疫情期间，买卖房屋迟延履行是否构成违约？

因疫情影响，全国范围内出台多项举措进行疫情防控，采取了包括限制人员流动、延长假期、对确诊患者隔离治疗、对密切接触者隔离观察等措施。疫情影响到人们生活的方方面面，房屋买卖也不能避免。

很多人春节前签订了《房屋买卖合同》并支付了部分定金，后续手续待春节后再办理，但是因为疫情原因不得不推迟履行，这种情况该怎么办？要不要承担违约责任？ 因疫情影响迟延履行，是否承担违约责任？ 

二手房屋买卖交易流程复杂，买卖双方需要各自完成及配合完成的交易程序较多，在疫情影响下各个交易环节都可能出现履行迟延：如卖方迟延办理房屋解抵押手续、买方迟延办理贷款手续、买方迟延履行付款义务、迟延办理产权变更登记手续、迟延办理房屋交接物业交割等。在出现上述履行迟延后，是否构成违约就成为了关注的重点。

本次疫情属于突发性事件，根据相关法律规定，确因疫情导致履行不能，可以免除全部或部分违约责任。但迟延履行是否是因疫情导致，迟延履行方应承担举证责任。以下分情况进行分析：

1、迟延办理解除抵押、银行贷款、不动产转移登记

解除抵押手续，一般要求卖方本人到银行申请提前偿还银行贷款，在银行向其出具结清证明后，再到不动产登记中心办理抵押权注销手续。办理银行贷款和不动产转移登记，需要双方本人到现场办理。因疫情防控问题，导致无法到现场办理，导致迟延履行合同义务的，可以免除全部或者部分违约责任。

2、卖方迟延交付房屋

如该房屋还由卖方居住，因为卖方被采取限制措施或小区采取管控措施等导致无法如期交房，可以免责。如果该房屋并非卖方实际居住，比如房屋已经空置，钥匙已交给中介等，也就是说交付房屋并不存在障碍的，卖方则不能以自身受管控或被隔离作为迟延履行合同的理由。

3、买方迟延给付金钱

和交付房屋、办理相关手续不同，履行金钱给付义务完全可以通过信息化手段履行，并不需要必须到公共场所办理情况。在此情况下，如果买方因为疫情原因被隔离，在能够自主使用通讯设备的前提下，完全可以支付或者委托他人支付购房款，而不能以被隔离为由不按时履行金钱给付义务，否则仍然需要按照合同约定承担相应违约责任。

需要特别指出的是，必须是疫情影响到合同义务的正常履行，造成根本性障碍，才可以全部或部分免责。如果是仅仅出于内心恐惧问题不履行合同，比如银行、房管等部门正常办公，本人也并非新冠肺炎确认或疑似患者，但仅仅是怕被感染不想出门，这种情况就很难免责。 

4、通知解除房屋买卖合同

二手房屋买卖是典型的非继续性合同，疫情对双方实现合同目的的意愿一般不产生影响，一般来说，如果出现买卖一方因疫情被隔离，或者因疫情无法按时出行，或者因中介、银行等机构减少办公等情形，仅会导致合同一时不能履行或者说不能如期履行，并不能导致合同当然解除，这时候该方可以要求延期履行。如果一方能够举证证明延期履行不能实现合同目的，或者因疫情导致合同全部不能履行的，可以要求解除合同。但，考虑到促成交易、降低交易成本及避免恶意违约的因素，不宜轻易主张解除合同。

5、迟延履行后，双方仍应履行的义务

因疫情影响导致迟延履行的，合同双方依然要按照相关法律规定履行相应义务。

1）通知、止损的义务。前文提到的受疫情影响不能履行合同的，受影响方应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明，这证明包括但是不限于政府部门发出的各类文件、出行车票、机票被退票的证据材料、个人因感染新冠肺炎的就医材料等各类证据材料。未受疫情影响的一方，在接到受影响方的 通知后，也应积极采取一定措施防止自身损失的扩大。

2）疫情解除后的及时履行合同义务，即阻碍合同义务履行的相关因素排除后，一方应当及时、继续履行。之所以区分疫情对迟延履行的影响程度，目的是为了确保最 大限度的履行合同。