丝厂地块即将挂牌拍卖，有望成为新的“顺德地王”
文/图 本报记者 黄志军
发表于：2007年7月31日《羊城晚报·顺德新闻》E8版
近日，记者从顺德土地交易中心获悉，位于容桂的顺德丝厂地块（占地约180亩）将于近期以公开挂牌形式对外出让，目前吸引了万科、保利、龙光等地产巨头前去现场踏勘。地产专家分析，由于该地块区位优势明显，地块规模较大，不少开发商都看好丝厂地块及容桂楼市发展前景，预计不久举行的挂牌拍卖将会出现“群雄争霸”的竞争局面；伴随着容桂楼市的逐步升温，一个全新的地产热点区域——“西南板块”将成为顺德楼市又一新生力量。
地块区位优势得天独厚
据顺德区土地发展储备中心主任袁卫民介绍，顺德丝厂地块总用地面积120250.71平方米，净用地面积107118.43平方米；主要用作二类居住用地，以公开挂牌形式出让，具体拍卖底价和详细规控指标不久将对外公布。“该地块位于佛山‘2+5组团’中‘大良—容桂组团’核心位置，也是顺德新城70.8平方公里（包涵大良、容桂、伦教三地）规划范围之内，区位优势明显；加上地块周边有山有水（靠近德胜河），自然环境优美，可以说是一块‘区位优势得天独厚’的宝地，适合开发高档次、高品质的楼盘。”
“另外值得关注的是，‘丝厂地块’毗邻容桂政府，周边各项生活配套齐全、交通方便——到天佑城、哥顿酒店、花溪公园、桂洲医院等都在5分钟车程内，去中山南头也十分方便快捷。”袁主任还告诉记者。
土地储备让“强者更强”
鉴于丝厂地块得天独厚的区位优势，并结合顺德目前土地交易的基准地价，不少业内人士分析预测，该地块拍卖底价至少达2.7亿元，并有可能成为新的“顺德地王”。佛山万科相关人士说，“佛山万科一直看好顺德楼市的发展前景，未来2—3年内，佛山万科将在顺德再开发2—3个地产项目进一步完善大佛山战略布局，我们对丝厂地块比较感兴趣。”广东龙光负责人则表示，他们一直关注顺德区域的土地交易，也希望今后在顺德能继续拿地开发新的地产项目。
“根据顺德新城目前150万元/亩的成交地价，顺德丝厂地块起拍底价至少达2.7亿元以上。”地产专家认为，“巧妇难为无米之炊”，土地储备是地产开发商根本所在，掌握了土地就掌握了发言权。在宏调背景下，房产市场进入“博弈”状态，土地储备量将是未来开发商竞争的有利武器。
以发迹于顺德北滘的地产大鳄碧桂园为例，碧桂园（2007.HK）日前公布，为继续增加土地储备，公司最近斥资4.05亿元连续投得4块商住土地，令土地储备由上市时1900万平方米，增至约3000万平方米（包括全部已取得土地使用权和拥有权益的土地），可供未来开发6至10年，土地储备已成为碧桂园最大的财产。地产专家分析，如同雅居乐地产一样，庞大的土地储备使碧桂园集团可灵活地发展不同物业，迎合不同客户的需要，并成为碧桂园上市后的最大优势。
提升容桂地产开发水平
值得一提的是，记者近日在丝厂地块现场踏勘中发现，该地块内外都具备了非常适合开发高档次地产项目的所有条件——毗邻德胜河水道、靠近高赞大桥，正处于容桂和杏坛交界地带，地理位置十分优越；此外，该地块里面绿化良好，还有不少数龄在50年以上的名贵树种，可谓一个“生态氧吧”。
佛山世联地产咨询公司陶经理表示，一直以来，容桂的房地产整体开发水平在顺德仅次于大良。到目前为止，还没有大的外来品牌开发商“杀进”容桂开发地产项目，容桂楼市仍然由本土的海骏达、新振华、新宏建等几个龙头地产企业垄断，房地产开发一直不温不火。
