随着经济发展，享受政府优惠政策并从中获取巨大发展的城市逐步形成了更有竞争力的“城市魅力”。所谓“城市魅力”是指国家推行的区域性政策倾斜导致的城市发展不平衡，使个别城市因受到优惠政策支持形成在城市基础设施、公共服务体系(包含政府的公共服务职能)、投资成功率、人文关怀水平等四个方面明显优于其它城市的现象。“城市魅力”的出现，必然导致大量资本、人力资源流入某一区域，我们将这种资本和人力资源的流入以及由此产生的各种问题称之为“城市魅力”效应。
“城市魅力”的出现，一方面改变了原有依靠劳动力成本优势吸引外资的单一方式，使庞大的市场优势得以显现，对投资商而言进入和获利的成本更低，从而在一段时间内创造出更多的就业机会，需要更多数量、更多类型的劳动力资源；另一方面，加剧了国内地区间发展的不平衡，尤其是人文关怀水平、城市基础设施建设、公共服务体系这些非政策因素的优势的日益明显，使得欠发达地区很难用简单的政策优惠吸引人力资源流动，从而造成投资成功率很难有效解决，就业岗位和收入水平很难实质提高，导致非政策因素更加难以改善，进入恶性循环。在这种现实条件制约下，人口流动的目的地在一定程度上很难再次发生转移，日益向拥有“魅力”的城市集中，而房地产产品的垄断条件也逐步成熟。下面我们就垄断产生的过程进行简要的演绎。
根据佳信测评的理论，我们认为只要处于某种使用价值的供给地位就拥有垄断优势，其主要体现在成本支出的选择权和交易收益的索取权。
所谓成本支出的选择权是指供给方在提供某种使用价值时有权根据自身的条件，按照自身利益最大化的原则，通过安排成本构成、支出方式、支出数量等组织使用价值的形成。而成本构成、支出方式、支出数量从根本上决定了产出的单一使用价值的品质性能和同一品质性能使用价值的数量。
所谓交易收益索取权是指供给方提供的使用价值在满足市场需要（只要达到最低标准）后，有权在交易中向需求方主张成交价格。
两种权力在正常条件下都要受到处于相同使用价值的供给地位的竞争者和需求方限制。
对于开发商的成本支出选择权而言，开发商（指同一城市）拥有的土地存在地理位置、周边环境、基础设施等既定差异，会导致一定的竞争存在——具有劣势的开发商为了使自己开发的房产品更有竞争力，愿意通过选择成本较高的方案来弥补既定差异（比如对户型的合理化设计，增加绿地，开办学校，赠送装修等）。而无法弥补的差异则会影响最终在交易收益索取权上形成与差异同向的房产品价格上的梯度排列，即综合品质好的价格高，反之价格低。这样，使需求者有了一定的在房产品价格方面的选择权，即在满足需要的前提下，通过对房产品性价比的比较进行选择，有条件的参与到房产品价格的制定中来。
但是这种限制的力度是很有限的。因为，一方面房地产产品开发对技术、资金等实力要求较高导致能够进入某一区域房地产开发领域的准入门槛较高，所以少数供给商对于收益率的共识很容易达成。另一方面，房地产产品作为一种特殊的商品具有必需品的属性和不可迁移的特点，需求方不能抗拒房地产的必需品属性，且房产品的可调配余地小。因而其只能在已经给定的性价比水平范围内剔除那些过于离谱的选项，而不可能要求房产品的平均性价比水平向有利于自己的方向发生变化。
由于“城市魅力”作用，出现了如下过程：
首先，人口数量不断激增，对土地和房地产产品的需求不断被放大，同时由于就业充分，收入水平提高使购买力水平有所变化，相对日益紧俏的房地产产品，需求方愿意主动提高支付价格（源于需求方内部的竞争）。
在新开发的房地产产品出现普遍容易成交且获利可观的现实以及各方对于“城市魅力”作用的充分肯定的基础上形成了房地产产品供求关系必然保持持续的失衡状态，从而形成了价格必然持续上涨的预期。于是，处于供给领域的供给商由比较被动的上抬价格逐步转向主动的价格制定，因为在这种情况下同样的成本意味着更多的利润，而市场的购买能力暂时还可以保持对其的消费。
同时，那些不能直接挤入开发领域的投资商，同样存在上涨的预期，于是受利益的趋使，通过收购新楼盘获得二级市场的供给地位，从而使获取垄断利润成为可能。
原本垄断导致价格上涨也要受消费能力的制约，当价格超过购买力的时候，需求方会以罢买的方式提出对价格的主张，但是“聚富效应”和住房贷款政策的出现使这个市场自我调节的功能暂时失灵。
“聚富效应”是佳信测评在研究人口流入和不同人群存在的实质性影响时提出的一个概念，所谓聚富是指高支付能力的人受某种因素影响，在一定时间段内向某一区域聚集，而这种聚集对于该区域产生各种影响被称之为“聚富效应”。我们发现，现阶段富人聚集的主要的原因在于：
