背景：

建设部发布2006年工作要点，其中提出：为遏制炒房，建设部将落实商品房预（销）售合同联机备案和实名制购房制度。要求各地规范登记行为，完善房屋权属登记规则，建立登记信息公开查询制度。严肃查处内部认购、违规促销、囤积房源、哄抬房价等违法违规行为。——这是2005年5月声势浩大的房地产“新政”之后，政府的一次比较明显的政策动向。

2005年下半年以来，房地产市场升势不减。在某些地区，比如北京、广州、深圳，房地产价格仍然呈现出急剧上涨的态势。为此，很多人提出，政府应针对居民购买第二套房屋征收较高的交易税，并要求商业银行对其实行高首付和高利率政策。对于第二套房屋的转让，也应该课以较高的所得税。有人甚至认为，“如果房地产税收上没有什么大的动作，2006年的房地产市场可能会出现报复性的上涨，后果不堪设想。”

以下对话在此背景下展开。

信力建：看了很多人对房地产问题的讨论，我想谈两个观点：一是房地产很大程度属于金融行业，具有投资功能。二是老百姓买几套房子是投资自由，用税收政策打压房地产价格既不合理，也无必要。

目前，中国的房地产价格大概是香港的五分之一；美国的八分之一；东京的十分之一左右。总体来讲，房价有上升的空间。房价上升的根本原因是大量的人口从农村、乡镇往城市移动，就造成了中心城市、大城市的房地产价格上涨压力。另一方面，中国的人口从西部往东部移动，同样也造成了沿海地区城市的房价压力。这是一个基本趋势。

住房涨价，买了以后再卖，增值的部分比银行的利息还多，所以房地产除了使用价值以外，还有投资价值。房地产价格包含了土地的价格，房地产价格升，能拉动土地价格，以土地为载体的社会财富就会提升。这具有扩散效应。比如一个农民有五亩地，原来不值多少钱。现在有了房地产，价格涨到三十万元每亩，他的土地价值一百五十万。如果押给银行，就可以套现一百多万，去做很多事情。这对搞活经济大有帮助。

总之，一方面是居民有了储蓄，有能力购买房地产。另一方面，房地产升值对经济发展和国家财富增长有利，所以人为地打压房地产价格是不理智的。

至于房价上涨导致部分老百姓买不起房，就跟医疗和教育问题一样，应该是属于政府要解决的问题范畴。为居民提供一定的社会保障是政府的事情，例如香港和新加坡就有很多政府建造的廉租房。现在很多人把公共物品和私人物品混淆，然后把矛头对着私人物品市场，这是需要注意的。

岑科：房地产泡沫已经讲了好几年。我倒不认为现在的房地产市场很健康，没有问题。但我认为很多人对房地产问题的理解有偏差。譬如很多人认为，房地产价格上涨是投机造成的，这是一个根本性的误解。

从经济学来讲，投机是有益于社会的事。茅于轼先生讲得特别精辟，投机的人只要能赚钱，就是在为社会做贡献。为什么这么说？投机其实就是做买卖，也就是商业活动。商业活动就是看到某种物品在空间上的供求不平衡，某个地方缺某种东西，我来满足你的需求，所以能赚钱。一般的商业是在空间上调节物品的稀缺，而投机是在时间上调节物品的稀缺，两者的本质是一样的。换句话说，投机只反映供求和价格的变化，而不是价格变动的真正原因。

但这么说不等于目前的房地产市场没有问题。一个突出的问题是老百姓的钱没有别的投资渠道，进股市、做生意都不行，买楼投资是最佳的选择。这反映出我们企业的创业环境很差。另外一个问题是人民币汇率被低估。由于汇率低估，外资进来买什么都便宜，也包括买楼。中国的钱和国外的钱加起来，自然会形成一个互动效应。大家都认为房价一定会涨，买房子只赚不赔。这种心理反过来又会支撑房价，吸引更多的资金进入。

这就导致很多人盲目地去买房。很多人通过借钱或者节省其他开支，无论如何一定要买房，甚至不止买一套房。我现在看到身边有很多普通人，收入水平不高，背着很重的负担也要买两套房，指望从中获利。这说明当前的房地产市场中确实有一定的泡沫。

