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当前，房地产是否存在泡沫问题已经成为一个很大的争议，众多经济学家都从宏观角度进行了分析，但终究是众说纷纭，莫衷一是。本文试图从城市化进程来探讨房地产价格问题，指出这种房地产价格上升的合理性因素。
一、土地供给因素
在一个不变的边界内，土地的总供给量是不变的，因此土地资源是无法增加的，是制约人类生存和发展的最根本的因素。中国目前的城市化水平大概在40%左右，这是一个国家城市化高速发展的时期。在这一时期，人口高度流动、进入城市，土地供给的有限性进一步体现出来，城市房地产价格上升就是这种土地稀缺性的集中体现，尤其是当前的土地供给主要通过拍卖的形式进行，就更使土地的真实供给状况得到显现。随着城市化进程的加速，这种土地供给的稀缺是必然的。土地的稀缺性导致高地价，房地产价格的上涨也是必然的。从这一层面看，房地产价格是伴随着城市化过程中的土地稀缺性而上升，具有一定的合理性。
二、人口因素
在城市化过程中，有两个因素：一是工业化，二是人口的聚集。目前，我国人口多向城市流动，希望生活在城市，因为城市在收入、消费、教育、交通邮电、医疗卫生保健、社会保障、文化生活、社会参与、竞争机会、粮食供给、人才培养、贷款制度以及劳动就业等很多方面都要优越于农村，而实际存在的城乡二元结构使城乡之间的差距越来越大，从而进一步加速了人口向城市的流动。人口的迅速增加带动了房地产需求的增加和价格的上涨。从上世纪90年代开始，一些城市为了加快发展，不顾自身实际，拉大城市框架，建设各种开发区，大规模圈占土地，迫使失地农民转成无业市民，派生出超能力的住房需求，同时也增加了对城市道路等基础设施的需求，而大规模的城市建设资金又是通过经营城市和银行借款获得，导致房价攀升，这也在情理之中。
三、城市发展因素
我们的城市发展主要集中在城市中心，这就必然使得城市的中心地价上涨，而对郊区等地的附属设施、社区设施等没有充分的建设，这就缺少一种离心力，缺少离心力的后果就是使得向心力更加强大，从某种意义上讲，房地产价格的趋高也是由这种城市发展的特点所决定的。从这一层面来看，房地产价格的上升是城市发展过程中的向心力过大所造成的，在离心力没有足够与之抗衡的时候，房地产价格的上升是合理的。
四、汽车产业发展因素
房地产发展还与汽车制造业的发展有关。目前在我国，车价收入比接近房价收入比的2倍，这是极不合理的。一般来说，车价应该接近房价的1/10-1/12。在美国，1910-1970年，对汽车需求的收入弹性为2.6，即人均收入增长1%，对汽车的需求就会增长2.6%。汽车工业对房地产的重要作用可以使得住宅建设分散化。在有限的城区内无法解决大多数人的住房问题，解决的办法只有向郊区、远郊区乃至周边地区发展，仅用公共交通手段已经无法解决“行”的问题。当人的活动半径达到15-50公里时，对私人汽车的需求立刻就会显得十分迫切。而“行”的问题的解决，又会促进“住”的问题的解决。有了私人汽车，人的活动半径会扩大几十倍，人们到距市中心较远的地区购买价格相对较低的商品房，对市中心建设的压力也可以减轻。
我国的汽车工业并没有发展到美国的程度,中国的居民也没有美国居民的消费水平,所以中国人的“居”的因素大于“行”，正是由于这种行的成本太大以至于与居住的成本相同，同时行的折旧比居的折旧快很多，所以中国人会选择购买一套房子，而相对来说比较少的人买车，或者说大部分买中低档车。可以看出，房地产价格的上升在一定程度上也是汽车工业发展的缓慢所致。
五、改善居住状况因素
