接房地产投资价值分析（1)
三、分析思路：系统思考与层次分析
房地产投资价值分析的最终目的在于通过对影响投资价值因素的分析获的一个有效的投资方案从而实现投资收益。一个城市影响房地产企业投资成本收益的因素直接关系到房地产企业开发经营的风险和收益，因此，在具体的实践操作中，我们有必要将各影响因素进行细化，形成详细的指标体系以便研究分析。在此基础上，形成投资方案并作出最优选择。
1、统筹把握，系统思考。分析房地产投资价值要立足于整个区域的发展状况，树立系统观，将房地产子系统融入区域和城市系统中去考虑，不仅能够认识到宏观变量及相关因素对房地产的影响并结合房地产自身特点对房地产投资价值做全面分析，而且能够意识到房地产投资价值的有效实现对城市经济、社会、环境系统的影响和作用。通过各种对系统内和系统间变量的单因素分析和交互作用的认识，投资行为会更加理性，投资效果会更加明显。同时有利于房地产开发与城市发展共同进步，实现共赢。
2、细化指标，全面判断。房地产投资价值分析的具体应用要求投资者能够对影响投资价值的因素有规范的研究和定性的分析。在实际中就要按照系统论的观点，分类细化指标，建立完整的指标体系，并给出一般性的判断标准。（如下图）
房地产投资价值评价的指标与标准
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具体指标 |
价值标准 |
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要素供给 |
人力资源
资本 土地 |
一般劳动力、熟练劳动力，特别是专业技术人员充裕和高级人才获得便利，人才培训和引进体系健全和完善。 资金存量巨大，融资体系健全和多样，企业获得其经营所需资金安全便利、廉价。 土地等基本资源相对充裕，获取便利，价格合适。 |
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市场需求 |
需求规模 需求档次 |
本地及腹地的房地产实际销售额和销售面积规模大，增长迅速；商品房空置率低。 房地产市场的消费档次和消费级别高，恩格尔系数低，消费者消费挑剔。 |
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同业竞争 |
竞争激烈程度 市场价格 |
行业内竞争对手众多，竞争激烈，行业市场集中度较高 市场价格对房地产投资具有吸引力。 |
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相关产业 |
建筑、建材业 服务业体系 |
建筑、建材业发达 城市房地产服务业发达，服务体系健全。 |
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城市内部环境 |
基础设施 自然环境 制度环境 政府管理 |
市内设施、对外交通、通讯信息等成本低廉，质量高、充足性高。 城市自然风光秀丽，环境状况良好。 产权保护、市场竞争、政府监管制度相对完善。 审批程度规范简练，政府服务热情周到。政府融资、政府创新、政府推销能力强。 |
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城市外部环境 |
国际环境 国内环境 区域环境 |
国际政治经济科技形势及其变化对发展投资十分有利。 国内区域政策和产业政策及其调整对发展投资有利。 区域或腹地的经济、社会、科技等现状、未来变化对发展投资有利。 |
3、层次分析，择优选择。房地产投资价值的评价是一个综合分析过程，它是在综合各种影响因素的基础上，突出重点的把握全局，对多方案进行筛选、判断、决策的过程。具体操作中可运用层次分析方法（Analytic Hierarchy Process）——AHP。其主要特点是可以根据指标体系和判断标准，通过资料收集和实地调研获得具体数据，将定量分析与定性分析像结合，筛选最价投资方案。具体步骤如下：①通过统计数据分析和实地调查得出数据，确定房地产投资候选方案，建立房地产投资价值的层次结构模型。这里的投资方案指的是房地产投资者为实现投资价值最大化而对房地产项目开发地点的选择，既可以是对某个城市的选择，也可以是对城市内部某个区段的选择；②运用德尔菲法，邀请不同领域专家及业界资深人士依据投资价值指标的价值标准，对以上的指标要素进行单项评价，并且形成具有判断性和区别性的判断结果；③把专家形成的判断结果综合起来，建立各层因素的判断矩阵，用和积法求出各判断矩阵的特征向量和最大特征根并对主要因素进行相关性检验；④将专家单项指标的判断结果和经过检验的结果结合起来，我们可以得到含有不同因素有侧重性的多种方案，并可以通过量化打分得出不同投资方案的综合评分值；⑤通过对不同投资方案的比较得出最佳投资方案。
（北京师范大学经济与资源管理研究院 赵峥 博士）