作者文章归档：郭澍楠
9月29号房地产调控新政国五条出台后，房地产市场成交量明显下滑，全国各主要城市大多出现幅度不一的降幅。而受房地产量价关系的影响，成交均价开始止涨，并出现不同程度的下跌趋势。以深圳为例，10月份房地产新房实际成交量环比下跌50%左右，成交均价也出现了5%的跌幅。
从以往的房地产调控周期来看，市场在成交量发生变化以后将会影响价格的波动，从而影响消费行为，并进入政策深化期。而从本轮调控的市场反应来看，市场反应迅速，消费行为也发生明显改变。结合外部经济环境情况，我们预计，随着价格的下跌及产品的结构性改变，本轮调整周期有望...
从07年以来，我们听过最多的一个字就是“涨”。房价、租金、猪肉、大蒜、成品油、衣服等等，事关我们生活必需品的一切都在涨。虽然无论是官方口径还是自身体会，我们的收入水平、消费水平也在提高，但似乎赶不上衣食住行的涨幅了。从收入——消费——成本这个微循环的角度来看，整个消费链都在涨，那“涨”也成为了一种常态。据统计，09年底中国奢侈品消费总额全球占有率达到27.5%，而中国社会科学院的报告称，未来5年中国成为全球奢侈品消费最大的市场。毫无疑问，中国已经开始进入一个高消费时代。
高消费时代的到来，一方面是由于中国高速增长的经济水平和在世界金融危机中的领头复苏作用，另一方面则是因为民间资本...
2010年4月搜房专访（五）
跨区域发展 布局大中国
【搜房网】：面对国家如此严厉的调控政策，深圳楼市观望气氛再次升温，在这样的局面下，代理策划行业会不会有所调整呢？
【郭澍楠】：从深圳代理策划现状来讲，基本上淘汰的差不多了，中原和世联是我们两大老大哥，虽然过的很舒适，但他们毕竟也在博弈，也有竞争。剩下关于二线市场的代理公司，现在不管世道好不好，一样存在着很大的竞争压力。
我认为目前能够停留下来的中介公司，不管怎么样艰苦，都还能存活下去，只是存活的方式会改变。在深圳市场变化之后，未来代理公司可能会走二手楼的方向，因为新...
2010年4月搜房专访（四）
新政将给莞惠带来新的机遇
【搜房网】：在新国十条中，针对异地炒房客，银行将暂停发放异地购房贷款，这将大大打击深圳人到莞惠购房。有观点认为莞惠房地产市场将遭受严重影响，您是如何看待？
【郭澍楠】：我的观点可能与大家的观点有所不同。我觉得，现在反而会对一线城市周边城市的楼市有帮助。怎么解释呢？比如，深圳坚决执行新政后，可能投资客就不会在深圳市购买了。但是，他的手中的钱要找出路，钱往那儿走，那就考虑与这个城市相近的，比如说接壤处，或者一个小时生活圈，两个小时生活圈，交通便捷、城市环境相对好的中小城市...
2010年4月搜房专访（三）
6、7月是自住客买房的好时机
【搜房网】：此前有报道称，现在深圳楼市陷入了深度的观望期，很多置业者都感到非常迷茫，无论是投资客也好，自住客也好，您对于他们有什么建议呢？
【郭澍楠】：投资客，我想就不用多说了，可以看到现在大家都停了。作为自住客来讲，由于自住客主要是满足首次置业以及改善型置业这两个方面，我认为可以等一等在出手。前面分析到7、8月份将会是市场的一个低谷期，要掌握好周期，这个阶段选择面会比较多，因为很可能下半年开发商熬不住开始推盘。由于这个时候开发商对后期市场看不清楚，他定价应该不会很高；如果是二手...
引言：
我国房地产市场于2008年初拐头向下调整，但仅过了15个月就已复苏，北京、江苏、浙江、福建、广东等东部省市均比去年同期增长50%以上，尤其是北京，同比增幅高达142.2%。河南、湖南、江西等中部省份同比增长超过20%。西部的重庆、四川、青海、新疆等省区市同比增长也超过40%。深圳2季度以来，新房和二手房市场成交量屡创新高，中心城区房价已经回到甚至超过07年最高峰水平。2009年2月，笔者结合深圳新房成交不断放大的特征，在深圳商报撰文预测楼市09年将呈“W”型向上稳步回升。上半年过去，笔者进一步从投资角度，并结合整体市场表现判断，国内房地产市场的“熊市”尚未形成，2...
我国房地产市场于２００８年初拐头向下调整，但仅过了１５个月就已复苏。深圳楼市第２季度以来，新房和二手房市场成交量屡创新高，中心城区房价已经回到甚至超过２００７年最高峰水平。上半年过去，笔者进一步从投资角度，并结合整体市场表现判断，国内房地产市场的
“牛市”行情还远未结束。
一方面，“金融危机”趋于缓解，欧美经济明年见底。发达国家最受打击的是金融产业和劳动密集型产业，基础行业并未受到波及，近期其股市和房产双双回稳，带动石油价格回升，有助于提前结束此轮经济调整。与此同时国内刺激内需初见成效，经济探底回升。国家统计局近日发布经济数据表明，上半年中国国民经济企稳回升，ＧＤＰ同比增...
2009年的深圳房地产市场，可以说从恢复到爆发，再到疯狂，楼价涨幅列全国大中城市之首。我们看几个数据：深圳新房成交均价从1月份的11034元/平方米涨到11月份的19172元/平方米，涨幅高达73.75%；截止至12月27号，新房成交量接近650万平方米，同比上涨五成多；二手房12月份成交突破2万套，为历史最高水平。据众厦地产市场监测数据，本地新房投资比例从上半年的30%快速增长到年底的60%以上，远超国际公认的20%投资警戒线。深圳楼市的泡沫现象，已为业界同行所公认。
下半年，由于一线城市房地产市场保持高位运行...
今年年初，海南国际旅游岛建设获得国务院正式批准，海南省政府宣布在今年3月底之前,暂停商业性开发土地的出让。消息一传出，海口、三亚及琼海等多个地方房价应声跳涨，出现一日一价的现象。三亚的“山屿湖”项目，1个月内房价上涨了5000元/平方米。一些原本销售火爆的地产楼盘项目一夜之间突然封盘，开发商开始捂盘惜售。仅五天时间，整个海南省的商品房销售额就达到了2008年全年销售额的总和，达171.12亿元。海南岛楼市成为无数人争抢的“香饽饽”。
“海南现象”的出现，牵涉了多方面的原因，从深层次分析，既跟国外经济形势相关，也跟国内面临诸多不定性因素有关：
第一， &n...
房价居高不下，今年“两会”上再次成为众矢之的。虽然“两会”代表纷纷提案建议政府控制房价上涨，但住建部负责人坦言：“未来20年国内房价上涨压力很大”，说明通过政策来压制商品房价很难兑现。
中国目前的高房价既由其人口结构及庞大的人口基数所推动，也跟改革开放30年来高速发展的经济不无关系，在国家富裕的同时，民间资产也得到快速的成长。随着城市化率的逐步提高，以及未来国家对城镇化发展的战略支持，经济发达城市、宜居城市的房价势必会迎来较大的房价上涨压力。
但是，随着中国的进一步改革开放，“市场化”势必要求大市场、小政府的形式出现。同时由于中国的经济特征，市场将具有相对高度的自由性。因此在高房价...