2008年中国宏观经济政策暨城市房地产调控研究报告第一部
（第一部）
作者王杰律师
第一章全球经济背景下国内经济发展趋势
第一节2008年国内经济发展趋势概述
2007年前三季度，国内生产总值同比增长11.5%，经济运行中投资增长过快、贸易顺差过大、信贷投放过多问题突出，通胀压力加大，资产价格持续上升，国际经济金融运行的不确定性增大，国内经济潜在风险增加。大部分经济学家认为，美国消费放缓对中国实体经济的影响正在逐渐扩散，中国全年经济增速在今年将达到本轮经济增长的顶端，明年经济增速将放缓。当然，也有经济学家认为，随着国内经济宏观调控见效，国内经济仍可保持又好又快的高速增长。
笔者认为，这些经济学家的看法各有一定道理，但是，三季度经济数据所表现的并不一定能够反映出2008年国内经济发展态势，正如在2006年底，大部分经济学家依据三季度经济数据认为国内宏观经济调控已取得成效，但在2007年经济发展态势却逆政策而行那样。
笔者认为，在2008年1-5月份，受以下因素的影响国内经济将出现反弹性增长：
一、为了改善房地产市场供求结构，随着“国六条”的深化与《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》的实施，2007年后期，廉租房、经济实用房以及中小户型商品房建设土地供应增大，这些项目将在2008年进入投资开发建设阶段，房地产投资对经济增长的反弹将起到引擎作用。
二、央行2007年紧缩货币政策收窄了金融机构存贷款利率之间的利差幅度，降低了金融机构盈利能力，在存款准备金率不断提高，央行公开市场操作力度加大，以及特别国债发行回收大量流动性的特殊经济环境下，为了扩大盈利基础，2008年上半年金融机构将会放大并加快信贷投放规模。伴随信贷规模的扩张，国内投资的增长将在一定时期是可持续的。
三、尽管全球信贷增长因受美国次级贷金融危机的影响而会逐步出现紧缩现象，高房价泡沫的破裂会延缓全球经济的增长，但能源价格尤其是国际石油价格在2008年上半年并不会出现大幅降低，回到2005年的价格水平。在能源价格较高时期，国际市场仍将需要中国提供廉价产品，以抵制经济衰退前的通胀压力。2008年上半年，出口增长在一定程度上仍将是可持续的。
四、为了实现经济发展方式的转变，国家对扶持产业的激励政策将推动部分产业投资继续增长，同时，企业盈利增强，自筹资金丰裕，企业投资的需求处于旺盛阶段。
五、受奥运经济利好概念影响，国内经济仍存在一定增长预期，会强化投资行为的增加。
2008年国内经济增长尽管在上半年仍存在反弹趋势，但就全球经济发展的趋势而言，经济增长反弹很可能会影响经济稳定发展，加剧产能过剩，触发经济危机诱因。
第二节全球经济危机或将不可避免
2007年8月，美国次贷危机引发全球金融风暴，国内大部分经济学家认为，在资本账户完全开放前中国经济并不会受到较大影响，针对这一普遍的看法，笔者指出，全球金融风暴从表象上看是由于美国次级贷款信用违约率上升引起的，但其实质根源却在于全球资源配置失衡，发达国家资本与技术的流出导致发达国家滥发货币借以维持经济发展，酿成发达国家流动性过剩，导致资产价格虚高，濒临泡沫化，而发展中国家因发达国家技术与资本的流入导致生产效能提高，造成产能过剩的外溢，强大的外需造成外汇储备剧增，形成被动性流动性过剩，资产价格也被推高至泡沫状态。以上因素造成全球流动性超级过剩，?梬鹑谑谐〖鄹裉逑当慌で鞴胄谢醣艺呤サ浴４渭洞；⑷蚪鹑诜绫┓⑸鼋鍪且桓鍪澜缧跃梦；目耍皇墙崾?lt;br />
在全球流动性过剩的经济环境下，超级流动性导致导致全球金融市场过度繁荣，随着财富效应得加剧，财富效应所造成的再分配效应加强，财富分配严重两极化，同时，财富效应导致全球财富出现“固化效应”，股票、基金、房产、债券的长期化持有导致社会消费剩余衰减，被金融市场融资杠杆放大的资产价格风险已伴随着全球消费力的衰退而凸现，全球超级流动性所推高的资产价格已面临风险调整，资产价格重估所导致的市场预期将引导市场价值回归，资产价格面临贬值缩水，美国次贷危机就是在这种经济环境下发生的。2007年三季度，世界各国金融机构对受次贷危机影响的资产进行了重估盘点，花旗银行、美林证券、汇丰银行等西方国家金融证券机构在资产价格重估后的巨大盘亏加剧了西方金融市场动荡。伴随着2007年四季度的进一步重估盘亏，2008年全球金融市场流动性将日趋紧缺，金融市场的自发性紧缩将引致实体经济领域流动性匮乏，最终酿成世界经济全面衰退，全球经济将陷入经济危机深渊。
次贷危机发生后，各国央行进行了一致拯救，四季度市场从表面显得相对平稳，包括国内经济学家在内的世界经济学界看法普遍乐观：普遍认为发达国家经济增长虽有放缓迹象，世界经济基本面依然向好，经济仍将维持增长局面。
笔者认为，这是一个误区：一、五年以来，全球经济增长与宽松的金融环境已在金融机构体系外制造了大量的流动性游资资本（国际方面有石油美元、对冲基金等；国内则有炒房、炒煤和炒股等等游资），这些流动性极强的游资已超出了各国央行统治的半径，货币政策对其全球游离性投机无能为力，游资推高的资产价格也非各国央行所能控制，各国央行除了刺破资产价格泡沫外，找不出更好的治理方法。二、次贷金融风暴导致各国金融机构体系内流动性有所紧缺，但各国央行的救济行为又从另一方面输入了流动性，救济性流动性的增加不仅会推高资产价格，而且也会将推高全球通胀水平。三、为世界生产与消费提供的能源与生产原料的资源国家拥有世界资源定价权，有限的资源在全球超级流动性的推动下将会继续产生价格效应，推高生产与消费成本，加剧全球成本型通胀。高流动性、高通胀、高资产价格，在“三高”的世界经济环境下，全球消费必将陷入衰退。随着消费衰退，资产价格泡沫同步破灭。为了挽救本国房市衰退，增强经济稳定性，美联储将进一步行使货币发言权，美元贬值策略虽然能够在某种程度上能够缓解美国经济的衰退速度，但也将成为世界的灾难。美元贬值，美元外汇储备资产缩水，为了稳定本国币值，各国只能转换外汇储备资产，美元外储资产的抛售将导致世界金融市场陷入动荡之中。
