楼价预测方法

（一）中国现行楼价合理吗

从以上楼价调控公式计算结果可分三种情况回答。第一，就GDP水平和月均工资来看，当前的楼价同调控公式计算结果相符，楼价基本上在合理范围内运行。第二，就0.496的基尼系数来看，贫富差距过大，现在的楼价对普通家庭来说过高，多数人买不起房。第三，就土地增值和土地含金量增高来看，楼价还得看涨，因为楼价的主要成本是地价。如果下表中与2006年相关的数据统计口径问题不大，数据水份不多，则会出乎大家意外，现在的楼价不是太高而是普遍偏低。表中政府调控目标一栏的数据是基于调和公式计算结果和大家心理接收程度或实际运行惯性的综合，以及遵循楼价稳定渐升经济律而形成的。当楼市进入正常运转后，只以公式计算为准，不能搞综合。楼价只有低开高走在稳定中渐升才是符合置业增值与住房消费水平提升之双赢经济律的。综之，现在都说房价高的原因在于贫富差距过大。政府要维护楼价同GDP同步增长，就必须从缩小工资差距着手调整分配制度，实行计消市产模式来控制贫富差距。

（二）楼价的精算与速算公式

式23-3、23-7是楼价精算公式。由于3在CIP=（0，4]内，不妨取CIP=3，则由式23-2得

BP = 3×Wa                                 23-25

CIP=（0，4]揭示了楼价速算公式为BP = 3Wa正是判定楼价趋势的系数。

（三）2007年典型城市房地产均价应当走势和调控目标

根据楼价调控公式23-23，发达城市的投资置业系数大于2.8。政府应根据23-7对楼价作出合理性评判，进而制订出调控目标。市民亦可椐23-16~23-23式判定楼价走势。据网载不精确数据，计算列出投资置业系数和2007年楼价趋势于下表：

中国典型城市近年月均工资与一手楼市均价比照表①

建立了楼价调控公式，发现了投资置业系数为（0，4]和经验值3，则大家历来关心的楼价应多高，升幅应控制在什么范围等困惑行将成为妇孺皆知的生活常识。广州、深圳、佛山和香港等作为最富裕地区，所能承受的平均楼价应在2.8 Wa以上；南昌2006年恩格尔系数为32.67%，位于富裕水准，房屋均价应在2. 4Wa ~2. 8Wa。其中佛山最高为3.0 Wa；广州最高为3.1 Wa；深圳受香港楼市影响应高于广州，最高为3.2 Wa；香港属世界经济发达区，最高为3.4 Wa。不管在中国的什么地方，其置业系数必须在0~ 4.0以内，一般地方的楼价速算简式应为：（2~3）倍于人均月工资。这样估出的房价不会有大差错。

四、宏观调控可从调控楼价出发

（一）调控要素

按照23-7式，政府调控楼价应重点调节如下六类参数。第一类，实行按劳按需分配相结合和财产所有权与使用权适当分离原则调整分配制度，调整用地规划、银行按揭贷款首付成数等。这是调节楼价的政策导向。第二类，以税种税率变化、没收不明财产、缩小工薪差距、打破行业垄断收入等办法调节现有购买力。月均工资是一手楼均价的首要因素，而准备年限、现有资产、居民存款、财产性收入、经营净收入、转移性收入、贫富差距……是影响房地产均价和上限价的因素。提高低保金额和最低工资可调高居民最低购买力。第三类，通过加强科教卫生工作来创新科技生产力，使GDP增长和财税收入创新高可调节预期购买力。第四类，调住房结构档次、房屋造价、物价指数、推出廉租限价房、调整土地有偿使用办法等是调节物价冲抵购买力的重要手段。第五类，通过调整经济发展规划和消费结构，推动高超消费可调恩格尔系数；以抑制贫富差距为目标，调整分配配置方案来缩小基尼系数，加上市场策划炒作可调节楼价上限。第六类，调节人文居住环境，如规定区内花园绿化、区外公园娱乐，配置以交通出行、商业街与广场、行政服务、文教卫生等调节楼价等级。

