中国房产将来到底能否升值？
几星期前，谢国忠先生语出惊人，说中国房地产价格今年开始调整，两年内跌至谷底。从报上看到这个消息，是新闻稿，对谢先生下此判断的根据，记者语焉不详。不过看来头，谢先生曾担任过摩根士丹利亚太区首席经济学家，应该不是信口开河。我也相信中国房产价格会下落，但却不像他那样悲观。由于找不到谢先生的大作，甄别对错无从下手，先存之不论，两年后自见分晓。
另一种观点，是对谢先生的回应。渣打直接投资公司董事总经理陈凡认为，由于土地资源稀缺，中国正加快城镇化进程，而GDP保持快速增长，中产阶层可支配收入远超GDP增速，房屋需求会大增，故房价上涨理所必然。据说陈先生刚投资了房地产，此番高论，料定也是言出由衷，而且代表了公司高层意见，不然，董事会是不会同意他拿股东的钱去投资的。
与“谢、陈”素昧平生，两位对房价判断大相径庭，背后是否有别的原因，旁人不得而知。与本文无关，不必猜，也猜不着。言归正传，还是转说我自己的观点。我的看法，短期内，比如2-3年，中国房价未必会跌，但长期看，房价则必跌无疑。得出这个推断，是基于对国内房市的供求分析。
今天中国的房市，整体是供不应求。尽管高端住宅空置多，但中低端房供应少，而国内的购房需求，大多是中低端。这一点，政府显然看得明白，去年国务院出台政策，明令限制了户型面积，用的虽是行政手段、一刀切，但可增加中低端房供应，效果好，功可抵过。困难在于，建房不是搭积木，征地盖楼，没有几年工夫，供求格局变不了，所以我断定，房价上涨趋势，近期内不容易掉头。
问题是，房价短期看涨，长期为何看跌？问题复杂，要重点解释。“长期”，是指10年以上。经济学分析价格，来来去去离不开供求，若假定房屋供应不变，那么推断10年后房价下跌，那必是房屋的需求下降。可从三方面看。
首先，10年后人口会减少。
据专家分析，中国人均寿命72岁，那么到2015年，每年自然死亡数2600万，新出生人口1600万，每年净减少1000万。当然，人口不是决定房屋需求的唯一因素，但一定是重要因素。居者有其屋，人之常理，就是再穷，也得攒钱买房不是？房屋乃必需品，人口减少，房屋需求会下降，是简单的推理，此点不应有争议。
其次，人口老龄化。
有资料表明，从1950年至1980年，平均每年出生人口2600万，按男女平均58岁退休，那么从2008年起，每年将有2600万人退出劳动系列。10年后，退休人数将超出2亿。由此看，在职劳力的社会负担将来不会轻，而老人为安度晚年，断不会把积蓄用于买房。相反，不少老人退休后，还会将原来的大房换成小居，北京当下已有苗头，西方国家亦屡见不鲜，倘如此，房屋需求也会降低。
再次，城镇化加快。
中国要提高农民收入，必减少农业人口，鼓励农民进城。那么，农民进城是否会拉动房屋需求？答案肯定，但往深处想，也需做具体分析。俗话说，安居乐业。农民进到城市，自然要有落脚的地方。但要提点的，将来农民进城，目标是大城市还是小城镇？大城市人满为患，而且中央已言明，城镇化要以县城为依托。因此，农民进城拉动的只是中小城镇的房屋需求，对大城市，影响微不足道。还有，现在发达国家，有钱人大多不住城内，若中国也有那一天，城市房屋需求会大减。
回头再说供给。
估计，10年之内，中国的房屋供应仍稳中有升。前年的统计数字，说全国共有房地产企业32618家，只要这些企业不歇业，每年造出的房子，数目应相当可观。虽然政府控制建设用地，多少会抑制房屋供给，但开发商要赚钱，不会坐以待毙，容易想到的，开发商至少可以加多楼层。目前地价约占房价的25%-30%，若容积率提高，地价比重下降，这样算总账，未必会加大开发成本、减少房屋供应。
综合起来，若供应不减，10年后需求下降，房产价格会怎样变？读者自有答案。房价持续上涨，我历来不信。既然房屋是商品，价格变动怎能不受供求约束？看看今天的日本，房价比20年前要低得多；香港的房价，也明显低于10年前。“房产永远升值”是不是铁律，这个最好问上帝。
1、房价是不是永远上升，必定会遵循客观的经济学和社会学规律，房产能不能永远升值取决于这个社会和市场发展的诸多约束条件，许多基本因素的变化都会导致结果的变动。有关商品的基本规律是：绝大多数商品的价格最终会回归到社会平均价格利润水平，当然古董等除外；在新经济和网络经济时代，还有一条新的市场规律，价格越低的东西越有价值，如ＧＯＯＧＥＬ的搜索软件、LINIX的源代码；房产作为一种普通而特殊的商品，其最终价格取决于我们、社会、市场、统治阶级赋予它的综合内涵。是一场多方的博弈，最终结果取决于历史发展的大势。一场完美的比赛取决于比赛的整体环境，科学合理的游戏规则，每个参与主体的合理的角色定位，而近观近几年的房产市场，我们看到了太多参与者的角色越位和权责越位；评判一场比赛最终的价值标准来自它对于最终不同受众的价值。