现在经济基本面的看好并不等于2008年还能看好，全球经济的恶化并不以各国经济学家的良好主观愿望而改善。笔者认为，2008年，世界性经济危机的爆发或将无法避免。就世界经济一体化发展而言，与其说2008年爆发世界性经济危机，毋宁说，2008年，世界经济增长进入了新一轮全球化资源调整阶段。
第三节国内经济转折进程
2005年以来，在投资过热、信贷扩张、产能过剩、贸易顺差互动机制下，国内流动性逐年增加，泛滥的超级流动性在经济增长持续利好的前景下不断推高国内资产价格，漫无边际的房价，牛气冲天的股价、热火朝天的基金投资已为国内资产价格的虚高作了最好的注脚，尽管相关经济数据表明国内消费增速，但剔出高位通胀率，剔出为应对自然灾害进行财政转移支付构成的消费外，国内消费增长速度并不乐观，消费增长实际低于经济增长速度。
2008年，全球资源价格继续趋高，发达国家经济增长放缓，国际贸易摩擦晋级，国际游资流动性增强，国内金融市场如进一步被动开放，国内流动性将加速泛滥，资产价格将被推至最高峰值，同时，受季节性消费影响，国内通胀将趋恶性。进入2008年二季度，国内消费将继续走弱，随着全球经济衰退，国内产能过剩危机凸现，金融机构宽松信贷行为背后隐藏的坏账开始加速上升，在全球金融市场信贷流动性紧缩，金融危机深化为经济危机的世界经济背景下，国内资产价格将遭遇重估，资产价格泡沫将会自动破裂，产能过剩与资产价格泡沫危机双向互动，国内经济增长将出现转折。当然，还有一种因素可能会提前加速国内经济陷入动荡，那就是，在西方国家的压力下，如果国内资本市场提前被动开放，将有可能导致国际热钱提前洗劫国内金融市场，中国版东南亚金融危机或将展现。
第二章有区别的宏观经济调控政策
第一节2007年国内货币政策导向检讨
本轮经济增长以来，尽管国家在产业政策与财政政策等方面做出了刚性调整，但迄今为止，经济增长方式的转变并没有实现。国内主流经济学家尽管指出了粗放型经济增长的种种恶果，但对于如何转变经济增长方式，却始终未能够提出具有积极效用的经济学主张。
早在2005年底笔者曾撰文指出，国内投资持续增高，经济呈现出粗放型增长的根源在于市场资金价格过于低廉，为此，笔者提出应在制定刚性产业政策与财政政策调整投资需求的同时，建议进行贷款加息，提高市场资金价格，抑制粗放型经济增长。2006年4月28日，央行采取了这一建议，但加息幅度微小，仅对贷款基准利率调高了27个基点，未起到抑制货币需求的效用。2006年上半年国内行贷规模急速扩大，央行贷款加息的行为遭遇国内经济学界抨击，国内经济学界认为信贷规模的扩张是因为存贷款利差加大，支持了国内金融机构大规模扩张信贷信用需求。此后，主流经济学界的这一错误观点引致央行收窄存贷款利差，对存款基准利与贷款基准利率进行了差别调整。主流经济学界的主张在货币政策的实施中获得了贯彻，但实际效用相反，2007年一至三季度，国内行贷规模的扩张有增无减。在笔者看来，主流经济增学界的错误主张是导致货币政策陷入无弹性陷阱的原因之一。
主流经济学界的错误在于，在粗放型经济高速增长时期，忽视了货币资金价格与市场投资需求之间的关系。要促进经济增长方式的转变，除了制定刚性的产业政策与财政政策，货币政策对经济增长方式的转变起到调控作用是基础性的，信贷资金价格直接影响到粗放型投资需求的扩张。当信贷资金价格与粗放型投资需求预期收益接近时，粗放型投资需求才会受到遏制，当粗放型投资需求预期收益率高于信贷资金价格时，粗放型投资需求就会受到激励。相关统计数据表明，2006年以来，国内规模以上工业企业平均利润率增长幅度均高于30%，部分企业甚至高于70%以上。在此市场环境下，主流经济学界建议收窄存贷款利差，在某种程度上相对降低了贷款利率，从而为粗放型投资需求增加起到了激励，2007年1-9月份国内投资速度的递增就是明证。主流经济学界错误主张已导致国内经济结构失衡程度继续加深。
2007年，央行多次提高法定存款准备金率，并加大了公开市场操作，其间，五次使用价格杠杆加息抑制通胀压力，为了提高货币政策弹性，国家还发行了特别国债，近期央行又推出了人民币特种存款，以图收紧日趋泛滥的流动性。尽管央行的这些做法无可非议，但从实际绩效而言，这些调控措施都是存在反相激励作用的：一、公开市场操作，发行人民币特种存款，这些货币政策都是有成本的，而这些成本最终都在到期后生成了新流动性，成为了信贷扩张的源泉。特别国债最终转化为主权基金，而主权基金的收益也会增加流动性，除非主权基金在国际金融市场动荡中毫无收益。其二、迄今为止，2007年央行已五次加息，但加息幅度过小，其对流动性的收紧不但没有起到约制作用，相反地，由于存贷款利差缩小，反致金融机构信贷扩张需求增强。其三、央行着力于收紧流动性，一方面频繁动用准备金率等货币政策工具，但另一方面国家却又鼓励金融机进行新一轮的境内IPO或发行金融债券，证券市场与信贷市场之间的这种资金循环非但不能收紧流动性，相反地催生了流动性的泛滥，货币政策难免有失控之嫌。
在流动性超级过剩，通胀加强，消费需求不足的经济环境下，货币政策失灵，意味着信贷投放失控，意味着投资需求扩张，意味着过剩产能继续加剧，意味着外需依赖继续增强，意味着贸易顺差继续加大，同时也意味着流动性继续过剩。在这种绵绵不断环流的循环过程中，经济增长方式转变是无法实现的。更为危险的是，随着经济增长过热，随着通胀水平加剧，随着贸易摩擦升级产能过剩凸现，国内资产价格随时有可能破灭，这种逆国内经济增长的环流将随时有可能打断国内经济增长的链条，陷国内经济于崩溃境地。
第二节货币政策工具的最优选择
