为引导商业银行充分理解和有效识别房地产贷款风险，设计适当的风险管理方法，针对不同类型的项目和不同地区的项目，利用不同的风险政策在不同时期采取不同的监控风险的措施，并切实关注借款人的偿贷能力、偿贷意愿及信用记录等直接决定项目风险的因素。中国银监会2004年9月2日颁布了《商业银行房地产贷款风险管理指引》（以下简称“指引”）该《指引》的施行，将对商业银行房地产信贷业务产生重要的影响。 一、《指引》的主要内容 该《指引》是即人民银行《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》以后，出台的又一个指导房地产信贷业务的法规，表明了银监会对商业银行房地产信贷业务风险控制的关注。 1、明确指出商业银行在发放土地储备贷款时，应建立完备的贷款发放、使用监控机制和风险防范机制，要设立土地储备机构资金专户。加强对土地整体情况的了解以及有关政府部门及相关机构等对土地经济环境、权属关系、土地未来用途及有关规划计划等方面的政策研究。最后，《指引》还对土地储备贷款的借款人资格做出了界定—土地储备贷款的借款人仅限于负责土地一级开发的机构—这在《征求意见稿》中是没有的。 2、强调申请贷款的房地产开发企业自有资金不低于项目总投资的35%。但取消了在《征求意见稿》中商业银行房地产贷款余额与总贷款余额比不得超过30%的这一规定。 3、要求商业银行在贷款发放后，要加大对贷款使用的监督与管理力度，要建立市场风险预警预报机制，建立针对市场风险程度和类型的监测方案。 4、抬高了个人住房贷款的申请标准，各类住房贷款比重不超过8成，着重考核借款人还款能力。《指引》中明确要求各家商业银行“应将每笔住房贷款的月房产支出与月物业管理费与收入比控制在50%以下(含50%)”，所有债务即借款人贷款的月还款额加上月物业管理费以及其它债务之和，不能超过月均收入的55%。同时，《指引》还规定商业银行必须统一“个人住房贷款申请书”和“风险评估书”，提高了客户信息的标准化程度，强化了信息的共享。 二、《指引》对商业银行带来的影响 1、有利于提高商业银行房地产宏观研究能力 《指引》中提到商业银行在贷款业务过程中必须确保项目符合国家房地产发展总体方向、要密切关注有关政府部门及相关机构的土地政策和研究、要建立房地产行业风险预警和评估体系。这说明今后商业银行在进行房地产贷款业务中，不能再就事论事，而是应该加强行业研究能力，从行业整体上把握风险，建立针对市场风险和风险类型的监测与防范的全方位机制。 2、有利于商业银行房地产贷款业务的开展 虽然《指引》对商业银行房地产贷款业务提出了一些新的要求，但是不难发现，这些要求都是从科学发展观的角度，围绕着全面、协调、可持续发展制定的。一方面，相关的风险控制规定有利于商业银行控制房地产贷款业务中可能存在的风险；另一方面，房地产贷款作为目前商业银行主要的行业贷款，不应该也不可能受到限制，银监会取消了商业银行房地产类贷款不得高于所有贷款30%的这一规定，为商业银行房地产贷款的进一步高质量发展 3、为商业银行住房贷款证券化提供了条件 “个人住房贷款申请表”包括对申请人进行风险审核的多方信息，依据申请表较为全面的信息即可以对申请人的总体情况有所把握。“风险评估书”已基本涵盖了对借款人进行分析的各个方面，如偿还能力、还款意愿、担保情况、财务状况、基本情况及其他情况。运用统一表格将客户的信息标准化，这不仅有益于商业银行提高效率，还为今后商业银行住房贷款证券化提供了标准化的抵押物，有利于证券化的发展。 4、商业银行的部分个人客户将会流失 从银监会意见稿中，也可以读出两点监管部门的意图。银监会这次并没有提及去年央行121号文所指出的借款人购买第二套房屋需要提高门槛的字句。这次的意见稿只是指出，银行应严格遵照相关个人住房贷款政策规定。另一方面，银监会对个人申请住房贷款的风险把关正日趋加强。严格控制按揭数量，可能是银监会希望提高商业银行在房价下跌时的抗风险能力。 过去并无按揭与收入的比例要求，通常情况下，只要收入证明上标明的月收入高于按揭款，银行基本上就会发放贷款，如果按新规定，目前多数借款人不能“达标”，这对商业银行个贷业务的扩张是一个不利的消息。 5、提高了工作难度，增加了商业银行的工作成本 从对公贷款看，由于对企业和项目的审批要求更加严格，需要商业银行花更多的人力物力进行宏观、中观和微观的研究；而从对私贷款看，《指引》要求银行对独立的第三方进行调查，以审核借款人申请的真实性和信用情况。在这种情况下，银行势必要与各类第三方单位如税务部门、工商管理部门等进行合作与沟通，显然提高了工作难度、加大了贷款成本。 同时，对私条款中借款人的月房产支出包括两部分，即月还贷额和月物业管理费。其中借款人的月物业管理费是难以确定的。而要银行掌握借款人的其它债务情况，从目前的情况看也是比较困难的 三、商业银行的相关对策 《指引》的出台对商业银行房地产信贷业务提出了要求与方向，各商业银行应该结合自身的业务特点，建立起相应的机制。 1、在对公贷款政策上，要做到“发展”与“风险防范”两手抓 为防范风险于未然，中资商业银行内部房地产贷款管理应该更为科学化。在房地产开发贷款上，要严格按照人民银行和银监会的要求，不断规范贷款投向。在以后一段时间内，房地产开发贷款要向具备房地产开发资质、信用等级较高、没有拖欠工程款的房地产开发企业倾斜。 2、在个人住房贷款上，要区别对待 个人住房贷款作为商业银行的新的利润增长点，还应该大力发展。但是在市场出现一定泡沫风险的情况下，也应该区别对待。“鼓励自住、限制投资、打击投机”应该作为今后一段时间里商业银行个人住房贷款的业务方针。贷款重点应该支持符合中等收入家庭购买能力的住宅项目，限制个人住房贷款投向大户型、大面积、高档商品房、别墅、商业用房等项目，对于第二套以上的住房贷款，应该适当降低贷款成数和提高贷款利率；适当限制住房贷款流向部分投资性房产，严格控制住房贷款投向短期炒作的投机性房产。 3、建立房地产市场风险预警机制 一个完善的房地产市场风险预警机制对商业银行意义重大，尤其是在房地产市场波动的情况下，商业银行可以通过预警机制提前判断市场、分辨风险，从而降低市场波动给自身带来的潜在损失。 完善的房地产市场风险预警机制应该包括以下几个方面：一是对宏观经济的预测机制，房地产市场的发展不能独立于整个宏观经济，对宏观经济的正确预测是房地产市场风险预警的前提条件。二是房地产市场的预测机制，包括对市场的供求、结构、价格、预期的判断，这是风险预警的基础。三是房地产类贷款的预测机制，包括贷款总量、贷款比重、不良贷款变化情况等，这是风险预警的关键。最后是风险控制机制，即在判断出市场风险和贷款风险后，如果通过各种方式降低风险，提高收益。