不仅是今后新建经济适用房的使用者需要建立“退出机制”，经济适用房本身也需要为自身寻找出路，“以租代售”或许是值得期待的方案之一。
据报道，近期北京东部最大的经济适用房项目——翠成馨园划入经济适用房以租代售的范畴，其中建筑面积为84万平方米的两个区域已原则上确定为租赁型经济适用房，不对外销售。这种“以租代售”方式的运行，将有效遏制经济适用房政策实施过程中的许多问题，同时，也使经济适用房本身的尴尬地位得以改变。
经济适用房的症结主要体现在两个方面，其一是进入资格审查不够准确，其二是本身定位有问题。
进入资格审查是一个难题。由于没有一个完整的收入、信用体系，相关部门难以掌握居民收入的真实数据，更不用说名下各种财产的变化情况了。面对大量的购房申请，有关部门根本无力去一一亲自调查核实，只能寄希望于盖章单位和网络举报，而普通人更不可能对一个不认识的人提出资格质疑。而且居民的收入在不断变化，盖章的时间只是上一年度的平均收入，现在的收入并不能否定过去一年的收入情况。任何一个政策的实施必须考虑其成本，如果政策的执行成本过大，只能加剧财政负担。因此，在目前的情况下，资格审查仍然难有突破。资格审查的问题又导致“鹊巢鸠占”，不符合条件的人购买了经济适用房，符合条件或创造条件购买了经济适用房的人利用价差炒卖等行为，助推房价，引发社会不满。
把购买资格限定于拆迁户，其实是无奈之举，带有对拆迁居民“政府补偿”的意思。但一来拆迁户并不见得符合收入标准；二来拆迁户并不见得没房住，经济适用房的位置也并不见得符合他们的需要，不过这到手的便宜明显“不要白不要”。经济适用房定向供给拆迁户之后，为什么会出现网上倒号？原因就在于此，有人想卖有人想买，市场就是这样自发地调整资源配置。不过这种东西类似王小波说的“自发生长起来的性”，自己很爽，别人看起来就不顺眼，也就是说占不到便宜的人和政府部门都不会同意。
其实，造成这种情况的根本原因无非是利益驱动。这种疑似“双轨制”的东西带来了利差，有投机获利的价值，同时，由于经济适用房购买之后是完全的产权房，具有占有获利价值。改为“以租代售”基本可以很好地解决这两个方面的问题。
“以租代售”的经济适用房个人没有产权，不能出售，因此，投机炒卖的行为可以绝迹。唯一的问题有可能出现的是资格审查的问题依然存在，有人担心不符合条件的人长期占据某套经济适用房，或者是家庭收入提高后，不再符合经济适用房的租住标准后，会不会出现赖着不搬。理论上说，这两种情况都有可能出现，但绝对不会是普遍现象。对于“富人”来说，最好的选择还是购买自己的产权房，长期租房尤其是政府公房的可能性不大。随着个人征信制度的建立和完善，个人的信用情况包括手机欠费等不良记录都会被记录在案，直接影响到就业和前途，任何一个还想向上发展的人都不会做这种傻事。
同时，“以租代售”还有助于经济适用房自身的改革。经济适用房目前的定位十分尴尬，其补贴对象为社会的最大群体，但供应却很有限。因此，中低收入者买不起、买不到的居多，意见比较集中。而且其“双轨制”的运行方式，既干扰了市场价格，又助长了投机，颇为经济学家所不容，“取消”的呼声很高。但是经济适用房作为政府对城市拆迁、宏观调控的一个重要手段，一时无法放弃。“以租代售”之后的经济适用房也就不是原来意义上的经济适用房了，带有“政府公屋”的性质，为不符合廉租房租住条件但又买不起商品房的家庭提供社会住房保障。政府部门还可以根据需求状况，调节租售比例，手段比较灵活。
有北京市相关负责人指出，未来几年，北京市的经济适用房租售比将逐渐提高到1∶4左右。如果不出意外，这一比例还会逐渐加大。随着“以租代售”比例的加大，原来意义上的经济适用房就逐渐退出市场。因此，“以租代售”甚至可以看作经济适用房“功成身退”的最佳出路。
当然，任何一种制度都不可能堵住所有的漏洞，评价一个制度的优劣，应该看到它的方向和主流。对经济适用房来说，“以租代售”不仅能堵住绝大部分漏洞，而且给经济适用房本身的发展提供了新的方向，这种做法，值得肯定。