长期以来，过低的利率使得信贷市场资金价格非常廉价。廉价资金、廉价资源、廉价劳动力，这些廉价生产要素的组合不但吸引了大量国际资本与技术，而且决定了国内经济粗放型发展的模式，中国成了世界经济产业链上的代工厂，国内经济始终沿着以下循环发展模式前进：信贷扩张——投资增长——产能过剩——外需增强——流动性增加——信贷扩张。
以上国内经济发展模式说明，国内经济畸形增长的源头在于信贷扩张，不在于流动性过剩。流动性过剩不过是信贷扩张，投资过剩的结果。但2004年经济增长出现过热以来，货币政策决策者并没有观察到问题的关键。2004年10月28日首次加息后，为了对付日益增加的流动性，货币政策工具转向了公开市场操作和存款准备金，央行试图运用数量工具来控制日益增加的流动性。尽管央行动用数量工具规模巨大，但从2005年至今，国内流动性非但没有减少，相反地在逐年增加，显然，央行选择的货币政策工具是不适当的。在2007年初，对于货币政策工具认知的错误，央行副行长吴晓灵在《人民日报》的发表文章中显得非常明晰：“在被动投放基础货币的情况下，利率工具并不能发挥吸收市场流动性的作用。”
货币政策的错误在于，没有看到造成央行被动性投放基础货币的原因，只看到了被动投放基础货币的结果。２００７年，央行虽然连续进行了五次加息操作，但加息的目的仅在于抑制日趋严峻的通胀，而不是为了抑制流动性过剩：加息幅度不足以影响流动性增长。
货币供应与货币需求，是决定和改善国内信贷扩张的决定因素，同时也抑制投资增长的决定性因素。控制了信贷投放规模，就控制了投资过热，也就控制了产能扩张，间接地控制了外需的扩大，同时也就降低了基础货币被动性投放的源头。货币供应数量与货币需求数量的均衡取决于货币供应价格与货币需求的价格，货币供应价格大于货币需求价格时，货币需求数量减少，反之，则需求数量增加，货币供应价格与货币需求价格之间是反函数关系。货币供应的价格由利率决定，而货币需求的价格由投资的预期收益率（或者平均利润率决定），利率与投资收益率之间是反函数关系。因此，要控制国内过热投资，就必须提高信贷利率，当信贷利率水平接近投资预期收益率平均水平时，过高的融资成本就会降低投资需求，相应地，信贷扩张就会受到抑制，即便金融机构有放贷的愿望，投资者却会因预期收益的降低而不再需求借贷。在解决国内经济增长过程中存在的“三过”（投资增长过快、货币信贷投放过多、外贸顺差过大）问题，信贷利率是关键，换句话说，货币政策价格工具应属首选工具，也是最优的选择。
2004年经济增长过热以来，货币政策工具选择陷入误区，经济发展过程中存在的“三过”问题逐年强化，最终酿成流动性过剩，通胀压力日趋增强，国内资产价格濒临泡沫化。虽然央行用尽了所有货币政策数量工具，并在不停创新货币政策工具，但却始终无法收紧流动性，货币政策收紧流动性的弹性越来越小，经济发展的方式越来越粗放，节能减排的难以达标，环境资源压力加剧。货币政策的无效，外需依赖年年增强，贸易顺差逐年放大，人民币升值压力与日俱增，国内货币政策陷入了对内加速贬值，对外升值加快的尴尬境地。 笔者认为，在国内流动性过剩，投资增长过快、货币信贷投放过多、外贸顺差过大的经济环境下，要改变国内经济增长方式，实现国内经济发展方式的转变，首先应当调整货币政策工具，应当将价格工具作为首要工具，同时继续使用数量工具。价格工具的任务在于控制信贷投放规模，控制投资需求扩张，减少国际贸易顺差，从源头控制基础货币的投放；而数量工具的继承使用则有助于减少已生成的过剩流动性，提高货币政策对经济增长方式转变的调控弹性，改善国内失衡的经济结构，降低国内通胀水平，减轻人民币升值压力，增强人民币币值稳定性。价格工具与数量工具的共同运用，还将对国内资产价格泡沫起到挤出效应，平抑虚高的股市与房市，有利于资产价格理性回归，有助于增强内需，扩大国内消费，更为重要的是，随着虚高资产价格泡沫的挤出，国内金融市场抗击国际金融风波与经济危机的能力将会随之加强。
第三节有区别的宏观经济调控政策
2008年，国家应及时制定新一轮的宏观经济结构调整政策，深化宏观经济调控深度，以货币政策为主，财政政策与产业政策为辅，以产业调整政策为导向，将货币政策与财政政策相互结合，实施有区别的宏观经济调控政策，对国内经济结构进行纵深调控：
一、为了抑制投资过热，在2008年上半年将贷款基准利率分五次提升至10%—13%左右，或者更高。通过货币政策价格工具，抑制货币需求，从而实现对信贷规模扩张的有效管理，缓解产能过剩外需依赖增强态势，堵住流动性增长源头，增强货币政策弹性，减轻人民币增值压力，为渐进性汇率制度改革安排赢得充裕时间。
二、实行歧视性产?渿撸贫ㄓ星鸬牟畋鸫罾视氩畋鹚奥收撸贫迷龀し绞阶洹９铱芍贫ń衔钢碌牟捣龀帧⑾拗啤⒔鼓柯迹杂诟咝录际酢⒔谀芑繁！⑴┮低蹲实鹊炔蹈胗呕堇剩笔硬捣⒄咕咛逍枨螅部筛谝欢ǖ挠呕菟奥驶蛘卟普固欢杂诟吆哪堋⒏吲欧牛廴敬蟮牟担魇障嘤Φ乃笆胀猓墒敌凶罡呃剩卮僬庑┎底跃踅薪谀芑繁８脑臁６杂诓苊飨怨；蛘咔痹诠５男幸担墒敌凶罡呃剩越档推洳芾┱牛杂诓懿蛔愕男幸悼筛胗呕堇剩ü糯С制洳党沙ぃ欢杂诹腥氩到估嗟奶蕴突蚣际趼浜笮筒低蹲剩山菇鹑诨故谛拧?lt;br />
三、进一步收紧过剩流动性，加强流动性管理，保障货币供给符合经济增长速度，符合经济发展方式的转变，减少市场投机流动性，有效抑制资产价格过度膨胀，稳定金融市场秩序。进一步提高存款准备金率，将存款准备金率提升至15%，同时，根据市场资金供给与需求态势，审时度势进行市场公开业务操作，增加或减少市场资金供应，确保金融市场波动区间处于可承载状态。
四、在贷款加息，提高存款准备金率的同时，将存款基准利率分次提高至4%—5%之间。微观上，这样操作助于提高储蓄资产价格，抑制资金过度溢入资产市场，减轻市场投机风险损失，有助于在高准备金率下适度增加金融机构流动性资产弹性；宏观上，有助于加大抑制通胀力度，维持物价稳定，保障经济平稳运行。
