大连房地产——艰难时代的抉择？

 

前 言

也许题目似乎有些荒唐、或者近于严肃、或者你在思考作者动机？但当你有如上想法时，请不要离开，读完整篇文章，也许会改变你的看法，并有一些收获。众所周知：在生物界存在食物链条，那是“生存结构”的表现；在自然科学界存在基本定律，那是“运算结构”的表现；在经济学界存在经济行为，那是“社会结构”的表现；同样在城市发展过程中，有着“土地结构”的表现。特定时期，城市的土地供应结构会影响或决定城市的发展状态。

 

 

 

本文将从以下各方面逐层深入分析，透析大连地产的发展状态

一、   大连土地供应结构失衡？

关键词：土地供应结构不协调、有效土地供应弹性较小

随便翻开一本大连市地图，你就会发现这个城市地理概况：山地丘陵地质结构、三面环海、东西为山，以上地理结构决定了城市发展只能呈带状分布，相比地势平坦的城市，如北京、沈阳，城市土地供应被地形结构所限制，当城市发展到一定规模时，土地供应的紧缺性将会凸现，会严重影响到城市的发展，如目前的大连，虽然政府早已经认识到这点，提出“西拓北进”的城市发展战略，但城市的地理、交通结构将会减慢“西拓北进”的发展进程。目前对于普通居民，存在向西及向北的交通成本过高、生活质量无法满足及就业与居住地过远的问题。于是出现了另一种发展战略：由城市空间结构连续发展向相对独立区域点式发展，即由线形结构像拓扑结构发展，开发旅顺、金州及若干大型居住区，这样土地供应得到保障，但存在如下问题：大连市的城市社会活动区仍然集中在传统的三个主城区，就业与居住地点仍然存在较大尺度上的不协调；在这种城市地理结构背景下，这种现象在短期内无法转变，城市的就业中心或社会经营中心向以上区域转移的可能性还很小，于是人们把更多购房目光又转移到主市区。以上结论表明：大连市的城市土地供应结构存在供需不协调的矛盾，城市有效土地供应弹性较小。

 

二、   大连房地产业高位运行？

关键词：房地产价格处于高位运行阶段

从2002年开始，大连房地产开始步入快速发展阶段，与国家房地产进入整体繁荣时期基本保持一致，在此大背景下，大连房地产在占据得天独厚的自然条件、地理区位优势等情况下，大力发展现代信息产业和现代工业，产业布局整体升级，城市经济得到快速发展，吸引众多高知群体进入大连市发展，居民收入及人口的增长使得对住房需求迅速增加，同时主市区居住环境的改善亦吸引外地人群选择大连市作为第二居所，如表统计显示：2006年大连外地人购买商品房比例已经超过总量的1/4。

数据来源：清华房地产研究院

以上城市经济产业生态圈的良性发展对大连市房地产业的快速发展起到支持作用，衡量房地产业发展状态的相关数据指标增长迅速，如图所示：

    

 

u       房地产总投资额增长稳步增加，从2003开始年增长率超过20%，受近年宏观调控影响，投资增长速度稍微减缓。

u       房地产施工面积从2004年开始激增，2006年增长率高达40%，2007年前十个月同比增长27.7%

u       2004年以来商品房销售面积一直保持增长状态，2007年前十个月同比增长36.7%

u       商品房销售均价年增长率不断加快，2007年前十个月累计增长率在18.3%。

以上指标中，房地产投资额的增长速度与国家基本保持一致；国家近年的房屋施工面积年增长速度呈下降趋势，2006年的增长率为17%，大连相比全国水平增长偏快，且供应主要分布在城区周边及外围区域，主市区供应偏少，使得市场出现供需结构错位现象；另在全国商品房销售面积保持较快增长速度的情况下，全国商品房销售均价平均涨幅依然在10%以内，而自从2005年以来大连商品房销售均价平均涨幅在20%左右，大连房地产价格增幅明显过快，与大连房地产市场现阶段供应及需求增长不协调，大连市房地产价格处于高位运行阶段