（二）楼价与GDP呈正比例关系

GDP增长了，劳动者就应享受改革开放成果，这直接体现在工资增长上。椐23-2式可知，楼价与工资成正比，则楼价与GDP成正比。在解决衣食温饱问题后必然要解决住行小康问题。造城运动主要由路桥建设和房地产开发二部分组成，解决的是住行高层次问题。造城运动的繁荣在于参加车市楼市的人数最多。也就是说，车市、楼市是活跃市场的双引擎。但就搞活市场来看，地产是随着经济发展而增值的，是国家财税收入基础，远比投资小汽车活跃。当前正处于改革开放的小康建设时期，经济发展的主要内容为交通网络建设；房地产开发；配套以人居环境美化、培植人文环保绿化和以科技文体交流为契机的楼堂馆所、商业广场建设。这三方面的内容相辅相成，缺一不成现代化，三者价值共同构成GDP。因此，房地产开发迅猛向高价高档伸展是以造城运动推动经济发展、GDP高速增长的经济奥妙。

（三）宏观调控可从调控楼价出发

简明地说，经济发展就是不断解决衣食住行问题，为精神生活奠定物质基础。衣食温饱问题解决后，往行小康就是经济建设面临的问题。住与房地产相关，行与汽车和路桥建设相关，再点缀于商业广场、花园绿化和大型场馆建设就形成了造城运动。造城运动中唯有楼市是人人都得参与而不能回避的，故房地产问题是牵一而动全社会的热点难点课题，是经济发展的龙头力量。作为龙头，楼价趋势无疑是牵涉小康目标和GDP稳步增长的关键，因而宏观调控一定意义上讲就是调控房地产均价。楼价有成本交易价、购买力牵制下的平均价、价值支持的下限价、贫富差距拉升的上限价。上述秉着刺激消费实现高超消费就购买力因素建立房地产均价调控公式。楼价调控公式包涵着宏观调控的方方面面。

（四）楼价为什么应贯彻稳定渐升的策略

    楼价与GDP成正比，楼价稳定渐升就是GDP稳定连年增长。换言之，楼价稳定增长是经济健康平稳运行和不断向前发展的标志。首先，相对于矿藏资源和原材料，土地更加珍贵。所谓经济发展就是单位土地面积上的产出率随科技生产力水平提高越来越高。人类移居太空以前，随着人口增多，人均土地资源占有率不断下降。这二方面表明，土地含金量随着时间的推移和经济发展有增无减。如果随着时间推移，土地价值下降了意味着地球资源没有得到充分利用，标志着人类能力在萎缩，也就是经济衰退。经济在发展无非是在土地上从事生产实践而不断刷新GDP，因而土地在升值。楼价是指房地产价格水平，土地增值则楼价升高。GDP稳定增长就是建立在土地稳定增值楼价渐升基础上的。土地不断增值楼价不断升高同GDP不断增长工资不断增加是相互依赖互为推动的。第二，随着科技生产力提高，日益增加的农民进城对科技文化教育提出了扩容要求。随着中学教育普及，大学教育迅猛扩张，10亿农民的子弟学成留城工作和农民进城务工经商，对城市住房和规模扩张的需求急剧飙升。也就是说，经济发展、土地珍贵、楼价上升是以城市为中心辐射周边乡镇吸纳全国农民的造城运动。第三，经济发展的基本内容就是城市化，农民市民化，即造城运动。在造城运动的路桥港口机场铁道、商业广场文体交流堂馆、花园绿化环保等建设和房地产开发中，唯房地产是人人均必须参与而且最活跃的市场因素。也就是说，楼价是城市扩张经济发展的中心问题。第四，人性或善或恶^T5，人性化经济政策就是要在发展中稳定楼市。楼市随楼价成长性带动经济发展更多体现在对人性之恶加以利用，这就是释放无穷欲望。无穷欲望的释放必然引发市场竞争能力释放，从而出现贫富差距。贫富差距相当于电路中电压差，犹如电压活跃电路一样，贫富差距活跃市场。允许合理合法合情范围内的贫富差距存在才有市场动力，才会活跃消费市场和生产市场，才会有丰富多样的消费结构；如若不存在，市场就失去了活力而静止不变死寂沉沉。可见，利用人性之恶满足无穷欲望就应实行高超消费，也就是要安排生产力建设高档住宅带动衣食行水平提升和装修家电网络通信等的配套设施跟进。但是，楼价呈成长性犹如有机生物成长是平稳渐行的，要遵循生命周期和成长规律，不容许类似近年楼价飙升，以免患上“巨人症”，形成经济泡沫。这就要发扬人性之善，从而抑制贫富差距，使工资与楼价同步增长。长于勤俭节约积累财富是中国人的善性之一，但这会抑制消费抑制物价成长而最终发生楼价飙升。第五，股市进入牛市交易才会活跃，红红火火；进入熊市则会寂静沉沉，缺乏活力。也就是说，根据国人买涨不买跌的心理，楼价应在稳步渐升中发展，才能激活购楼置业消费。如此购房置业者便可在获得不动产增值赢利的同时改善居住条件。