从供给方面讲，我们目前的土地制度也是支撑房价上涨的一个重要原因。现在的土地制度是国家所有制，农民没有的处置权，不能直接面对市场。而国家垄断土地的后果，就是相对于个人土地所有制，在应对市场需求变动的时候缺乏弹性。当房价升高拉动地价上升的时候，土地供应很难相应增加，因此不能有效抑制房价，无法浇灭居民的投机热情。

总体来看，房地产市场确实存在问题。但这些问题不是有人投机或者房地产商不讲道德造成的。投机只是问题的表现形式。购房实名制、房屋交易税之类的东西不能解决问题。非但不能解决问题，还会扰乱正常的市场秩序。我们都知道政府向来对增税求之不得，而某些政府部门也最喜欢管制市场。大量的寻租和腐败行为就发生在这个过程中。

遗憾的是，很多号称经济学家的人并不理解这些道理，或者为了装作为民请愿的样子，就把房地产价格上涨归咎于开发商贪婪黑心，牟取暴利，然后就建议政府征税，加强市场管制。老百姓一听很高兴，拍手称快。实际上这些做法丝毫不解决问题，甚至适得其反。

信力建：我觉得你提的几个问题很好。现在能看清投机问题的人并不多。实际上投资和投机很难区分，是一种伴生现象。比较冒险的叫投机，比较稳妥的叫投资。但是投机里面有投资，投资也可能变成投机。比如你去买房，先付出一笔钱，如果房价很快上升，你卖出获利，就是投机成功。如果房价下跌，你的资金长期套牢，就可以说是投资失败。

至于土地问题，这里面比较复杂。现在在农村，土地和人、生产资料与生活资料捆绑在一起，土地就是农民的“棺材本”。很多人认为，如果把土地分给农民，他把土地卖了，就没有办法解决社保、医保和退休的问题，他只能到处流浪、听天由命，造成社会不稳定。

另外我也知道，很多地方通过市场手段调配土地很困难。你修高速公路也好、城市建设也好，不理智的农民说，你给多少钱土地也不让，或者提出不合理的要价。这时候如果政府不用特殊手段，比如用推土机、防暴队等等，要搞城市化建设很困难。

岑科：农民的土地该不该由个人处置是当前经济中的一个核心问题。确实有很多人强烈反对向农民分配土地。他们的理论是：你把土地分给农民，农民卖完以后什么都没了，这个钱他可能拿去喝酒、赌博，最后一无所有。但问题是：如果你想保障农民的利益，难道不让农民持有土地，而把土地集中在政府手里会更好么？

就像你所说，很多地方搞城市建设要征地，因为农民没有土地所有权，政府象征性补偿一点，不同意就用推土机、防暴队清除，这样一来，农民的权益如何保障呢？我觉得我们不要老想着农民卖了土地就去喝酒，他卖了之后同样可以去做生意。现在农民不能卖土地，很多人到城里打工，摆个小摊，一样能生存下来。如果你让他抵押土地，借到一笔更大的资金，你敢说他不能创出一番事业吗。

把土地分给农民会不会增加城市化建设的障碍？也许会，也许不会。但无论如何，土地只有在市场交易中才能找到它的最佳用途。搞市场经济，就是要保障每个人的财产权和交易权，每个人对自己的行为负责，通过自由交易达到资源最优配置。这样才能避免有可能出现的盲目城市化的进程。

信力建：问题已经很清楚了。我想回到一个更基本的命题，就是把土地看成是生产资料，城市化和工业化进程要求它的配置与工商文明对接。在农耕文明中，农民占有土地是对的，而僧侣或其他人占有就是一种浪费。因为只有农民爱惜土地、勤种庄稼，使土地效用最大化。而在工商文明中，我们不应该把土地看成是农民的“棺材本”。他有权处置自己的生产资料，选择对自己有利的用途，卖掉或者入股，等等。

在工商文明中，土地的征用应该是一个竞价的过程，而不是用推土机和防暴队来实现。如果房地产价格上升，对土地的需求也会增多。政府或开发商要用钱来谈判、协商，说服农民，“你不卖别人卖”。只有这样，农民的权益才能在工业化和城市化进程中得到保障，使他们主动参与这个历史进程。