2007年4月11日星期三
据报道，近期北京东部最大的经济适用房项目——翠成馨园划入经济适用房以租代售的范畴，其中建筑面积为84万平方米的两个区域已原则上确定为租赁型经济适用房，不对外销售。这种“以租代售”方式的运行，将有效遏制经济适用房政策实施过程中的许多问题，同时，也使经济适用房本身的尴尬地位得以改变。
经济适用房的症结主要体现在两个方面，其一是进入资格审查不够准确，其二是本身定位有问题。
进入资格审查是一个难题。由于没有一个完整的收入、信用体系，相关部门难以掌握居民收入的真实数据，更不用说名下各种财产的变化情况了。面对大量的购房申请，有关部门根本无力去一一亲自调查核实，只能寄希望于盖章单位和网络举报，而普通人更不可能对一个不认识的人提出资格质疑。而且居民的收入在不断变化，盖章的时间只是上一年度的平均收入，现在的收入并不能否定过去一年的收入情况。任何一个政策的实施必须考虑其成本，如果政策的执行成本过大，只能加剧财政负担。因此，在目前的情况下，资格审查仍然难有突破。资格审查的问题又导致“鹊巢鸠占”，不符合条件的人购买了经济适用房，符合条件或创造条件购买了经济适用房的人利用价差炒卖等行为，助推房价，引发社会不满。
把购买资格限定于拆迁户，其实是无奈之举，带有对拆迁居民“政府补偿”的意思。但一来拆迁户并不见得符合收入标准；二来拆迁户并不见得没房住，经济适用房的位置也并不见得符合他们的需要，不过这到手的便宜明显“不要白不要”。经济适用房定向供给拆迁户之后，为什么会出现网上倒号？原因就在于此，有人想卖有人想买，市场就是这样自发地调整资源配置。不过这种东西类似王小波说的“自发生长起来的性”，自己很爽，别人看起来就不顺眼，也就是说占不到便宜的人和政府部门都不会同意。
其实，造成这种情况的根本原因无非是利益驱动。这种疑似“双轨制”的东西带来了利差，有投机获利的价值，同时，由于经济适用房购买之后是完全的产权房，具有占有获利价值。改为“以租代售”基本可以很好地解决这两个方面的问题。
“以租代售”的经济适用房个人没有产权，不能出售，因此，投机炒卖的行为可以绝迹。唯一的问题有可能出现的是资格审查的问题依然存在，有人担心不符合条件的人长期占据某套经济适用房，或者是家庭收入提高后，不再符合经济适用房的租住标准后，会不会出现赖着不搬。理论上说，这两种情况都有可能出现，但绝对不会是普遍现象。对于“富人”来说，最好的选择还是购买自己的产权房，长期租房尤其是政府公房的可能性不大。随着个人征信制度的建立和完善，个人的信用情况包括手机欠费等不良记录都会被记录在案，直接影响到就业和前途，任何一个还想向上发展的人都不会做这种傻事。
同时，“以租代售”还有助于经济适用房自身的改革。经济适用房目前的定位十分尴尬，其补贴对象为社会的最大群体，但供应却很有限。因此，中低收入者买不起、买不到的居多，意见比较集中。而且其“双轨制”的运行方式，既干扰了市场价格，又助长了投机，颇为经济学家所不容，“取消”的呼声很高。但是经济适用房作为政府对城市拆迁、宏观调控的一个重要手段，一时无法放弃。“以租代售”之后的经济适用房也就不是原来意义上的经济适用房了，带有“政府公屋”的性质，为不符合廉租房租住条件但又买不起商品房的家庭提供社会住房保障。政府部门还可以根据需求状况，调节租售比例，手段比较灵活。
有北京市相关负责人指出，未来几年，北京市的经济适用房租售比将逐渐提高到1∶4左右。如果不出意外，这一比例还会逐渐加大。随着“以租代售”比例的加大，原来意义上的经济适用房就逐渐退出市场。因此，“以租代售”甚至可以看作经济适用房“功成身退”的最佳出路。
当然，任何一种制度都不可能堵住所有的漏洞，评价一个制度的优劣，应该看到它的方向和主流。对经济适用房来说，“以租代售”不仅能堵住绝大部分漏洞，而且给经济适用房本身的发展提供了新的方向，这种做法，值得肯定。
2007年4月11日星期三