众所周知，享有“天下第一镇”声誉的容桂经济发展水平较高，知名企业云集，中高端消费群体数量庞大，其中又以新移民为其中的突出群体，消费力可谓强劲。近年来，容桂房地产快速发展，楼价不断攀升，前几年容桂楼盘的均价一般维持在2500—3200元/平方米徘徊，变化不大；进入2006年下半年以来，容桂楼价已全线突破3500元/平方米，部分新楼盘如海骏达·海伦堡楼价已达3600元/平方米的水平。
广东海骏达集团负责人指出，伴随着国家宏观调控进一步加强，开发商“群雄混战”的状况已经在二、三线城市展开。正如佛山万科总经理刘军所言，拥有品牌、资金等优势的大企业，进入二线、三线城市是企业决胜未来的必然战略选择，也是明智选择。“顺德丝厂地块发展前景不错，我们已派人对其进行了现场踏勘和市场调研，相信该地块项目对提升容桂楼价及房地产开发水平都具有积极意义。”
地产专家指出，如同顺德新城一样， 容桂“西南板块”（以新幸福小区、哥顿酒店和丝厂地块为代表）正逐渐成为顺德楼市热点板块之一，伴随着外来品牌地产商进驻，区域楼价升值潜力无限，“西南板块”将代表着未来整个容桂楼市的发展方向，其发展前景值得关注。
记者手记
别打翻土地储备“跷跷板”
用最少的钱，滚动最大的生意。地产“大款”们无一不深谙巧妙运用财务杠杆的妙处。但是，在对好的土地项目无休止的追求的同时，对于负债率低于65%的审慎把握也就出现了问题。凭借一块土地，地产商可以撬起一个公司，而如果土地多到超出企业可以承受的极限，就难免因为超过了90度的垂直极限，而打翻整个“跷跷板”。
例如一度被誉为房地产“黑马”的顺驰，在2003年—2005年在全国地产界可谓风光无限。但到了2006年9月，香港路劲基建收购“顺驰”，以12.8亿元的收购价格获取年销售额已经近百亿元并拥有大量土地储备的地产企业55%的控股权。事后业内认为：顺驰“倒下”，这与其当时急需这10多亿元现金缴纳土地转让款不无相关，没有把握好房地产企业极限扩张速度，成为问题关键所在。
据调查，国内房地产上市公司的平均资产周转率（销售收入/总资产）仅为0.3倍，万科曾经一度将总资产周转率提升到0.56倍。而如果资产周转率为0.3倍，就意味着企业要达到10%的增长，需要花费3倍的资产投入。大企业“有钱”，就有了收购资本，最终都是为了将更多的土地揽入自家的仓库。这也同时埋下了不安的种子。关键的是，如何将激进扩张的行为，转化为最安全的成长路径。
我们顺德也不例外。从今年上半年土地拍卖结果，我们可以推断出未来两年顺德房地产各区域的价格大概会是这样：大良中心城区很难找到每平方米4200元以下的商品住房，新城高档住宅价格每平方米近万甚至过万元，容桂、北滘、龙江楼价在3800元－5000元/平方米（别墅除外）。一个城市的房地产市场在各个区域都保持着高价位的运行态势，目前也仅有北京、上海、深圳几个一线城市才会这样，而顺德相对这几个大城市而言，明显不具备如此的优势支撑如此高的房价——高价土地，已经过分透支了顺德楼市的未来价格。
开发商以高成本拿土地，无非是想增加土地储备，在未来房地产开发中获得高额利润。笔者认为，面对竞争激烈的土地市场，我们的政府也应该本着对消费者负责的态度，理性地引导开发商以合适的价格获得土地，以达到政府、开发商、消费者多方共赢的局面，促进顺德房地产市场健康发展。
图片说明
丝厂地块自然环境优美，适合开发高档次地产项目。
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