建议实施以上有区别的宏观经济调控政策，有其客观经济基础的：一、当前流动性超级过剩；二、近年来国内企业利润增长较高，企业资金积累宽裕，投资冲动强，盲目追求规模与产量；三、国内市场投资投机需求强度已形成?Sl咝裕⒌髡卟蛔阋耘ぷ谐≡て冢凰摹⒓哟蟠娲罨祭手涞姆睿瓤梢砸种苹醣夜┯婺＃挚梢允识缺Ｕ辖鹑诨沟挠芰Γ岣咭凶什柿浚銮拷鹑诨狗缦帐侗鹉芰Γ保苍谀持殖潭壬夏芄黄鸬揭种迫惹魅氲男в谩８匾氖牵苯鹑谑谐《词保鹑诨鼓芄槐３钟谐湓５牧鞫院突嫡俗急附穑诖婵畋Ｏ罩贫壬形唇⑼晟浦埃凸凵峡梢栽銮拷鹑诨沟牡钟芰Α?lt;br />
有区别的宏观经济调控政策对经济降温能够起到立竿见影的绩效，不仅有利于经济增长方式的转变，而且也有利于推动产业升级，推动投资可持续增长，同时也能够对就业增长起到积极保障效用。
有区别的宏观经济调控政策，虽然存在一定程度的刚性，但总体而言，是符合的当前世界经济风险调整时期背景的。在2008世界经济面临巨大风险调整时期，对国内过热经济的刚性调整可以减轻国内经济对外需得依赖，缓解国际贸易摩擦，维持人民币汇率稳定机制，同时，刚性调整可以对国内经济先行降温，客观上可降低国际热钱流入预期，有助于国内金融市场的稳定，减轻世界经济风险调整可能对国内市场造成的冲击强度。
就调控绩效而言，以上有区别的宏观经济调控政策将比以往行政法律调控手段更为有效，对市场的扭曲程度也会降至最小化。在既往的行政法律调控过程中，由于国家基础体制尚不完善，政策贯彻途径阻力过大，很多行政法律调控手段徒有形式，较难起到矫正市场的效果。
市场经济背景下，运用市场工具调整市场结构失衡是最有效率的，价格杠杆的调整尤其最为有效。
第四节农村土地产权化改革
4 2003年以来，中国城市化、工业化进程逐年加快，在基础设施大规模建设，城市高楼林立的背后，一些被经济学家所忽视的问题在经济增长过程中逐渐凸现出来：农用耕地日趋减少，国土资源部力保18亿亩农用土地的国土规划也许将成为一种梦想。做为最严格土地保护的国家，农用地被大量地违法占用，工业用地以租代征，小产权房的突出仅仅是冰山一角。
在国内经济学家的眼中，城市化、工业化进程为国内经济的繁荣起到了巨大的推动作用，为此，他们极力倡导推进城市化进程。更有一些经济专家认为，城市化进程推动了国内农村人口向城市人口的转移，国内房地产业将会持续发展到2020年，国内人口红利是推动房地产业持续发展的动力。在这些貌似正确的理论，如不加以批判，或将贻害无穷。
城市化、工业化进程固然是经济发展的必然进程，但城市化、工业化进程是有前提的：城市化、工业化进程必须与农业生产力的大幅提高相一致，集约化农业生产方式的实现为城市经济发展进程提供足够的支撑。城市化过程不仅是一个经济发展的过程，而且也是一个农业人口非农化转移的过程。农业人口非农化：其一、需要城市经济发展能够提供足够的劳动力就业单位和相应的社会保障，其二、农业人口非农化后，农业生产不受从事农业生产人口数量减少的影响，也就是说，农业生产必须获得新的农业生产方式，通过现代化的集约农业生产，提高农产品产出效率。只有实现了以上两个方面，城市化工业化进程才具备发展的基础。
改革三十年，城市经济发展速度远远超过内农村经济发展，在城市经济现代化的过程中，除了国有粮食生产基地外，国内农业生产方式始终处于原始农业的生产方式，农业的生产组织方式也缺乏先进的组织管理方式，家庭联产承包制度这种在改革初期实施的农业生产组织方式沿用至今。自90年代以来，落后的农业生产方式导致大量的农村人口处于贫困线以下，为了谋生改善生活，国内大量的年轻劳动力逐年开始走出农村，加入城市劳动大军。进入二十一世纪，60、70、80后出生青壮劳力的无法忍受农村贫瘠生活，几乎全部离开农村，进入城市寻求就业机会。随着大量农村青壮劳动力的流失，大量农村土地荒芜闲置，国内农业生产供给开始衰退。在此经济环境下，随着成本型通胀经济的发展，农用生产资料涨价，农业生产产出成本增加，农产品供应也就自然进入了短缺时代，2007年，国内通胀最终以农产品供应的短缺而表现出来。因此，当国内学术界将农产品供应短缺归咎于国际农产品生产与供应时，笔者是不敢完全赞同的。
笔者认为，在中国经济由自给自足的农业大国走向工业化国家的进程中，农村经济改革开放的迟滞是影响当今中国经济问题的根本原因。改革开放以来，在国际资本技术跨国配置推动下，中国经济已进入工业化崛起强国阶段，但是，工业化进程却将中国农村排斥在外。在广袤的农村，自给自足的原始农业生产方式仍占有主导地位，落后的农业生产方式与加速的工业化进程之间的矛盾是导致国内经济结构失调，内需不足的深层因素，农村市场形态落后，占大多数人口的农村市场毫无消费潜力可以言，工业化过剩产能也就只能依赖外需市场消化了。
近年来，笔者每次在年度政策研究文章中撰文指出，应当大力推进农村土地流转改革，发展农村金融，推动县域经济发展，实现农业集约化经营。但是，现有农村土地制度已成为了农村经济发展与改革开放的最后障碍。没有农村土地产权的改革，农村土地经营权流转就无法客观实现，农业集约化经营也就无法实现。相应地，分散的自给自足的原始农业生产方式从根本无法获得新经济发展方式的转变，现代农业的投资需求也就无法在广大的农村土地上形成，农业现代化生产方式的实现也就不过是一个政策号召而已。
笔者认为，国企产权化改革，给国内城市经济带来了巨大的腾飞，加快国内工业化进程，如果能够对农村土地进行产权化改革，那么，农村经济的发展将会迎来国内经济的新一轮发展。随着农村土地产权化改革，分散的小农经济将会逐步被新型现代化农业生产方式所替代。农村土地产权化改革不仅会增加农村投资需求，而且也会带动农村金融市场的形成与发展。在现代农业技术的推动下，农村金融市场的繁荣反过来推动农村经济发展方式的转变，农业生产的现代化时代也就会随之到来，相应地内需也就自然扩大，城市化，工业化进程也就有了稳步推进的基础。
