编者按：《钧策视野》，是正略钧策创始人赵民的播客自2008年11月22日起推出的一档周播栏目，每期两位资深专家，聚焦时下社会与民生的热门话题，在谈笑间指点商界风云，于喟叹后领悟人生百味，这是一档轻松的谈话节目，也是一堂生动的管理课程，更是一次精彩的思想碰撞——《钧策视野》，您身边的管理专家（内容仅为个人观点，不代表正略钧策公司立场）！
本期要点：
二手房市场风生水起，一手房市场却风声鹤唳，
空置率居高不下意味着什么？
现在是买二手房的最好时机？
要么现在买房，要么再等十年？
小小一个房子，却使得几家欢喜几家愁，
“蜗居”如此多娇，引无数百姓竞折腰！
且看正略钧策合伙人刘非携房地产专家吴小燕，为您拨开房地产市场的迷雾，教您该出手时就出手！敬请观看《钧策视野》第五十期——《蜗居如此多娇，引无数百姓竞折腰》！
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刘 非：各位网友大家好！今天非常高兴请到我们正略钧策的合伙人吴小燕女士，就我们目前房地产产业的一些热门话题跟大家做一个探讨。小燕你好！时近年底，我发现中国房地产行业越来越热闹，对我们购房者来讲，有一个事件可能大家现在比较关心，就是今年为了刺激我们国家的房地产，国家出台了一系列的优惠政策，但是随着我们房地产行业整体今年复苏，有传闻说，有一些政府官员出来说，到年底，有可能优惠政策要取消了，那么对我们普通的购房者来讲，要不要去抓这个机会，要不要去赶这个优惠末班车，那是我们普通购房者非常关心的问题。下面想听小燕就这个话题，讲讲您的看法。
吴小燕：的确是这样，最近很多购房人，包括我们业界的一些朋友，都在忙一些事情，比如说像前两天正好周末，找几个朋友聚一聚，其中也有做二手房经纪人的，说不行，现在忙的不得了，然后说下面每一个业务员，手上都摞着一尺厚的文件，干什么的呢？等着办过户手续的。所以现在特别是二手房经纪这块，特别的火爆。那么究其原因，我想无外乎两点，一个是就是刚才谈到的，实际上是来自于我们政策，大家估计的或者说这种风声放出来，政策风向是不是要转变了，其实一开始的时候，我们是在05年国八条当时说为了抑制投机性的需求，如果你买了房子以后两年，不到两年，上市交易，那么要按照你的销售收入收营业税，到06年国十五条的时候又提出到五年，那么到今年年初，实际上这个政策应该说是放开了。但是现在又说，可能到了今年这个风一过，到明年这个好像就没有了，所以现在我们就发现，上市的我们看到，在二手房交易的时候，基本上都是两年以上，三年到五年，这样一些房子特别多。实际上这里面的确存在一个赶政策末班车这样一个嫌疑。而且其实我们可以看到，在05年、06年这两个政策出台之前，实际上都有这样一个效应，所以我觉得这个东西是无独有偶的，说明就是说，其实在任何一个国家，它出台一个政策以后，的确会对房地产市场有一定的影响。那实际上房地产现在还有另外一个原因，是大家知道的09年整个中国的房地产市场，可以说是非常的火爆，从年初的三四月份以后，爆发出来刚性需求，一直到年终的地王做一个热门话题，再到现在二手房交易的火爆，可以说整个房地产行业，大家日子过的还是比较滋润的。
刘 非：对！
吴小燕：但是在这个过程中，其实我们看到一个非常重要的现象，就包括现在为什么，火爆的是什么？是二手房市场，一手房市场，风声鹤唳，非常的惨淡现在是。其实我们可以看出，北京实际上目前存量房市场上，空置率其实还是非常高的，住宅这个市场上，以北京为例，现在空置面积大概达到一千万平米，基本上达到30%。
刘 非：也就是说，虽然需求量挺大，其实供给量还是挺大的。
吴小燕：对！其实供给量还是挺大的。所以实际上这也就是为什么这一次爆发出来的是二手房，二手房的供应和需求的爆发。其实我个人认为，这一次的爆发其实它也会使一部分在前期没有能够赶得上满足的刚性需求，那么在这一次的爆发过程中，得到一定程度的释放和满足。后面就意味着大家都非常关心的一个问题，如果我要买房，那我要怎么办？我现在该不该出手？
刘 非：对！这是一个很现实的问题。
吴小燕：这是一个非常现实的问题。那么我个人的看法，仅代表我个人的观点，因为如果说买房的话，实际上这里边有几种需求，我们再回归到本质上来，第一种是刚性需求，买来自己住。第二种是投资的，可能我买了这个房子就是为了什么？钞票放在银行里，现在通货膨胀太快，不放心，那怎么办？买个房子囤着吧！那么第三种就是投机炒作。那么首先我们看刚性的需求，我一直有这么一个观点，我觉得刚性需求要越快越好，如果这个房子你买来自己住的，只要你觉得你需要去买这个房子自己住，甭管什么时间，你也不用考虑这个市场价格是在往上涨还是往下跌，你最重要的是你什么时候需要这个房子，虽然说可能你在一个比较低价位的时候去买这个房子，那么你在高价位的时候，你出手，但出手完了以后，你还要解决自住问题，你还要再买。你以更高的价格去买。实际上对于自住性需求来讲，我觉得房价的涨跌对你并没有太大的影响。