 

三、   开发商的城市土地偏好？

关键词：更高的市场品牌价值、空间流动性存在阻隔

僧多米少的时代，开发商还对土地挑三拣四，也许你会问？的确在目前土地供应相对紧缺的市场状态下，开发商都在大力进行土地储备，以确保可持续开发，但只要我们细心观察一下大连市的开发商在对待城市住宅用地的态度，不难发现：全国性的开发商似乎更热衷于主市区的地块，而且是一定规模的地块；本地开发商的项目多集中在次城市中心或外围区域。也许这样的理解能解释以上发生的现象：本地开发商的实力远低于全国性开发商，无法与其竞争，所以主市区的优质地块一般被知名开发商获得，如果这个事实成立因该存在以下先决条件：1、开发主市区的地块所获得的净利润要高于其它地块；2、在确保一定利润的前提下，获得更高的市场品牌价值。以上两点确切分析对一个市场观察者来说似乎有些难度，但似乎有一些简单的逻辑推理能让在某种程度上去度量，先看第一点，主市区的地价远高于其它区域、销售价格基本与单位地块价格及建设成本呈正比，这样看来开发主市区地块的净利润因该不是总高于其它区域，对比沈阳和大连会发现，沈阳知名开发商所开发项目位置分散，多数项目位于城市郊区或新开发区域，与大连形成鲜明对比。由此看来第二点似乎应该是知名开发商基本出发点，似乎只有在主市区内开发项目才与知名开发商的品牌形象相符，才能真正体现不同于本地开发商的企业身份。那么我们不仅要问：是什么因素让开发商选择了这样的开发战略？具备一定规模的优质土地供应相对紧缺；城区分布结构呈带状，空间流动性存在阻隔；外围区域的经济发展未达到一定水平，住房市场需求不成熟等因素所致。

 

四、   土地供应的怪圈？

关键词：执着的市场开发理念

近1-2年大连主市区的土地供应量呈下降趋势，目前主市区的土地供应已经很稀缺，特别是中山、西岗、沙河口区不仅供饮量很少，且地块规模一般不大，以上区域可用于动迁的土地越来越少，且动迁费已经上涨到较高水平。政府正通过城市其它区域的土地供应来缓解对市内住房需求的压力、控制中心城区的居住密度，但在目前市场状态下知名开发商的市场目光仍停留在主市区。那么我们会发现存在一个逻辑链条：开发商等待主市区的土地供应→而主市区可供开发的符合开发商标准的地块稀缺→主市区地块动迁成本高→导致主市区土地供应不足→但政府需要为知名开发商提供土地→出现众多知名开发商同时竞标优质地块→土地价格被过度抬升→楼盘销售价格相应上涨→产生连带价格上涨→政府需要控制房价→减少土地供应→开发商在等待………

最近原大连医科大学地块的竞标过程就是一个很好的实例，由起拍价格4亿多元，最终成交7亿多，你可想象后期销售价格的涨幅。上述链条的出现与大连市城市历史发展结构及房地产业发展阶段有关，属城市发展所必将经历过的特定时期，当然对于平坦地域城市将不存在以上逻辑链条。

 

五、   政府的艰难？

面对目前的市场情况，政府处于艰难的处境：一方面要确保居住用地的供应开发，解决城市居民对住房的市场需求，但市场需求的关注点仍在主市区范围内；另一方面主市区的可供开发的土地变得越来越少，同时体量不大的土地供应又会引发市场过度竞争，促使房价过快上涨。也许在目前的城市发展战略下，这只是一个相对短暂的时期，但我们会发现一些现象：城市社会活动及就业中心仍集中在主市区、一些区域到达主市区的交通仍然不畅通，交通成本过高，以上结构性问题似乎无法在短期内解决，这种不协调的市场发展状态将会持续一段时间。那么如何才能解决以上怪圈、平稳渡过这段艰难的时期?