今年第一季度成交量同比下降4成

    本报讯 （记者 黄志军）记者从昨日（2日）东莞中原研究部发布的《2008年3月东莞置业需求调查报告》获悉，尽管受3月初团购刺激后楼市成交量有小幅度上升，但第一季度成交量同比去年还是下降了4成，东莞楼价呈现出持续下跌的趋势。
    本次调查方式采取问卷调研的方式，并进行配额抽样，对符合条件的潜在购房的意见消费者进行问卷调研，调查选取中原地产代理物业所在的区域范围。本次调研共收回问卷200份，有效问卷共180份。调研内容是了解目标人群的基本特征、目标投资置业者的购买意向、需求特征、投资习惯、消费者对房价的预期和投资方式的选择等。调研对象为东莞市民（包括新莞人）。

市场
今明两年消化压力大
    来自东莞中原研究部的统计显示，在3月初团购优惠的刺激下，楼市成交量相比春节期间有小幅度上升。在均价方面却一路下跌，从去年12月6800元、今年1月6200元、2月5700元、3月5500元一路下跌，预计今年4月将下跌到5200元，市场购买力持续低迷。
    对于当前东莞楼价持续下滑的原因，地产资深人士、东莞中原市场研究部经理车德锐认为：一方面，在人民币升值宏观背景下，给制造业名城东莞带来了出口下降的影响，企业利润下降引发部分外资企业外迁，直接导致了境外人士购买力下降，这在一定程度上也加剧了房价的进一步下降。另一方面，在市场供求上，东莞房产市场每年的消化量在500万㎡左右，今明两年的市场供应量由去年的660万㎡飚升到1500万㎡、1100万㎡，在供大于求的市场局面下，不少楼盘都降价甩卖，更增加了市民的持币观望情绪。
   

消费者
心理承受房价回落快
    调查显示，消费者能接受的总价35-50万占据比例最高34.5%，其次为50-70万和20-35万，分别占19.8%和18.6%，100万以上的依然有需求；能接受的均价4000-5000元/㎡占据46.5%；购房方式中按揭购房占77.4%，一次性付五成以上的占15.8%，一次性付款占据6.8%；能接受的首付5-8万占17.9%、8-12万占20.2%、12-18万占20.8%。这些数据主要体现了消费者购买力特征。
    地产专家认为，消费者能接受的房价基本反映了对房价的预期，取能接受房价区间的中间值计算均价，城区接受均价约5200元/㎡，镇区约5000元/㎡，城区能接受房价偏低，与镇区相当。从城区和镇区消费者能接受的房价比较来看，接受6000元/㎡以下的房价城区镇区比例相当，其中镇区接受4000元/㎡以下的较多，城区接受4000-5000元/㎡的较多；城镇区接受7000-10000元/㎡比例基本持平。
    购房者对东莞房价心理承受价位快速回落。2007年10月份能接受6000元/㎡以下房价的占47%，上升到现在的82.5%，其中4000-5000元/㎡的占据46.5%，购房者心理承受房价快速回落。

开发商
提高产品附加值成关键
    调查表明，消费者购房影响最大的因素是房价，品牌的影响度最低。三次选择因素房价占75%，其中第一选择为47.5%，然后依次为地段、户型、小区生活及公共配套、园林及环境，物管和品牌的影响最低。随着居民物质文明的日益丰富以及精神文明的逐步上升，小区园林及环境和小区的生活及公共配套越来越受到重视。
    统计数据显示，附加价值中影响消费者最大的是户型，然后依次是小区生活及公共配套、园林及环境、物管、品牌，可以看出消费者对物管和品牌影响度较低。在自住需求为主的东莞市场，购房者越来越关注自住房屋户型的使用以及生活的品质，在买方市场中，开发商应该从消费者的切身利益出发以赢取需求。
    车德锐指出，开发商的目标依然是努力实现收益最大化，对于任何商品而言，收益要最大化，第一要求价格最大化，第二要求附加价值最大化。在目前房地产市场需求疲软的环境下，价格已容不得虚假，应根据市场需求而定，此时提高产品的附加价值成为目前市场需求转变关键，也是收益最大化关键。

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