刘 非：就是自住需求以我为主。
吴小燕：以我为主，这个是肯定的。但是另外还有一个，也是现在大家的一个话题，小青年应该说是90后了，现在20刚出头，甚至大学还没有毕业，已经买房子了，当然如果家庭条件许可的话我觉得可以，但是我不太赞同大家把买房子的事情，作为目前年轻人的第一目标，那我觉得这是一个很不好的现象。我个人认为，如果买房自住的话，越早买越好。第二种情况的话，那放多长时间呢？我要放的话，可能就不是三年两年，如果你放三年两年你不如不要放，实际上很简单的一个道理，你三年两年你放的这个时间，可能你目前房价增长的速度，你三年两年可能房价涨了50万，那三年两年你不可能赚到50万，刚毕业的小孩子。如果放的话，放到什么时间呢？随便说一个时间，我觉得可能就是十年。为什么这么说？我们知道，虽然说大家都会说，现在其实我们国家的房价，实际上它已经跟咱们传统经典的价值观有一些悖离，但是实际上从长远来看，价格它始终还是要回归到价值这条线上来的。
刘 非：是的。
吴小燕：而且关键的是什么呢？按照目前国家权威部门的预计，咱们国家的人口会在2033年左右达到峰值。这是一个非常重要的影响因素。也就意味着，2033年以后，我们国家的绝对人口是呈下降的趋势。但是还有一个重要的因素，现在实际上我们国家已经开始进入一个阶段，我们其实身边很多的朋友，现在应该说是70后以后，基本上和75、76年以后都是独生子女，现在基本上也开始进入社会，那么其实很多人，可能自己有一套房子，然后男方父母有房子，女方父母有房子，所以实际上现在如果我们传统家庭概念的话，每个家庭至少有三套房子，这个还不包括投资性的购房，这样一些房子，实际上从整个社会角度来讲，一定是要释放出来的。可能在十年之内，父母还会住这样的房子，但是作为中国人的传统家庭的需要，所以我们说十年之内陆陆续续这样的房屋都会逐步向社会释放，这样来说，又会进一步补充我们社会房子的供应量，所以的话，我觉得如果你买房自己住，要不你赶紧买，你也甭管什么时间了，现在是一个买二手房的好时机，要是一手房的话，我个人觉得比如说等到明年二季度的时候，可能会好一些。但是现在大家都知道，加息有一个预期，而且我估计的话，在明年两会前后，基本上会有行动。所以可能到明年，我个人的判断，明年年中，如果大家买一手房的话，这个时候房地产开发商可能会做一定程度上的利益上的让步。
刘 非：这对客户来说是一个好消息。
吴小燕：当然这只是我个人的一个判断。所以说如果说买一手房的话，尽快买，也许是一个不错的时机。如果说不是急于买房，或者条件不具备，那么不妨暂缓，因为实际上我们算一笔账，现在比如说一套房子，还不错，也不算太大，基本上是100万到150万，如果说你自己租房子的话，就算50年好了，一年两到三万，基本上也可以租一套很不错的房子。所以我觉得关键是在这个过程中，大家消费心态的调整。那么这个是对自住性的需求，第二种是对投资性的需求。那么实际上对于投资性的需求，它的一个根源，那么投资说到底它是投资它的价值，那么价值在哪？又回到我们刚才说的自住需求。我觉得实际上其实说到投资性需求，个人感觉是这样的，现在为什么我们发现所谓我们的中产阶级，你有了钱，那放在银行里，不放心，那怎么办？那就买房子吧！其实背后它产生另外一个原因，就是我们需要思考的，就是大家的投资渠道，我认为还是比较狭窄一些的，就是投资的多元化不够。实质上，我们是希望随着我们社会的进步，大家的投资渠道更加多元化一些，以减少大家都去买房地产市场，实际上会把这个泡沫越挤越大。我想不管是对于个人来讲，还是对于这个社会来讲，都不是一件很好的事情。
刘 非：是的。我可不可以理解、总结一下小燕所讲的这些观点，我总结一下，也就是说，实际上我们优惠政策的取消与否，对心理层面的影响，无论是对自住需求也好，对投资需求也好，它实际上应该是以我为主，以我自己的主导方向为主，实际上我们的优惠政策是否取消，对我们自己作出判断，不构成很实质性的影响？
吴小燕：对！就是从短期来讲，可能会有一定的影响，但是实质上，从长期来讲，并没有深远的影响。
刘 非：好的！谢谢小燕，也希望这些观点对我们购房者有所帮助。好，谢谢大家！
吴小燕：谢谢大家！