张付杰律师：共有房屋的分割

最近有当事人问到共有房屋的分割问题，结合本律师处理过的，因继承产生共有的房屋及以结婚产生共有的房屋的分割司法实践，分享一下共有房屋的分割问题。张付杰律师按：共有物的分割，可以提出综合的处理意见，以便实现利益最大化。

【基本案情】

大王、二王是亲生兄弟，因父母去世，共同继承了一套房屋，各占50%的份额。但房子过小，房子便由大王一直居住，大王他处也无住处。后大王起诉要求分割共有房屋。

【法院审理】

法院审理过程中，对房屋进行了评估，评估价格为300万元。大王同意按照评估价折价给二王150万元，由其取得房屋的所有权。而二王认为评估价过低，承诺愿意按照350万元的价格，折价给大王175万元，房屋归其所有。大王拒绝二王的分割方案时，二王提出第二种方案， 将房屋进行拍卖，双方分配拍卖款。法院经审理后认为，出于对双方利益的均衡保护，房屋归原告所有，但原告应当按照总价350万元计算，付给被告175万元。

【判后评析】

关于本案的处理，评估价格是否一定会作为判决依据，出现了分歧，法院按照原告主张，根据评估结果进行判决，貌似也有道理和依据，但是否公平呢？从实际的利益出发，确实不公平。从这个角度来看，评估的价格确实具有滞后性和价格偏低的问题，在被告提出更高价格的情况下，按照评估价处理将有失公允。

物权法规定了原物分割、折价补偿、变价分割三种法定分割方法。至于具体分割方法，应当根据具体情况确定，并保证公平、兼顾各方利益。

具体到本案涉房屋的分割，本案双方当事人均有保留房屋的意愿，应最大程度尊重双方共识，不宜拍卖。双方均愿以评估价为基数，给付对方相应的补偿，被告甚至愿高于评估价50万元购买房屋，而原告提出以评估价收购被告的份额，却不愿以同样的价格出售其份额，可推断双方对房屋的实际价值是有一定判断的。评估价只是评估机构对房屋现行价值的评估，是体现价值的一种证据，并非认定房屋价值的唯一因素。以350万元为基数进行分割，将房屋归大王所有，才能使双方的利益最大化的满足。