对于一个人口众多的国家而言，农业生产方式的转变不仅仅是为了解决国民菜篮子问题，在更大程度上将会解决国内未来能源资源紧缺的问题。不仅在现在，而且在将来，农业可再生资源替代非再生资源问题的重要性将是不言而喻的。
国家提出发展“三农”现代经济，首先必须进行农村土地产权的市场化改革，否则，新农村建设就会沦为一场资源浪费的农舍改造政绩运动。没有现代农业技术的支持，没有现代农业投资方式的转变，没有现代农村金融市场的形成，在中国，实现农业现代化或许还要走很长的弯路。更为重要的是，没有农业的现代化，以城市为载体的工业化进程将缺乏可持续发展基础，内需不足的问题将永久性存在，换言之，经济结构的调整或将失败。
4 第五节股市价格泡沫与市场风险调整机制
自股权分置改革以来，国内A股市场扶摇直上。2年前，A股的总市值还只有3万亿元，短短2年里总市值增加9倍随着，到了2007年四季度初，市值超过27万亿元。
国内股市的迅速崛起，显然已经突破了股权分置改革时的改革预期，如2007年10月12日上市的中国神华以68元高开后，竟然一路上涨到昨天的92.12元。国内股市是否存在市场泡沫已成为了国内一大经济学界的争议。部分经济学家认为，国内A股市场的迅速发展已为国内资本市场的发展奠定了基础，尽管市值已超过GDP，但股市并不存在泡沫，因为上市公司的盈利能力处于历史上最好时期，国家应当进一步深化资本市场，建立多层次的资本市场，发挥并提高资本市场对国内市场资源的配置效率。而部分经济学家则认为，当前股市市盈利率已接近了当年日本、台湾股市泡沫的水平。
笔者认为，判断国内股市是否存在泡沫，既不能简单地与发达资本市场相比较，也不能唯数据论：
首先，国内股市从设立至今已达16年，但是，从上市公司到券商，从机构投资到个人投资，还算不上成熟，盲目冲动与投机的气氛非常浓重，加之市场建设仍正处于改革进程中，改革政策对市场预期的引导大于市场自身机制的调整。由于基础制度尚在建设完善过程中，市场的内在法治约束性还很差，违规违法行为充斥着每一轮牛市，本轮牛市也不例外，因此国内股市尽管在经济数据上似乎靠进了国际股市发达的程度，但以上这些客观因素的存在，导致国内股市与国际股市之间存在质的差异，完全不具有可比性。
其次，本轮牛市的形成除了股权分置改革利好因素外，还有喜愦蔚木迷颍牍诰媒峁故У鳎蹲使龋骋姿巢罟螅』醣夜┯Τ坑泄亍?005年以来，国内流动性在贸易顺差的推动下出现了史无前例的过剩状况，从2005年的炒房，到2006年的炒股，直到2007年的股价股指狂飙，国内流动性超级过剩是导致股指不断畸高的主导因素，而流动性过剩则是国内经济结构扭曲造成的。在国内经济结构扭曲的情况下，股指不断企高显然是不正常的，也没有理由认为股市处于正常状态。2007年以来，央行8次提高准备金，5次加息，国内股市居然毫无市场正反应，仅此一点，就足以说明国内股市是扭曲的。
在国内实体市场结构扭曲的情况下，股市的扭曲是必然的结局，流动性不仅导致国内实体经济存在“三高”现象，同样也会导致国内股市处于价格须虚高的泡沫状态，2006年底，中国A股的总市值才达到8万亿元，2007年8月已超过20万亿元，更为离奇的是；一个月后总市值超过了25万亿元，10月12日随着神华上市，总市值两天之内到到了27万亿元。现在的问题是：这种股市的奇迹如果离开了超级流动性，还可能存在吗。
如果答案是否定的，就等于确认了A股市场存在泡沫。
针对股市存在泡沫的问题，很多经济学家提出应当加快资本市场深化改革，加快股指期货的推出，甚至提出加大IPO市场供给，加快海外上市公司的回归A股市场，等等。笔者认为，这些认识从资本市场的局部供求关系来看，可能是正确的，但从宏观层面来看，将是完全错误的，第一、以上方法并不解国内实体经济扭曲问题，因此也就也不能解决国内流动性过剩问题。第二、在国内股指高位期间，加大IPO市场供给，只能导致新一轮上市公司与大股东的市场圈钱行为，而不能解决?墝菽侍狻Ｐ槟馐谐〉姆⒄估氩豢堤寰玫姆⒄梗谑堤寰门で⒚媪俟示盟ネ说淖芴寤肪潮尘跋拢槟馐谐〉呐菽遣豢赡艹ぞ梦摹５谌⒃诠液旯劬玫骺卣咭种仆ㄕ陀氲髡媒峁沟耐保宋哟蠊善笔谐〉墓┯蛳∈凸墒辛鞫灾荒芗泳绻墒芯缌艺鸬矗皇谴笃鸫舐涞睦狻Ｒ虼耍谖蠢矗矣Φ苯玫骺氐闹氐阌Φ绷⒆阌谑堤寰貌忝妫灰艘晃兜厝ダ┤菀桓霾还怀墒斓某渎缦盏淖时臼谐 ＳΦ贝又伪镜慕嵌瘸龇ⅲ识燃婀俗时臼谐〉闹伪辏谌蚓妹媪俜缦盏髡氖逼冢庖坏阌任匾?lt;br />
当资本市场存在泡沫风险的时候，国家应当做的是加强监管，发挥资本市场价格风险调整机制，而不是阶段性地对投资者进行口头教育，市场价格是最有资格教育风险投资者的。但在现实中，我们看到的却不是这样。“5.30”之前，国内监管层认为股市存在泡沫并提示股民注意投资风险，但“5.30”之后，监管者却认为股市欣欣向荣，是健康的，可持续发展的，其后果是，股市逆宏观经济调控政策而行，沪市A股股指直趋6000点高位。“5.30”股市风波发生后，如果可以把监管层全力推动新批基金入市看作救市行为的话，那么，这种救市的行为就会成为一种道德风险，市场价格风险调整机制不再重要，政府的隐性担保或将成为投资者为泡沫价格埋单的根源。
在有区别的宏观经济调控政策实施过程中，利率不仅是实体经济调整的最优工具，而且也是资本市场资产价格定价的基础，政府应当让市场价格机制充分发挥市场风险的提示效用，而不是用口头教育改变市场预期，更不能人为地做“牛市”的隐性担保，反相激励并不是中国资本市场常态发展的最好机制。同样重要的是，不要人为地去改变资本市场的供求关系。否则，新一轮熊市将会在国内经济减速前提前到来。
第三章城市房地产市场调控政策
第一节房地产市场泡沫化进程陈述