2、房价是不是永远上升，在现阶段的中国乃至20-50年后的中国不仅是个经济问题，也是个政治问题，这是我们回避不了的现实，是由中国的历史和国情决定的。（就象你把头发染黄了，眼睛贴蓝了，国籍变美英了仍然改不了你是中国人的种一样！：））10多亿的人口要安邦太平，不仅仅靠经济规律和市场规律来调节，想想我们在市场经济方面的探索和建设比起西方几百年的商业历史就象刚学会走路的小孩，10多亿的人口要安邦太平在现阶段的中国也不能只靠市场来解决，10多亿的人口是否安居太平的现状是对前一段时期（5-10年）政府相关职能管理部门管理调控成果的最好诠释，更考验着现在乃至今后相当一段时期政府相关职能管理部门的行动和智慧。而在理论和舆论界，拿着纯粹的西方市场理论来分析中国的房地产市场并做出一刀切的预测和结合国情，用经济和政治结合分析中国的房地产市场的人谁是谁非，谁真谁伪，我们一看自明。
3、今后的房地产市场状况会必然的走向细分，房产市场将会分化出：政府提供的廉租保障房、各地市提供的经济适用房、城镇普通商品房、高档住房等类型，在每个市场上将会出现相关的优势企业和寡头企业，每个细分市场上的企业经营模式和关键经营要素将会发生差异，与这些年经常发生的一刀切管理调控不同的是政府必须根据不同市场特点提出不同的管理调控方式和措施，这些对政府相关职能管理部门的人员素质和智慧及代理角色提出了更高考验。而不同的地产企业如何结合自身的资源和竞争优势在哪个细分市场找到最佳定位
是我们现在就要思考和做出的战略规划。房子作为一种商品和社会安邦的东西，不一定要做最贵的才赚到钱，沃尔玛的经营成功也许会启发许多极具智慧的中国企业家。
4、房产做为一种普通又特殊的商品，最终会随着我们国家国情和不同地区和城市的发展而发展变化，终极规律是回归行业平均利润，这个过程也是一个对地产企业优胜劣汰的过程，考验着地产企业的经营管理水平。而如何顺应大势，在不同市场时期和市场环境中做到灵机而动、灵动成长的企业将是最后的赢家。
5、最后命题：万科永远会是中国房地产市场的老大吗？
几星期前，谢国忠先生语出惊人，说中国房地产价格今年开始调整，两年内跌至谷底。从报上看到这个消息，是新闻稿，对谢先生下此判断的根据，记者语焉不详。不过看来头，谢先生曾担任过摩根士丹利亚太区首席经济学家，应该不是信口开河。我也相信中国房产价格会下落，但却不像他那样悲观。由于找不到谢先生的大作，甄别对错无从下手，先存之不论，两年后自见分晓。
另一种观点，是对谢先生的回应。渣打直接投资公司董事总经理陈凡认为，由于土地资源稀缺，中国正加快城镇化进程，而GDP保持快速增长，中产阶层可支配收入远超GDP增速，房屋需求会大增，故房价上涨理所必然。据说陈先生刚投资了房地产，此番高论，料定也是言出由衷，而且代表了公司高层意见，不然，董事会是不会同意他拿股东的钱去投资的。
与“谢、陈”素昧平生，两位对房价判断大相径庭，背后是否有别的原因，旁人不得而知。与本文无关，不必猜，也猜不着。言归正传，还是转说我自己的观点。我的看法，短期内，比如2-3年，中国房价未必会跌，但长期看，房价则必跌无疑。得出这个推断，是基于对国内房市的供求分析。
今天中国的房市，整体是供不应求。尽管高端住宅空置多，但中低端房供应少，而国内的购房需求，大多是中低端。这一点，政府显然看得明白，去年国务院出台政策，明令限制了户型面积，用的虽是行政手段、一刀切，但可增加中低端房供应，效果好，功可抵过。困难在于，建房不是搭积木，征地盖楼，没有几年工夫，供求格局变不了，所以我断定，房价上涨趋势，近期内不容易掉头。
问题是，房价短期看涨，长期为何看跌？问题复杂，要重点解释。“长期”，是指10年以上。经济学分析价格，来来去去离不开供求，若假定房屋供应不变，那么推断10年后房价下跌，那必是房屋的需求下降。可从三方面看。
首先，10年后人口会减少。
据专家分析，中国人均寿命72岁，那么到2015年，每年自然死亡数2600万，新出生人口1600万，每年净减少1000万。当然，人口不是决定房屋需求的唯一因素，但一定是重要因素。居者有其屋，人之常理，就是再穷，也得攒钱买房不是？房屋乃必需品，人口减少，房屋需求会下降，是简单的推理，此点不应有争议。
其次，人口老龄化。
