市房管局统计显示东莞房产市场仍以自住需求为主
本报记者 黄志军
据东莞市房产管理局统计，截止到本月25日（从今年1月1日—5月25日），东莞整体市场新增供应略有增长，而成交量同比去年大幅下降40%左右，价格也在快速回调，均价也较去年底已回落超过15%。业内认为，今年前5个月，东莞楼市仍处于市场观望期，市场以消化存量为主；降价有效刺激需求，新上市楼盘城区成交比重大幅上升；市场资金向优势资源集中，两房和三房单位面临供不应求的局面。
市场现状
新上市楼盘成交低迷
统计显示，2008年前5个月，东莞新上市楼盘供应量256.1万㎡，共27908套。成交方面，新上市的楼盘共成交57.5万㎡，共6151套；按面积销售率为22.5%；其中新上市楼盘住宅销售54.4万、5515套，销售率为24.2%。说明新增供应销售情况不容乐观。2008至今全市住宅总销售面积120万㎡，其中消化2008年新增供应57.5万㎡，消化2007年及以前存量为62.5万㎡，说明市场以消化存量为主。
今年以来东莞楼市低迷，带来的直接影响是东莞可售住宅存量的不断增加。据东莞市房产管理局统计，截止5月25日，全市可供出售的住宅达43000套，约480万㎡。东莞合富辉煌研究部认为，如按今年1、3、4三个月月均27万㎡的销售速度，这些存量的消化就需要长达1年半的时间。合富辉煌统计显示，从2008年新上市各物业供应和成交对比来看，目前市场上销售较好的是普通住宅，这种大众型的产品，是使用市场的主力产品；投资型的产品如公寓、商铺、别墅产品销售情况不是很乐观。从各物业的销售情况，可以看出目前市场仍以自住需求为主，投资需求明显下降。
纵观2008年城区楼盘所采取的大幅降价行动，如金色华庭二期杀跌出货，万科运河东1号、光大景湖湾畔二期团购优惠促销，在龙头企业带动下，城区楼盘纷纷加入降价促销的行列，加上城区配套较为完善以及未来的区域规划优势，城区楼盘的降价有效刺激了需求，使得成交量比重远远高于镇街。同时也反映出镇区众多楼盘降价幅度仍然不够，使得市场观望情绪进一步加剧，市场持续下跌的预期强烈。
发展趋势
资金向优势资源集中
东莞市房管局统计显示，2007年城区新增商品房的成交比重为34%，进入2008年新上市的楼盘成交比重达到55%，提高了22%，排除城区供应量相对镇街提高的部分，镇街整体成交依然处于弱势。
2008年新上市楼盘的销售前十名分析来看，可以看到市场上的资金集中流向了那些优势资源楼盘，这些优质资源主要包括三方面：品牌、地段、自然景观资源，如光大地产、万科地产、三正地产、新世纪地产等项目，而地段好的项目则包括西城楼华府、时尚岛蓝钻、尚书银座等项目，自然景观资源则有锦绣山河。当然，营销创新也是拉动销售的重要条件，如锦绣山河买房赠送学位，金色华庭二期抢先低价上市，万科运河东1号、景湖名郡组织团购优惠等。
结合销售率来看，销售量前十名的楼盘中，推货量相对不多的取得了较高的销售率，如万科运河东1号三期和金色华庭二期；按面积来计算，锦绣山河、景湖名郡、万科运河东1号三期等位居销售排行前三甲，也说明了光大地产、万科地产在前5个月的时间通过快速降价、团购、打学位牌等营销手段快速回笼资金，取得了较好的销售业绩。
置业建议
尽快购买81-120㎡中小户型
据东莞市房管局统计，今年前5个月，东莞市场的供应量以面积81-160㎡、户型两房、三房、四房为主，从2008年新上市住宅供应和成交的户型结构对比分析，面积在81-120㎡的两房、三房为当期最畅销产品，140㎡以上的四房户型住宅相对滞销。在相对比较滞销产品中，140㎡以上的四房呈现结构性过剩的特点。在目前自住需求为主的市场，面积在81-120㎡的两房、三房表现出结构性供不应求，这类产品将是销售的主力军。
东莞中原地产研究部经理车德锐认为，通过户型结构和户型面积的交叉分析，我们对两房和三房单位进行面积区间的细分，很显然81-100㎡两房、81-100㎡三房、101-120㎡三房的需求比重要远高于供应比重，一方面说明目前东莞市场是以自住需求为主导的市场，另一方面也说明这三种户型区间结构性失衡，市场需求旺盛而供应相对不足。另外，以90㎡为界限，90㎡以下的产品去货相对较快，其成交比重高于供应比重超过5%。同样反映了以自住需求为主的市场，中小户型住房较受消费者的青睐。
对于当前市民的置业建议，车德锐表示，“整体上来讲，81-120㎡两房、三房户型区间在目前市场表现出一定程度的稀缺性，购房者的购买意向如果是这些户型，在价格相对合理而又能承受得起的情况下建议尽快出手，毕竟这样的中小户型产品货量在市场上不多。”
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