从毕业以来，一直在住宅开发这个领域中学习和实践着，随着年龄的增长，接触到的房子、用户和朋友越来越多，我也在不断地去思考住宅、经济、法规、用户之间的关系，希望能弄明白怎样才能使得这些复杂的关系变得更为和谐。当然，这些更像是政府应该解决的问题，我之所以思考，只是希望思考的过程能够指引和约束我自己去做一些正确和有意义的事情。

 

贫富差距过大已经成为我们社会发展的最大问题，在中国未来的十年中，如果不能有效地找到解决问题的办法，我相信我们的发展一定会受到极大的阻碍，而解决贫富差距的几个重要因素中（社会福利、就业及收入、住宅），我最关心住宅问题的解决办法，实际上这也是房地产行业中最为敏感的焦点问题，每一个政策方向的披露，都会引来一片热议。

 

2009年，我恰好有机会参加了一个系统的培训学习，这个培训和我们的保障性住房建设方案有着密切的联系。目前，这个培训的集中授课部分已经结束了，我也简单做一个整理，和大家做一个简单的分享。

 

培训主题：低收入人群住宅设计与开发（Shelter Design and Development）。

培训主办方：瑞典国际开发署（Swedish International Development Cooperation Agency）。

培训承办方：隆德大学住宅建设管理系（Housing Development and Management—Lund  University）

培训时间和地点：

1、2月10日—4月14日查找和准备资料，提出自己希望完成的研究题目

2、4月15日—5月8日在瑞典隆德大学集中培训

3、5月9日—10月4日完善研究论文，通过网络学习平台交流学习

4、10月5日—10月18日在突尼斯集中培训，实地参观发展中国家实施项目

5、10月19日—12月25日完成最终的研究论文

培训目的：

1、提高参与者在住房建设方面的设计能力，尤其是与成本、使用者需求相结合等方面；

2、城市化进程发展中如何做到有规划的合理发展。

参与人员：25人，来自全球10余个发展中国家（下图是我们在斯德哥尔摩的合影）。

 

瑞典隆德大学建筑系（下图）

 

个人研究方向：中国应该建设高质量的保障性住房及设计标准建议。

（下图是在突尼斯的论文陈述）

 

一、瑞典和丹麦的社会住宅（social housing）；

瑞典和丹麦都是典型的资本主义福利国家，“住有所居”是其社会福利中首先要解决的问题，所以，在二战后的二十余年中，他们在经济快速发展的同时，非常好的解决了这个社会福利问题，我们在瑞典的这段时间里，也比较清楚的了解到了他们的解决方案和居住现状。

 

以瑞典为例，这里的居民主要有三种居住方式，自有住房，租住私房，租住政府公房。在自有住房中，土地可以向政府租用一定年限，类似于我们的土地出让方式，也可以购置成为私有财产，大多数私房所占土地都为已购私产，租住私房在斯德哥尔摩这样的大城市中有一定比例，主要是年轻人租住为主。在瑞典的中高收入住房市场也面临着与中国类似的一个问题，那就是，越来越多的人希望居住在大型城市中，这样就给城市发展带来比较严重而且持久的难题，它也促使大城市房价越来越高，增幅比例远远超过工资性收入的增幅，从而带来一定的投机风险，不利于住房市场的健康和稳定发展。

 

租住政府公房是解决低收入人群的重要手段，瑞典在一开始时就确定货币补贴的政策，所谓货币补贴，就是由政府给予低收入人群一定的租房补贴，他们在到住房市场中租住房屋，既可以按照市场价格租住公房，也可以租赁私房，这是公房和私房得市场价格是相同的。这样做的最大好处就是能够有效地提高资金使用效率，同时也有利于开发市场的健康发展，据瑞典的学者讲，这样做能够使低收入人群不成为一个独立的生活群体，而是能够自有的选择生活区域。

 

在实际参观瑞典的低收入人群住宅时，发现有三个显著的特点，第一就是，政府提供公房的品质都非常好，选址也尽量在交通便利，配套齐全的区域。第二个特点是公房的规划和设计标准较为一致，首先都是集合住宅，其次在建设标准上是清晰而统一的。第三个特点是政府一直努力达成的重要一点，就是不要使租住公房成为新的贫民区，采用货币补贴方式对此的确有非常大的帮助，在我们参观的低收入人群公房中，看到更多的是和谐与居民对生活的乐观追求，我为此感动不已，畅想着我们国家早日实现这一天。

 

瑞典和丹麦政府目前仍在做两个努力，一方面适当的将租住公房私有化，满足低收入人群永久居住的要求，一方面，仍在有计划地建设高标准的政府公房，保证新增加的租住需求。

 

瑞典和丹麦政府对于低收入人群住房问题的解决无疑是成功的，这里面有几个方面应该是可以借鉴的，简单描述一下，首先是政府的策略清楚而执行坚决，这期间中央政府和地方政府的协调统一是必须的，因为所有的租住公房都是地方政府投资建设的，而且需要金融、税收等更方面的通力支持。其次就是社会住房的高品质，使得低收入人群在生活中不会远离社会，这样对社会的和谐发展是非常重要而关键的。关于货币补贴和实物补贴的利弊，不再进行深入的探讨。(未完待续……）