政策市给房地产营销出了难题。因此有必要探讨一下房地产营销的问题。
策划的本质，识别并利用市场需求还是创造市场需求？
首先从产品品质看。房产品的品质延伸，只能集中在附加产品，无法在核心产品与形式产品上做文章，比如你花心思提交报告建议开发商把立面做得如何漂亮，花心思在户型结构上不断翻新，都不是策划本质应该解决的问题，因为随着市场压力增加，谁都会围绕面积、功能、居住环境相关因素对规划方案认真探讨与研究，就象三十个平米的两房甚至三房，说出来只是噱头，实际就是空间文章与装修文章，还有就是功能变异。真正营销延伸的关键是附加值。
附加值不仅限于物业服务，物业维护，更多在于谋划一种有效生活方式，卖房子就是卖一种生活方式不是每个开发商，每个项目都能够理解并贯彻的，比如度假，比如五加二，这些仅仅是噱头领导下的短暂营销概念，对于粗放期的房地产开发是有效的，但到了精细化与顾客化阶段，这些都显得黔驴技穷了。
再来看看需求框架。同样是刚性需求也存在相关的边界，不是笼而统之的，比如曾经有纯粹的投资性物业，在那个时候绝对是个大策划，但放在如今就过时了，因为现在，住宅投资消费受管制，商业投资面临现金流的影响。但稍微过一段时间，当全面救市政策出台以后，我们又可以旧事重提，比如纯粹过渡性投资住宅，在这种理念引导下的住宅，剔除掉其他诸如生活方式之类的噱头式空间，纯粹是一种空间，相当于把卖产权铺的概念移植到卖住宅上来，你可以买一间房，也可以买一个单位，当然也可以买一整套或一小套，这些物业在住房政策与市场供求恶劣的环境下主要供租赁市场用，满足未来的新晋阶层所用，拥有者可以是纯粹投资，也可能为自己的家庭分子准备，如教育或医疗方面的考虑，也可能是养老的考虑等。
再从买卖法则看，任何产权有缺陷的市场，政策市不可避免，因此，任何时候，支付能力都是决定买卖关系的本质东西，因此，策划没有必要将精力放在创造上面，你也创造不了，因为等你创造出东西的时候，一种政策或一种更为先进的消费模式会将你的阴谋粉碎于无形。
策划的本质是识别与利用需求，在这种理论支持下的需求，被时间无限分割，被市场无限分割，被需求者阶层变化无限分割，策划是有时间性的，你捕捉到了瞬间的机会，你就成功了。
策划从业人员应该认识：时间就是金钱。如果你搞房地产策划没有觉得紧张，觉得从土地定位项目定位到项目功能与产品确定，规划概念到营销策略设计，再到销售策划整合推广，全程的，全方位的，整合了资源，并且甚至你掌握到了优质市场资源，那充其量只能是一种营销的方法，无法出质并任何时候制胜。
