果我们不把改善性需求释放，明年的市场会越来越弱。
　　主持人：王总，您有什么样的政策建议？
　　王哲：我一直觉得这两年政府出了很多政策。有一阵我们说政府越调控，房价越涨。其实这里面有一个很大的问题，其实政策的初衷都是好的，如果严格执行到位也是能够起到作用的。但实际上往往一个制度出台以后，在执行上会打偏差。我想在明年，在土地问题上，政府可能会非常地严格。这是一方面。对于目前已经出台的政策，在执行力和严谨性方面，我觉得要进一步加强。只要把这个做到，不出台新政策，都能起到很大的作用。
　　第二，目前房价抬得这么高，主要的一个因素，我个人感受是投机者非常多。比如我最近也买了房，这里或多或少就有一些投机的心理在里面。目前买房人都是这样，通胀预期和保值得心态非常强，你说这是刚性需求吗？我没这个房子也一样可以，但现在很多买房人都拥有三套、四套房。如果能够限制这种投机性，我相信对房价会有一定的限制作用。我觉得应该会有一些针对这种情况的政策出台。
　　去年经济危机到来之前，其实中国的房价已经很危险了。那时候我就想有什么办法没有？其实联网是很好的一个手段，但目前我们只是银行间联网，只能查出全国你有多少套按揭的房子；但一次性付款的房子呢？由于建设局之间没有联网，其实你是查不到的。如果这点我们可以严格控制住，这样一个人名下只允许持有两套房或者三套房，超过就要严格加税，这就会非常有效地抑制房价问题。但从当前来看，我觉得在目前比较可行的就是，只要我们在现有政策的基础上去严格执行就会有很好的效果。
　　胡景晖：在我印象中，北京在两年多以前就启动了住房普查，而且这个住房普查也花费了若干亿。如果全国各地房地局都联网，你在拉萨买了房子，我也一样知道，因为身份证号是唯一的。现在的问题是我们的政府有没有勇气去面对这个数据。前一段时间，新浪新闻上也登了，现在要求我们的高官申报自己的住宅情况。只要政府有勇气来面对这个事，这个数据库就可以打开。只要这个数据库打开了，每个家庭有多少房子就一目了然了。
　　主持人：我记得胡总，您给我们讲过，真正的房子要彻底地普查清楚，这个在技术上是没法实现的？
　　胡景晖：如果民政、建委、政府系统全部联网，就可能查清。包括遗产税为什么开征、财产税为什么没开征？很多政策就是因为不透明。这个东西，我们这一任政府有没有勇气去面对它，不然就会和土地市场一样，越来越严重。
　　主持人：假设我是一个买房人，我要买新房，请王总判断一下现在的形势，对明年买房给出一个建议？胡总，假设我现在要买二手房，明年适不适合买？
　　王哲：目前从一手房来看，我不觉得明年房价会有大幅度的调整，充其量可能会比较稳定。现在如果你认为有合适的房子，该出手就要出手。快到年底了，作为一个开发商都有这样的问题，到年底，我必须要支付各项税费，完成各项任务指标，可能在房价上有一些让利。在年底之前这段时间，你认为有合适的，能够承受得起的就要去买。
　　胡景晖：二手房、一手房大家现在是互为参照。如果有调整，我觉得这个调整可能会出现在明年的元旦到春节期间。但是我觉得这一轮调整和我们经历过的08年10月份到09年3月份相比，调整幅度不会很大。如果有调整，我觉得第二轮调整时间要晚一些，幅度也没有那么大。
　　是不是大家都要看着房价来买房？因为我们现在看到的数据都是官方的平均房价，这个房价对于大家来讲没有多大意义。这样二手房就更有特殊性，它不像一手项目，可能一个项目户型有几百套。二手房都是小业主，小客户，可能你特别想要的小区户型，这个月没有，下个月有三套。买二手房，大家有一个淘房的心理。如果看中了心怡的小区就要关注一下。
　　另外一点提醒大家注意，二手房交易政策如果在明年实施“2变5”，这中间有7%的空间不是房价，是税。如果11月底被迫取消，12月份有合适的房源，只好先买。如果12月份会延续这个税收优惠政策，大家倒可以不用那么着急。
　　主持人：由于时间的关系，我们今天的乐居关注只能到此。感谢两位嘉宾，也感谢各位网友！我们下期再会，谢谢！