在住房制度改革之前，国内城市住房大都由政府或企事业单位无偿或有偿提供，在更多形式上以廉租房的形式供给，当时虽有市场提供了一部分新建商品房，但由于廉租公房市场的大量存在，商品房买卖市场并不发达。随着住房制度改革的启动，福利型的廉租房市场被逐步房改福利房替代，公房廉租房市场逐步缩小。随着住房改革制度的深化，2000年房地产市场进入了市场化供应，公房提供的廉租房在城市拆迁过程被逐渐消灭，不仅新建房屋有市场供应来决定，而且房屋租赁市场也由市场供应来决定。在国家鼓励个人拥有产权房的政策激励下，大量新建住宅被购买用于自住，同时由于公房廉租房的消失，房屋租金价格迅速上升，导致房屋租赁市场失衡，住房消费由此完全转入买卖市场，买卖市场的繁荣导致新建商品房供不应求，投资投机需求旺盛，虚高的房价抑制了消费需求增长。
2003年，随着2002年国家颁布的土地招拍挂制度的实施，土地价格开始上升，房地产开发成本增加，房价开始大幅增长。2004年，新建商品房发生了一个重要的变化，为了避免二次装修造成的浪费，在建设部得主导倡议下，新建房产进入了毛坯房供应阶段，由于毛坯房不能直接用于租赁市场——需要二次较大数额装修投资，变相增加租赁市场的价格——导致租赁市场价格进一步上升，造成租赁市场供应减少。在租赁市场供不应求的情况下，新建房产的价格暴涨，相应地二手房市场价格也就会出现相应的价格响应，二手房市场开始呈现火爆。随着租赁市场价格的上涨，随着二手房市场的繁荣，住房投资收益大幅提高，国内房地产市场进入了投资投机高潮阶段。2005年国内民间资本融入房屋买卖市场，大量的炒房者汇聚成为炒房大军，游动于国内一线城市。随着房价上涨，伴随着人民币升值，国际资本开始大举进军国内房地产市场，国内房地产市场被严重扭曲，大量的新建商品房开始滞留于二手房流动领域，市场完全投机化，住房市场价格呈现出泡沫化趋势。在这同一时期，“国八条”的实施加剧房价的增长速度，“银根”“地根”与的紧缩助长了市场投机氛围，随着建筑成本的上升，随着节能标准的实施，2006年至今，房价在宏观调控中不断创新高，而市场投机也伴随着房价的成长走向2007年的最高峰，泡沫化房价已濒临破灭的危险。2007年，在一线城市住房价格近乎翻了一番，二线城市，三线城市以及县级城镇的房价也相继攀升到了历史最高位，同时，由于可供租赁房屋的减少与租赁价格的上升超出了国民的税后可支配收入的承受范围，国内一线城市出现了大量群租群体，引发了相应的社会伦理问题与社会治安问题。
在国了房价泡沫化过程中，住房市场出现了市场化扭曲，政府直管廉租公房的消灭，商品房毛坯房的供应，土地招牌挂制度的实施，建筑成本的上升，投资投机需求的泛滥固然推动了房价的增长，但在流动性泛滥的经济环境下，国内金融机构住房信贷信用的膨胀也在更大程度上助长了房价的暴涨，大量的房贷资金被用于投资投机需求。
进入2007年，尽管国内房价虚高到了国内城市居民无法承受的程度，但受国内流动性过剩的超级泛滥，通胀压力已导致负利率国民储蓄资产以20%/年的速度的贬值，为了维持资产价值，大部分城镇居民被迫加入购房大军和股市大军，进行房产保值投资，在房地产泡沫化的时代，房产的保值性投资也可能是最不明智的，但也是无赖之举。
第二节房地产市场价格决定定律
在房地产市场，房价年年爆涨，国内诸多的经济学家将房价居高的成因归咎于土地招牌挂制度，归咎于开发商囤地惜售，归咎于土地财政，归咎于开发成本增加，归咎于人口红利，归咎于政府对廉租公房与经济实用房工地建设的不足，当然，在流动性超级泛滥之后，将房价膨胀性增长归咎于货币供应过剩等等。在以上观点的支持下，国内经济学界普遍地得出一个结论，房地产住宅需求旺盛，市场供应不足，应当加大土地供应、加住宅开发供应，尤其需要政府加大廉租房经济适用房以及两限房的供应，以改善住房结构失衡与供求失衡的现状。
从现象上看，国内经济界的一致看法似乎是正确的，符合房价虚高现状，加大产品供应也有助于稳定房价。但依笔者来看，这些观点与建议除了导致房价进一步虚高，加剧资产泡沫危机外，并没有多大宏观经济政策参考价值。
土地市场除外，住宅市场作为一种特殊的商品市场，住宅市场由三个结构层次组成：依次为一级新建房销售市场，二级存量房交易市场或称二手房市场，三级租赁市场。
在经济学领域，对于投资者或者消费者而言，决定投资或消费的需求是由投资或消费的效用来决定的。住宅作为一种特殊的商品，住宅具有消费品和投资品的双重属性，其最基本的效用在于居住使用，其次为获取投资收益。在住宅的双重商品属性中，居住效用是投资效用存在的基础，而后者则是前者效用的延伸，没有前者效用，后者效用将是不存在的。因此住宅的价格由其使用价值决定，而不是其投资价值来决定。
对于消费者而言，在住宅有效使用期限内，居住同样一套住宅，如果租用居住远比购买一套住宅能够更好的改善生活质量的话，消费者将会选择前者，反之亦然。住宅作为一个特殊的商品，并不属于廉价易耗品，也不属于廉价的耐用品，其价格远高于普通的商品。在没有消费剩余的情况下，租赁房屋的效用是大于购买房屋效用的。在消费剩余充足的情况下，购买房屋的效用则大于租赁房屋的效用，因为购买房屋在满足居住效用之余，还能够产生投资收益效用。由此可见，住宅市场的基础价格由租赁市场价格决定，而非由买卖市场决定。这一观点结论是和经典经济学中土地价格是价格决定论是一致的：土地价格不是由土地本身的价值来决定，而是由地租来决定的。
就整个房地产市场而言，房地产市场的价格是由房地产市场租赁市场决定的。租赁价格过低，房地产买卖市场价格就会降低，反之亦然，具体而言，当房地产租赁价格趋低时，新建房地产的价格也会趋低，当租赁价格低到无法再低时，新建房市场就会减少开发。当房地产租赁市场价格趋高时，相应地新建房地产的价格也会趋高，当租赁价格高到无法增加时，新建房地产的价格就会无限升高。因此，在房地产市场，影响房产地市场价格的主要因素在于房产租赁市场的供求关系，而不在于新建房市场供求关系，当租赁市场供大于求时，新建房市场必然出现供大于求，相应地做为房产买卖市场的二手房市场也出现供大于求的关系，反过来讲，当租赁市场供不应求时，新建房市场与二手房市场也将会出现同样的供求关系。住宅市场作为房地产市场的一部分，同样也受以上市场规律的约束。
