稳步发展，长治久安

——也谈地产新政

房地产行业似乎进入了一个多事之秋。04年土地政策，全国所有经营性土地终止协议出让，全部改为“招、拍、挂”，年终总结时许多媒体评该年为房地产的“政策年”；05年春，一系列严厉的调控措施出台，全国主要大中城市房地产市场立刻进入休眠期，出现全国性持币待购的情形，长三角地区房价进入下跌通道，无疑当年的年度总结又是一个“政策年”。今年呢？单凭已出台的政策就足以将今年又变成一个“政策年”，因为今年的调控措施比以往更具体、更具杀伤力。

连续的“政策年”预示着什么？房地产发展方向何去何从？作为从业者，我们必须去思考。

房地产作为一个新兴行业在中国才刚刚走过了二十几个春秋，但她从无到有，只用十年时间就迅速成为国民经济的支柱性产业，成绩有目共睹，但是伴随着她的快速成长，许多不和谐的镜头也越来越多。今天的房地产行业似乎成了“暴利”的代名词，成了贡献很大但名声很不佳的一个特殊行业，个中原委值得玩味。

中国房地产是伴随着经济迅猛发展而成长的。中国经济发展长期以来就靠三驾“马车”：投资、外贸与内需。今后很长一段时间，这三驾马车依然是经济发展的动力源。投资的很大一部分就是投向了房地产，消费需求的最大头就是商品房，所以房地产在可预期的未来依然处于快速发展之中，这个大方向我们一定要认识清楚。

其实几年来政策的调控措施都是引导房地产向稳健、规范的轨道上发展，从无“打压”的意图，这正体现了政府对于这个行业的关爱。可以说，房价小步慢牛，行业稳步发展才是政府的真正诉求。现在媒体一片倒房之声，对于政策解读更是一边倒，似乎把房价降下来才是大家的共同心愿，才是全国人民的大好消息 。这种解读只是一厢情愿，是完全错误的。不用讲大道理，单说百姓切身利益吧。缺房买房者在社会上永远是少数人，绝大部分市民都有自己的住房，房价大涨和大跌哪个更符合大多数市民的利益呢？如果真的全民投票，毫无疑问大涨才符合绝大多数市民的利益。虽然呼唤房价下跌的声音很大，但其实这永远是极少数人的声音，房价上涨才是发展方向。因此政府所有调控措施都是把“涨幅”降下来，绝对不是把“房价”降下来，这个大方向我们必须要心中有数。从目前的综合经济面考虑，每年5—10%的涨幅就是政府所认同的“稳步增长”。各别地区由于前期涨幅过猛，现在出现一定回调也在情理之中。

今年的调控措施似乎比往年更具体，更具杀伤力。70%和90平方两个具体的指标已让几乎整个行业都摸不着头脑，找不清方向了。其实没那么严重，只要换个角度去解读一切都豁然开朗了。

今年九部委意见明面上是调节经济，其实政治味道十分浓厚，而且和国家战略发展方向十分吻合。建设节约型社会，走可持续发展道路，也是房地产发展的必然方向。近几年来许多地方房价的快速上涨，原因有多方面因素，其中很重要的一点是消费行为的不理智。按中国目前家庭结构，九十平米住宅完全可以满足一个三口之家的居住需求，但是许多人却非要150平方米的三居或者更大，中国人的面子消费是造就目前大批“房奴”的深层原因，而正是由于“面子”问题，他们又不肯承认这个事实，反而牢骚满腹、怨天尤人。目前这个群体在不断扩大，不加引导势必要产生严重社会问题。70%，90平米这两个指标正是解决这一问题的良方，按套数推算，将来80%的居民要住90平米以下的住宅，20%的人自由选择，完全由市场调节，这也符合经济收入社会分布的现实。请注意，政府解决中低收入人群住房问题采取的对策不是降低单价而是控制套型，其中深意我们一定要领会。这两个指标与其说是限制开发商，倒不如说引导理性消费更加实际。

如果单单理解到这两个指标有引导消费的意义，那还是不全面的。另外那30%盖什么房子文件里没提，其实这处留白就是此次调控的高明所在。中国经济快速发展二十几年，已造就了不少富裕人士。资料显示，目前10%的人占有80%的银行存款，巨额存款不能投入社会经济运行已令政府头痛不已。这些人对于普通商品早已是什么都不缺了，找不到可买的东西是他们的真实写照。今后高档房供应减小，开发商势必更加精心建造，会出现高、精、尖的产品，这必然吸引这些富人的注意，也部分解决了他们资金出路问题，富人的资金只要不趴在银行账户上，在流动中就会产生就业、税收等，就会给社会带来益处，也在一定程度上避免或减少富人的嚣张摆阔，有利于社会和谐。

中国目前的问题是两头都要顾，广大群众要居者有其屋，少数富人（绝对人数也不少）要让他们的钱投入到社会经济运行之中，缺一不可。对前者，解决不好要出社会稳定问题；对后者，解决不好会影响经济发展的效率。如果一个国家好不容易出现了一些富裕人士却纷纷移居境外，那一定是这个国家的悲哀。在现阶段，前者可以大张旗鼓的宣传，而后者只能小范围讨论，但其影响也绝不亚于前者，它直接影响到改革开放的道路是否能坚定走下去。结合目前中国社会现状，你就可以很容易理解今年的“国六条”和九部委意见了。