（1） 投资型富人聚集：受某一区域的投资成功率吸引，而迁往该区域，投资并居住。
（2） 消费型富人聚集：投资地与居住的不在同一城市，出于对生活品质的追求，基于城市生活品质的比较优势选择向某一区域聚集。
（3） 新增型富人聚集：主要是一些具有特殊才能的人在投资成功率高的区域，更容易获得技能认同，从而获得较高回报，成为新兴的富人。
上述三类富人，具有的共同特征是具备高支付能力，前两者主要是迁移式的聚集，对于第三类外来人口和城市原住人口都存在，但是就目前而言，还主要是外来人口占据较高比例。
而富人的聚集，给城市造成了十分明显的影响：
（1） 平均收入等指标失灵。
在人口流入某个城市的初期存在收入水平的整体提高，这是因为投资型富人的出现，同时还伴随着就业岗位的增加，提供了大量就业机会，使区域内原住人口在一定程度上通过就业或职业转换等方式进入收益水平较高的行业，从而使区域内整体人群收入水平有机会得以提高。但是随着大量外来人口的流入，这种局面很快被打破，当新增就业机会小于就业需求时，就会出现劳动力过剩和就业竞争激化，尤其是对于高水平人才的需求不断加大的趋势下，外来高级人力资源的就业竞争能力和收入水平明显高于了原住人口整体水平和外来普通劳动力人口，有限的高收入行业、岗位和不断增大的就业需求，必然导致上升的总收入的分布不断向少数人群集中，而事实上，此时平均收入水平的上升只能表示人口数量上升速度暂时低于总收入上升速度。随着诸如平均收入水平以及建立在此基础上的一系列平均指标的失灵，建立在指标基础上的宏观调控、市场预测等方面的行为合理性很难得到有效的保障。
（2） 推高购买力水平上限，使供需平衡遭到破坏。
富人的聚集还在交易环节产生了巨大冲击，在平均指标失去价值的时候，我们开始用结构考察的方式评估其中的变化，最突出的问题就是富人的高收入直接导致购买力水平上限的提高。一方面，由于人口大量聚集，造成城市的整体供给水平和需求水平不平衡变动，面对相对有限的供给，富人愿意付出更高的成交价格，获得供给，导致需求方整体在获得使用价值的交易过程中，要求价格的地位更加劣势；另一方面在生活必须资料受到政府的严格管制和调节的背景下，这种高购买力的聚集直接引导供给方不计成本的向供给的高端领域进军，在开始获取高回报后，容易产生对市场的错判。这种错判逐步导致实际供给产品与市场实际支付能力所可以支持的需求之间出现巨大差异，从而造成依据购买力区分的不同细分市场上供过于求和供不应求同时出现。
（3） 导致价值判断疲劳。
“聚富效应”最严重的后果是造成需求方的价值判断疲劳。所谓价值判断疲劳是指，由于某一使用价值的成交价格长期处于稳定或呈现单一方向的变化（上涨或下跌）或受到其他相关使用价值的价格趋势影响，使得市场各界对于该种使用价值的成交价格形成既定的判断惯性，判断依据严重脱离对其实际价值的考察。
聚富后形成的高购买力水平，会将一个区域的商品价格整体推高，造成供给方在交易中更容易处于主动定价的地位，而需求方在交易中普遍处在被动的价格接受地位。很快，上涨的趋势就会成为市场各界的惯性判断，导致市场各类主体在作为需求方时的被动损失需要在作为供给方时进行弥补和加利，原本市场协商定价的自然机制彻底遭到破坏，整体价格水平的恶性循环上涨趋势难以遏制。
除了“聚富效应”以外，对于中低收入群体，住房贷款政策也起到了掩盖市场信息、屏蔽市场调节的作用。住房贷款的初衷是良好的，但是在明显不公平的交易环境下，毫无定价权的需求方无力抗拒房地产产品作为必须品的属性和供应商的垄断优势，在价值判断疲劳的影响下，无心要求交易的公平地位，相反更愿意通过房贷暂时缓解支付压力的方式，获得房地产产品，一方面是害怕继续的上涨，会带来更大的支付压力，一方面在获得房地产产品后，房产品价格继续的上扬，则可以起到保值和增值的效果，弥补损失。
因此，我们认为在第二阶段的房地产产品价格上涨，起因还是人口流动造成的供不应求，但是与第一阶段相比不同的是，由于城市魅力的形成，使人口向魅力城市流动速度加快，流动的持续性增强，从而使房地产产品提供商（包括投机商）具备了垄断的基本条件。而聚富效应、房贷政策等新条件的出现，加剧了错误的上涨预期，增大了这种垄断的控制空间。这一阶段典型代表城市是上海和北京，其中上海受政策优惠复合地源优势形成经济规模优势使中高收入人群的聚集的特征较为明显，而北京则巨富聚集特征比较明显。