从房地产市场的投资效用来看，房产投资是为了获取投资回报，但房产投资市场必须建立在租赁市场租金回报率高于同期市场利率或者租赁房屋需求大于租赁供给的基础上。如果不是这样，那么投资房产就无法获得预期的经济回报，相应地也就无法构成二手房市场的市场需求。
尽管大多数经济学家认为土地价格（地租）和建筑成本对房地产市场的价格具有决定性影响，但实际上这些影响价格的因素并不构成地产价格的决定因素。租赁市场供大于求且租赁价格趋低或者足够低时，开发商或者房屋营建商开发反地产的利润率就会下降，房地产开发平均利润率低于其他行业平均利润率时，开发商或者房屋营就会减少房地产开发投资或者另寻其他投资机会，房地产市场对土地批租需求就会降低，土地价格也就会随之降低。因此，在房地产市场领域，土地批租价格的高低并非决定房价高低的决定性因素，同样的理由，建筑开发成本也不是决定房价高低的因素。至于人口增长因素对房价的影响，也没有理由例外，有关数据表明，国内住房市场供应已相对过剩。
第三节住房市场保障性公共产品的私人提供
近年来，尽管国家为了调整房地产市场结构，加大了廉租房于经济适用房的建设，甚至推出“两限”房，但在高房价的今天，经济适用房与“两限”房的价格也超出了普通城镇居民的承受能力，同时，由于制度安排上的缺陷，廉租房与经济适用房的供给不仅存在低效率的问题，同时也成为腐败滋生的温床，住房保障制度建设存在理论与实践上的缺陷。
现代经济学理论认为，完全的公共产品的提供由政府提供，政府也可以适度提供部分具有公共性质的产品作为社会福利保障。现代经济学理论同时也承认，政府对具有公共性质产品的提供有时非常不经济的，需要支出比市场行为更高的成本：政府对公共产品的提供一方面受财政收入的限制，另一方面需要为严格监管制度的建立投入巨大成本，如果监管制度不健全，就容易导致大量的腐败行为和资源浪费行为。现代经济学还认为，一定范围内的公共产品由私人提供会比政府提供更为有效，私人提供公共产品具有市场竞争的效率，可以克服由政府提供所产生的各种弊端。
就国内保障住房的供给而言，廉租房与经济适用房的供应具有公共产品属性。如果这两种住房地供应完全由政府提供显然是会存在公共产品供应的不经济的行为问题，近两年来，国内经济适用房建设与销售过程中出现的大量问题已经正面表明不经济事实的存在。对于一个人口众多的国家而言，以大规模建设经济适用房与廉租房的方式进行住房需求调整是行不通的，尤其在国内城市化进程加快，农业人口非农化转移的经济环境下。
在国家适度提供保障住房的基础上，如果保障住房的供给也可以由私人提供，国内住房保障制度将会变得更为完善，同时，也将能够满足人口日益增长的住房需求。在现有住房保障制度基础使上，国家可以构建这样一种制度：由房地产开发商在新建商品房中保留一定数量的简装修房屋，用于出租，加大租赁市场住房的供应，平抑租赁市场租金价格，使得租赁市场的价格能够满足大多数中低收入群体的租房居住需求。
从国内经济发展实际现状来看，以上制度的实施是符合国内城市化进程需求的，从国内房地产市场的开发建设的实际盈利状况来看，这一制度的实施完全由具有可行性。随着这一制度的实施，屡受社会诟病的房地产市场的暴利行为将会自然终结，房地产市场秩序将回归理性，这不仅有利于促进节约型社会经济建设目标的实现，有利于推动经济发展方式的转变，也有利于防治住房问题政治化，推进和谐社会理念在房地产市场领域的贯彻与落实，更为重要的是，这一制度的实施，有利于增强国内消费总需求积极增长。
当然，这一制度的实施需要对当前的房地产开发经营制度加以改革完善，同时也需要相应的财税制度改革予以配套和规制，使得房地产开发企业为社会提供租赁房屋的行为具有社会公共产品保障属性。
第四节房地产调控政策与住房保障制度的完善
根据房地产市产价格决定定律，房地产市场的价格是有租赁市场的价格决定的，而租赁市场的价格则是有租赁市场供求关系决定的，依此定律，要解决当前房地地产市场价格虚高的问题，就必需加大房地产租赁市场的供给，只有当房地产租赁市场能够提供足够的租赁住房时，住房租赁价格才会下降。当租房价格下降到租房消费的效用大于购房消费的效用时，住房市场的买卖交易行为就会减少，房价就会自然下降，购房需求也就会下降，而住房购买需求的下降将会导致投资投机需求降低至市场均衡的水平。换句话说，随着投资投机需求的减少，房地产市场的供应也需要相应减少，新建房供应减少，土地需求随之减少，整个市场将趋于平衡。
相关数据表明，我国城镇人均住房面积达到了28平方米，以此估算，家户平均面积接近90平方米，这些数据表明，国内住房供应充足。从经济发展的相对速度来看，房地产市场供应存在过剩问题，而不是供应不足。现在房地产市场供应不足，需求旺盛，显然是不是市场供给的问题，而是市场投资投机需求过于旺盛，过剩流动性不仅助长了房地产市场投资投机需求，而且也导致大量的住房资源滞留在流通领域，实际住房消费需求无法实现，从表象上放大了消费需求的假性旺盛。有学者根据相关城市资料估算，2005年以来，全国新建商品房中的大约30-60%的住房滞留在流通领域闲置（个别楼盘甚至达到了80%以上，入住率不到10%以上，如央视报道的上海市某公寓楼），无法进入住房消费市场。
为了改善房地产市场结构，节约土地资源，消除大量商品房滞留在流动领域造成资源闲置浪费，矫正住房一级市场、二级市场投资投机需求对房地场市场资源配置的扭曲，均衡房发展三级住房租赁市场，引导房地产市场理性回归，挤出房地产泡沫，增强内需，2008年，在有区别的宏观经济调控政策下，国家应当在既有房地产市场调控政策基础上实施如下房地产调控新经济政策：