我国的住宅私有率已经超过了许多发达国家，且这一数字还在增加，其中改善居住状况无疑是产生这一需求的重要因素。城市人口增长过程中会出现大量新婚家庭，这些新婚家庭需要住房，而原来的大家庭并未放弃原有的居住条件。城市人口的老龄化也从家庭中分离或合并了部分家庭，分离者需要新的住宅，合并者并未完全放弃原有的住房。也有很多人会在满足其他消费时增加第二套住房，形成双住宅以上的住房需求，发达国家约5-15％的家庭拥有第二套住房。深圳的住房量早已超过了城市常住人口总户的两倍，除外来人口购房之外，本地两套住房的现象已很多，一些发达城市已开始出现购买第二套住房的趋势。
在理论上，富裕户搬出的单元房可以通过市场的作用过筛下来，用来满足贫困户的需要，但实际上这一通道被堵塞了。过筛一栋建筑，如果其结构很好，并且设计也不错，这栋楼房就可能被选上去，而不是被筛下去。因为富裕者会占有它，经过修缮，使得成为一所室内住宅。如果该建筑已经处于十分破败的状态，房主面对着维修费用不断增长的情况，一般是尽可能的利用它来榨取金钱。不能简单地把买第二栋房子看作是投机行为而进行打压，因为我国房地产的市场化是从这几年才开始活跃的，过去由于福利分房等原因，使得人们的真正意愿无法得到实现，可以说只要居有定所就可以了，而现在不同了，随着经济的发展，使得一部分人有实力进行改换房子以满足自己的居住需求，并且将老房子作为投资品而不是直接卖掉。所以，尽管中国的住宅私有率已经比较高了，但是这种需求还是很巨大的，在供给跟不上需求的情况下就导致了价格的上升。
六、对两个热点指标问题的讨论
一般来说，探讨房地产泡沫的说法大多从空置率和房价收入比两个指标来看，但不能仅仅通过简单的比例关系，要看它的标准，要用它的标准来处理数据进行计算。
从空置率指标来看，国家统计局用于计算空置率的数据是以增量来计算的，而国际上公认的空置率是使用存量来计算的，也就是说对于一个指标的理解不同，就不能拿国际上的警戒线来简单地进行对比，说中国的房屋空置率超过警戒线是不规范的。有些学者已经注意到了这个问题，如陈章喜使用存量来计算，中国的空置率实际上是低于世界警戒线的。
从房价收入比来看，媒体所讨论的简单比例也过于片面。世界银行在衡量一个国家住房消费水平的时候，一般认为房价收入比在3-6之间是比较适当的，低于3就会出现住房供不应求的局面，高于6就会超出城镇居民的经济承受能力。一些学者通过计算得出我国的房价收入比超过10，说中国的房地产价格严重偏高。但是在统计过程中，也犯了与空置率相似的毛病，就是统计口径与国外又有些差异。在房价的计算上，我国一般是以增量住房的价格即新房价格为依据的，而国外则是以在市场上出售的新房和旧房的平均数为依据的。如1998年美国售出的住房，新房与旧房的比例1:3.2，所以加权平均的价格就会降低。曹振良教授在这方面进行过研究，他归结这种问题的产生原因：一是收入的统计范围问题，存在着大量的灰色收入没有统计在内，二是住房标准的问题，我国的住房标准高于相应的经济发展水平。曹振良教授对房价收入比调整后，得出中等收入者的房价收入比约为1:6.8，这说明我国的房地产价格略高于国际警戒线。
七、结束语
我国房地产价格的上升是在城市化推动下，它的发展正是体现了我国在城市化特定阶段的特定特征，也就是说房地产问题不是房地产问题，而是城市化过程中的阶段性问题，虽然局部可能出现泡沫现象，但总体来说是由于城市化的快速进行所引起的，这是一个必经阶段，中国在几十年中要走完发达国家几百年的历程，就必然有着自己去解决的问题。这种问题不会自身解决，也不能直接对房地产业进行治疗，只有从城市的角度来考虑，并且符合城市经济的规律才是解决问题之道。