拍购成都市政政府办公大楼的可行性研究

宋公明

据报导，成都市政府行政中心即将拍卖，这是一个空手套白狼的极好机会，现将运作的可行性分析如下，以供广大投机爱好者参考。

一，基本情况：成都市新的行政办公中心是———新益州城市广场，就在成都到华阳的南延线上。新益州城市广场是未来成都市市级机关南迁后的行政办公场所，同时也将是成都市 的标志性建筑。该广场位于武侯大道以南，占地约255亩，总投资约12亿元，建筑面积约37万平方米。广场分为办公区、服务区、绿化景观设施三部分，办公 区将有高档次的会议中心、接待中心等。

二，分析：

1，        该建筑群建筑面积37万平方米，耗资12亿元，单方造价高达3242元/平米，且地段适中，环境优美，配套齐全，外形新颖别致，内部高档豪华，文化内涵丰富，具有历史意义，因此不仅具有很高的现实价值，而且还有很大的升值空间。但是，因为该大楼已经进驻使用过了，因此只能算是二水货，价值有所贬损；又因为该大楼所有人是市政府，故不应以赢利为目的，加上投资很大，具有竟争力的人相对较少，因此该楼拍买有可能流标，或是以底价12亿元成交。

2，        但是即使价格翻一番达24亿元，或翻两番达36亿元，仍然有利可图。为什么呢？因为成都写字楼租金平均价为112，22元/月平米。即使按此价计算，37万平米的月租金就是41521400元，年租金则近5亿元。因为该楼的档次属于顶级，因此租金肯定在均价以上，故年租金可能达到10亿元以上。投资少则一年多一点多则3年多一点就能收回。如果用银行贷款，每年的租金用于还贷足足有余。

3，        具体运作：其实这是老套了，用不着多说。就是先参加竟拍，不管怎么竟争，反正势在必得，先买下来。等竟拍到手，就可以向银行抵押贷款，因为大楼的评估价肯定高于买入价，因此银行贷款完全可以支付房价还有多余。与此同时开始招商，收取定金和租金，用于归还银行贷款本息肯定还有富余。

空手套白狼，就是这么简单，一文不名的穷光蛋可以立马变亿万富翁。有人可能会说，参加竟拍要交保证金呀。保证金能有多少？就算是一百万吧，把自家房子抵押了贷款不就有了？反正没几天就可以赎回了。有人说，房子要租不出去怎么办？这是不可能的，这个建筑群中集宾馆餐饮商住办公于一体，地段又好，就是经营宾馆的收入就够保本了。所以，这是无本亿利的生意，机会难得呀，谁能捷足先登，火中取粟，那就看各人神通了。如果全国的政府大楼都照此办理，那就不知要出多少亿万富翁了，这真是一条快速致富的捷径呀。