一、进一步加大货币政策对非自住性住房需求的抑制，放松对二手房市场流转的财税管制，改善房地产市场住房供给结构，推动二手房市场流转，满足自住性住房二级市场需求。
二、国家应建立住房房产闲置税制度，对住房房产持有者按年度征收住房房产闲置税，按房产建筑面积（房产证证载建筑面积）征收，按月计征，年终纳税。房产持有者自住或者已出租的，免征税。房屋持有者凭房屋产权证、房屋出租合同、房产持有者或租户缴纳的水、电及燃气凭证（参照家户最低用量设定免税标准，以水、电费用交纳凭证为主，特殊情况的，其他交费凭证作为参考）在当地税务机关办理免税手续。新建商品房竣工验收后，出售的房屋，住房闲置税的缴纳自交付住房之日起计征fr购房者凭在网上备案的购房合同或者产权证办理缴纳或免征手续，未出售房屋（或未出租的），新建商品房竣工验收之日起，由开发企业或营建商交纳住房房产闲置税。该措施短期内虽会增加新建住房销售价格，但从长期来看，会增加开发企业持有房产成本风险，将会抑制开发企业囤房惜售。出租房屋期间的税收，按国家仍相关税收规定征收。
三、国家对于购买别墅房产的或者建筑面积超过180平方米房产的购买者，征收消费税；以上房产作为遗产继承的，征收遗产税。
四、国家应建立新建商品房出租房屋保留制度。新建商品房，开发商或者营建商必须保留该项目可销售面积的5-15%住房用于出租，开发商或营建商自用房屋除外。房屋必须进行简装修，装修标准达到直接满足房屋使用功能。开发商或者营建商保留房屋出租的可以免除征税住房房产闲置税，开发商或者营建商凭房屋出租合同、租户缴纳的水、电及燃气等相关凭证在当地税务机关办理免税手续。保留出租房屋的期限为十五年，期限届满后可进入销售市场。房屋保留期限内，房产不得设定担保或进行担保融资，同时，国家对于开发商或者营建商保留期限内的房产，按其开发成本免征相关开发建设当期税费。期限届满出售的，按照出售时的法律法规规定交纳税费。
五、国家应加强“国八条”和《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》的落实贯彻，继续加大廉租房和经济适用房建设。在房地产住房市场一级市场、二级市场和三级市场实现结构均衡后，可逐步取消经济适用房建设，稳步推进房地产市场市场hT设，完善相应房地产市场供给与保障体系。
六、在房价回归，一二三级市场均衡后，国家可适时推出物业税。在物业税政策出台实施以前，国家应加快土地增值税及其他税费的清算工作，为物业税实施铺平道路。
此外，依照法律规定，国家应当加强土地规划管理，提高行政审批效率，同时，依法对闲置土地予以收回，减轻土地囤积对市场的扭曲。
在以上新政实施过程中，国家应根据住房市场供求程度，市场均衡程度，房产持有成本、投资收益状况、市场投机强度以及国民收入再分配发展需要，适度调整住房房产闲置税税率、房产消费税税率、房产遗产税税率以及开发商或营建商保留出租房产的比率。特别需要说明的是，由于物业税改革涉及到诸多税费的合并，涉及到新老划断问题（如无新老划断，难免重复加税之嫌），同时在一定程度上也涉及到现行土地制度的改革问题，短期内实施不仅存在运行困难，而且可能会引起一定程度的社会问题，此外，在当前房价虚高的情况下，如果新老划断，从理论上讲，物业税的实施并不会对房价产生降价作用。受以上主客观因素影响，国家应依据宏观经济调控需要设定住房房产闲置税，以利于在物业税实施前对房地产市场进行调控。如物业税开始实施，国家将可将住房房产闲置税并入物业税，但物业税的设定将视不同情况实施有区别的税率，以保障住房租赁市场的繁荣与发展。当然，国家也可在在物业税之外另征住房房产闲置税。
当前，物业税已在国内部分省区进行空转，如果经济调控形势需要，国家也有可直接强征物业税，但物业税的实施方式应和以上住房房产闲置税的征税方式相当，否则会出现重复征税的行为，伤及无辜。物业uz住房房产闲置税不同的是，物业税是按照住房房产市场估值作为计税依据的，实施成本较高，而后者按照建筑面积计税，具有低成本优势，简便易行。
以上房地产住房市场新政的实施，可以起到以下宏观和微观市场调控效用：一、通过货币政策紧缩抑制非自住性住房需求，可减少当前房地产市场投资投机需求，抑制房价虚高，挤出房地产市场泡沫，通过财政政策规制放松，加强二手房市场流转，满足自住住房购买需求，缓解当前市场需求旺盛供给不足的市场状况，有利于降低房地产开发投资增长速度，抑制房地产投资过热，减轻土地供给压力；二、建立征收住房房产闲置税制度和开发商或者营建商保留出租房屋制度，不仅可以解决房屋闲置浪费紧缺资源的行为，而且有助于加大租赁市场市场供给，降低住房租金价格，改善住房消费方式，发展住房租赁市场，满足大多数人的住房居住需求，丰富房地产市场供需结构。此外，开发商或者营建商保留出租房屋制度还可以在客观上保障开发企业或者营建商履行为购房者提供住房质量担保法律义务，避免在房屋相对使用期限内因房屋较大质量问题出现时，开发企业规避责任：近年来，部分开发企业因无项目开发，已自行消失。三、对购买别墅的房产或者建筑面积超过180平方米房产的购买者，征收消费税，别墅或房产作为遗产继承的，征收遗产税，不仅可以抑制房地产市场贪大求阔的盲目消费需求，而且可以在一定程度上增加国家公共财政转移支付收入，满足国民收入再分配需求，符合和谐社会建设需要。
以上新政的实施，有利于改善房地产市场供求结构，有利于房地产市场健康发展，有利于完善符合中国国情的住房市场建设制度与住房保障制度。就新政的长远意义而言，住房租赁市场的发展与繁荣，有利于国内人才流动，有利于土地资源节约，有利于扩大内需，推进和谐社会建设。
（作者单位/甘肃太平洋律师事务所） 版权所有，转载保留署名
2007年10月13日
①2008年中国宏观经济政策暨城市房地产调控研究报告
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