作者文章归档：张付杰
张付杰律师：商铺租赁合同解除装修怎么办
承租商铺，作为经营的租赁，如遇到承租目的无法实现，而对房屋进行了装修，如何处理？张付杰律师按：装修需要区分善意装修和恶意装修，对于租赁合同目的无法实现导致合同解除的，就善意装修的损失，应根据公平原则，根据过错程度，由受益人给于一定的补偿。
【基本案情】
2019年3月，朱某与郭某签订《商铺租赁合同》，约定朱某承租郭某所有的商铺，租期自2019年3月20日至2022年5月31日。签订合同后，朱某根据合同约定，向郭某支付了租金及押金，并对商铺进行了装修。装修后，开始餐饮经营。2019年10月，食药监局对无证经营行为进行查处，要求朱...
张付杰律师：共有房屋的分割
最近有当事人问到共有房屋的分割问题，结合本律师处理过的，因继承产生共有的房屋及以结婚产生共有的房屋的分割司法实践，分享一下共有房屋的分割问题。张付杰律师按：共有物的分割，可以提出综合的处理意见，以便实现利益最大化。
【基本案情】
大王、二王是亲生兄弟，因父母去世，共同继承了一套房屋，各占50%的份额。但房子过小，房子便由大王一直居住，大王他处也无住处。后大王起诉要求分割共有房屋。
【法院审理】
法院审理过程中，对房屋进行了评估，评估价格为300万元。大王同意按照评估价折价给二王150万元，由其取得房屋的所有权。而二王认为评估价过低，承...
担保债务能否构成夫妻共同债务？
朋友有困难，要求帮忙，一方又担心另一半知道不敢告知，实践中便出现很多夫妻一方对外担保的情形，该债务配偶是否担责？张付杰律师按：没有合意的担保，担保事项与家庭生活没有关联的，配偶对外的担保不构成夫妻共同债务。
【基本案情】
某银行与某公司签订《借款合同》一份，对借款金额、借款期限及其他权利义务违约责任等做了明确约定，同时，以某银行作为债权人，以某公司作为债务人，与保证人苏某签订了《保证合同》，保证人自愿为债务人依上述主合同与债权人形成的债务提供连带责任担保。后某银行某银行履行了合同约定的贷款发放义务，但某公司未能按约返还借款，保证人苏某...
张付杰律师：对方逾期付款怎么办？
对方逾期付款，作为已经完成合同义务的一方就会产生损失，也就是逾期付款损失。所谓逾期付款损失指的是当事人因未依照合同约定时间付款给另一方当事人造成的财产损害。因此逾期付款是当事人违约情形的一种，追究当事人逾期付款的损害的赔偿责任实际系追究其违约责任。合同法第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”本文结合最高人...
疫情期间，买卖房屋迟延履行是否构成违约？
因疫情影响，全国范围内出台多项举措进行疫情防控，采取了包括限制人员流动、延长假期、对确诊患者隔离治疗、对密切接触者隔离观察等措施。疫情影响到人们生活的方方面面，房屋买卖也不能避免。
很多人春节前签订了《房屋买卖合同》并支付了部分定金，后续手续待春节后再办理，但是因为疫情原因不得不推迟履行，这种情况该怎么办？要不要承担违约责任？ 因疫情影响迟延履行，是否承担违约责任？
二手房屋买卖交易流程复杂，买卖双方需要各自完成及配合完成的交易程序较多，在疫情影响下各个交易环节都可能出现履行迟延：如卖方迟延办理房屋解抵...
张付杰律师：借款用途变更，保证人是否免责
借款人擅自变更借款用途，保证人能否免责呢，张付杰律师按：借款人变更借款用途，是否免除保证人的保证责任需要区分情况，特定条件下，保证人可以免除保证责任。
1、以贷还贷，保证人免责吗？
保证人明知借款的真实用途是"以贷还贷"的，即使主合同约定的借款用途与真实用途不一致，保证人仍须承担保证责任。
2、借贷双方协商变更贷款用途，保证人免责吗？
未经保证人同意，主合同双方当事人协商变更贷款用途，保证人可以要求免除保证责任。
3、借款人擅自变更借款用途，保证人免责吗？
对借款如何使用是借款人自主利用资金之行为...
张付杰律师：农村房屋以租代售是否可行
农村房屋买卖的效力受多方面因素影响，而基于多方面原因，很多人仍有人愿意冒风险购买农村房屋。甚至通过以租代售的方式购买，是否可行呢？张付杰律师按：农村房屋租赁合同约定内容体现出真实合意是转移农村房屋所有权，而并非在租赁期限内单纯转移农村房屋占有、使用权的，将认定为农村房屋买卖行为，并依法确定其效力。
【基本案情】
原告称：原告一家人经批准，在某村获一处宅基地的使用权。2010年，原告与被告签订永久租赁合同，约定将上述宅基地上的房屋租赁给被告使用，之后原告迁居至城区。2019年春节，原告获知被告推翻了原告家的房屋，在原址上新建了房屋...
张付杰律师：疫情下的商业风险与情势变更
新冠肺炎疫情使得很多企业遭受冲击，但需要注意的是，企业需要充分理解商业风险和情势变更的区别，不可想当然的认为适用情势变更或因自身原因导致无法适用的情形发生。
所谓情势变更原则，是指合同依法有效成立后，全面履行前，因不可归责于当事人的原因，使合同赖以成立的基础或环境发生当事人预料不到的重大变化，若继续维持合同的原有效力则显失公平，受不利影响的一方当事人有权请求法院或仲裁机构变更或解除合同的法律制度，其主要用于解决当事人权益得失的公平问题。而商业风险，则属于从事商业活动所固有的风险，风险变化未达到异常的程度，譬如一般的市场供求变化、...
张付杰律师：疫情下房屋租赁合同的履行
疫情的存在对房屋租赁合同的履行影响颇深，出租人当然希望依约履行，该付的租金不能少，该付的日期不能推迟，但对于商铺的承租人、长租公寓的承租人和厂房写字楼的承租人而言，对疫情的防控，商业、服务业大量闭店停业，造成商铺的承租人处于停业状态，厂房写字楼处于停止生产和停止办公状态，长租公寓的承租人则面临着地区间流动暂停导致的无法回到租住地，或者自疫区返回小区时被隔离等，承租人希望减免疫情期间发生的租金，或者退还空置期间的额租金。如何处理疫情期间房屋租赁合同履行的分歧，张付杰律师按：疫情期间，租赁合同的履行，有约定则从约定；无约定的，承租人要求...
张付杰律师：疫情下房屋买卖合同履行
疫情防控形势下，房屋买卖合同的履行会受到影响，出现双方认识上的分歧，很有可能会造成合同一方当事人提起诉讼。为避免当事方滥用疫情作为不可抗力的情形，就房屋买卖合同常见的问题，做以下梳理：
1、付款迟延问题
因疫情导致的买受人付款迟延，出卖人因无法依约及时获得房屋对价而诉请买受人承担违约责任，买受人以疫情属于不可抗力为由抗辩免于承担责任。
对这一问题，我们要区分看待疫情的影响，并不当然的认为因为疫情，可以延付款项。原则上讲，疫情不能免除买受人的迟延付款责任。就疫情影响付款方式而言，当前随着社会的发展，支付方式多样，网银、支付宝、微信...