有资料表明，从1950年至1980年，平均每年出生人口2600万，按男女平均58岁退休，那么从2008年起，每年将有2600万人退出劳动系列。10年后，退休人数将超出2亿。由此看，在职劳力的社会负担将来不会轻，而老人为安度晚年，断不会把积蓄用于买房。相反，不少老人退休后，还会将原来的大房换成小居，北京当下已有苗头，西方国家亦屡见不鲜，倘如此，房屋需求也会降低。
再次，城镇化加快。
中国要提高农民收入，必减少农业人口，鼓励农民进城。那么，农民进城是否会拉动房屋需求？答案肯定，但往深处想，也需做具体分析。俗话说，安居乐业。农民进到城市，自然要有落脚的地方。但要提点的，将来农民进城，目标是大城市还是小城镇？大城市人满为患，而且中央已言明，城镇化要以县城为依托。因此，农民进城拉动的只是中小城镇的房屋需求，对大城市，影响微不足道。还有，现在发达国家，有钱人大多不住城内，若中国也有那一天，城市房屋需求会大减。
回头再说供给。
估计，10年之内，中国的房屋供应仍稳中有升。前年的统计数字，说全国共有房地产企业32618家，只要这些企业不歇业，每年造出的房子，数目应相当可观。虽然政府控制建设用地，多少会抑制房屋供给，但开发商要赚钱，不会坐以待毙，容易想到的，开发商至少可以加多楼层。目前地价约占房价的25%-30%，若容积率提高，地价比重下降，这样算总账，未必会加大开发成本、减少房屋供应。
综合起来，若供应不减，10年后需求下降，房产价格会怎样变？读者自有答案。房价持续上涨，我历来不信。既然房屋是商品，价格变动怎能不受供求约束？看看今天的日本，房价比20年前要低得多；香港的房价，也明显低于10年前。“房产永远升值”是不是铁律，这个最好问上帝。
1、房价是不是永远上升，必定会遵循客观的经济学和社会学规律，房产能不能永远升值取决于这个社会和市场发展的诸多约束条件，许多基本因素的变化都会导致结果的变动。有关商品的基本规律是：绝大多数商品的价格最终会回归到社会平均价格利润水平，当然古董等除外；在新经济和网络经济时代，还有一条新的市场规律，价格越低的东西越有价值，如ＧＯＯＧＥＬ的搜索软件、LINIX的源代码；房产作为一种普通而特殊的商品，其最终价格取决于我们、社会、市场、统治阶级赋予它的综合内涵。是一场多方的博弈，最终结果取决于历史发展的大势。一场完美的比赛取决于比赛的整体环境，科学合理的游戏规则，每个参与主体的合理的角色定位，而近观近几年的房产市场，我们看到了太多参与者的角色越位和权责越位；评判一场比赛最终的价值标准来自它对于最终不同受众的价值。
2、房价是不是永远上升，在现阶段的中国乃至20-50年后的中国不仅是个经济问题，也是个政治问题，这是我们回避不了的现实，是由中国的历史和国情决定的。（就象你把头发染黄了，眼睛贴蓝了，国籍变美英了仍然改不了你是中国人的种一样！：））10多亿的人口要安邦太平，不仅仅靠经济规律和市场规律来调节，想想我们在市场经济方面的探索和建设比起西方几百年的商业历史就象刚学会走路的小孩，10多亿的人口要安邦太平在现阶段的中国也不能只靠市场来解决，10多亿的人口是否安居太平的现状是对前一段时期（5-10年）政府相关职能管理部门管理调控成果的最好诠释，更考验着现在乃至今后相当一段时期政府相关职能管理部门的行动和智慧。而在理论和舆论界，拿着纯粹的西方市场理论来分析中国的房地产市场并做出一刀切的预测和结合国情，用经济和政治结合分析中国的房地产市场的人谁是谁非，谁真谁伪，我们一看自明。
3、今后的房地产市场状况会必然的走向细分，房产市场将会分化出：政府提供的廉租保障房、各地市提供的经济适用房、城镇普通商品房、高档住房等类型，在每个市场上将会出现相关的优势企业和寡头企业，每个细分市场上的企业经营模式和关键经营要素将会发生差异，与这些年经常发生的一刀切管理调控不同的是政府必须根据不同市场特点提出不同的管理调控方式和措施，这些对政府相关职能管理部门的人员素质和智慧及代理角色提出了更高考验。而不同的地产企业如何结合自身的资源和竞争优势在哪个细分市场找到最佳定位
是我们现在就要思考和做出的战略规划。房子作为一种商品和社会安邦的东西，不一定要做最贵的才赚到钱，沃尔玛的经营成功也许会启发许多极具智慧的中国企业家。
4、房产做为一种普通又特殊的商品，最终会随着我们国家国情和不同地区和城市的发展而发展变化，终极规律是回归行业平均利润，这个过程也是一个对地产企业优胜劣汰的过程，考验着地产企业的经营管理水平。而如何顺应大势，在不同市场时期和市场环境中做到灵机而动、灵动成长的企业将是最后的赢家。
5、最后命题：万科永远会是中国房地产市场的老大吗？