楼市在GDP中的龙头地位是无法动摇的，而发展楼市也最好是使楼价在稳定增长小幅波动中进行。发展楼市离不开低开高走的楼价和开发商炒作激活。因为人具买涨不买跌的心理，置业与赢利同时发生才是令人畅快的消费置业过程。就国家来说，GDP高速增长必然伴随市场交易频率高成交量大，即GDP越高市场越活跃税收发生频率越高，国家收入越多。据阴流子幂指放大链式反应^T6，只要发生交易就有税收产生，交易价高量大则财税收入越多。象近年房地产、股市这般繁荣必是国家富强，富人更富，贫富差距越加悬殊，同时国家更有财力扶贫和抑制贫富差距。因此，国家强大寄托于市场繁荣，直接点说是离不开房地产市场的低开高走。

总之，时间流逝和GDP增长必然要求土地增值。土地增值必然垫高房屋成本，农民进城必然增加对住房需求，从而经济发展城市繁荣集中体现在楼价稳步渐升上。需要着笔一提的是，楼价增长主要源于土地增值，增长收入应归国家代管并用于平衡岗位工资与征地补偿，用于危房旧房拆迁、农民工人的社保低保和国企改制安置职工，而非属房地产开发商应得。近年开发商暴利应属国家（管理的）财富，所以国家清算土地增值有理。

（五）应用楼价调控公式对近年中国楼价飙升进行理论解释

2003年至2006年中国楼市为什么飙升呢？改革开放二十多年来，GDP年均增长率近10%，而广大农民收入工人工资增长缓慢，土地增值近于0。也就是说，近年GDP增长了，老百姓并未享受到应有的改革开放成果，使得BP、Wa增长与GDP不相关。同时土地随GDP增长的含金量增大没有得到体现。这些无疑违反了经济发展规律，从而2003年前的楼价一直处于低位徘徊状态。

自1997年起，公务员连年加薪提高住房公积金、教育产业化和医改使知识工作人员收入翻番上长、官商洗钱和国企改制成就了一批批暴发户……。暴富者和民营工商业主及其二奶们成了高档住宅的消费体；教师、医生、公务员和垄断收入行业员工经过1997年至2003年的存款积累，成了一手楼市的消费主体；城市低收入者、进城务工技术农民、教育扩招学成的农民子弟等成了二手楼消费群体；庞大的国内外流动人口、民工和流动商人成了房屋租赁群体。这些变化使贫富越加悬殊，同时全社会月均工资大幅提升，进一步积累了促使房地产价上限和均价飙升的力量。也就是说，虽然劳动者个人尤其民工的工资普遍增长不多，但通过权力关系网经济，如垄断收益、官商洗钱、项目暴富……，没有分配给老百姓的GDP却流进了官商、公务员、国企领导、垄断行业员工的腰包，使贫富差距快速拉大，实际Wa并不低。CIP 是一定条件下的常数，据23-2式，Wa上升，BP也随之上升，因而存在楼价补涨的需求。2001年起，中国股市进入了熊市，股市保证金流入楼市；2003年前后，外资睢准了这个商机，偷偷地进入境内炒作；境外品牌开发商也抓住时机抢滩国内房地产市场进行炒作性开发，政府官员、国内开发商纷纷联手以招商引资、征地圈地、拍卖地块和制定霸王条款、单方面定价和行业抬价等手段跟进，共同促进了楼市的繁荣。这同2001年B股，2006年A股飙升情况类似。从住房需求方来看，中国人多地少，十三亿人口基数大，比重再少的富人群体也可超过一个大国人口，中高档住房需求市场庞大得很。所以中国楼市飙升价位最终将高于美国等发达国家是情理之中的事。