引言：

我国房地产市场于2008年初拐头向下调整，但仅过了15个月就已复苏，北京、江苏、浙江、福建、广东等东部省市均比去年同期增长50%以上，尤其是北京，同比增幅高达142.2%。河南、湖南、江西等中部省份同比增长超过20%。西部的重庆、四川、青海、新疆等省区市同比增长也超过40%。深圳2季度以来，新房和二手房市场成交量屡创新高，中心城区房价已经回到甚至超过07年最高峰水平。2009年2月，笔者结合深圳新房成交不断放大的特征，在深圳商报撰文预测楼市09年将呈“W”型向上稳步回升。上半年过去，笔者进一步从投资角度，并结合整体市场表现判断，国内房地产市场的“熊市”尚未形成，2003年起展开的“牛市”行情还远未结束。

一、国内经济回升与投资信心恢复，是房地产市场上涨的基础。

观点一：“金融危机”趋于缓解，欧美经济明年见底。一方面发达国家最受打击的是金融产业和劳动密集型产业，像IT信息、航天军工、生物医药等高科技产业，以及新能源、农业和金属原材料等基础行业并未受到波及，近期其股市和房产双双回稳，带动石油价格回升，有助于提前结束此轮经济调整。虽然美国就业率攀升至9.4%的高水平，但相对于年初，失业人数上升速度缓和很多。西方经济学家认为明年失业率将触顶，消费信心有望提前回升。另一方面，美国政府一年来做了大量工作以解救陷入困境的房贷市场，引发本轮金融危机的“次级贷”风波正在逐步平息。房地产价格虽然仍在下跌，但跌速正在放缓，美国中心城区的房价甚至已经开始回升。近日美国银行业2季度业绩陆续公布，业绩略好于市场预期，大企业财报也接连报喜，欧美股市受到带动转为升势。以上说明金融危机“发源地”的信心开始回复。

观点二：刺激内需初见成效，国内经济探底回升。国家统计局近日发布经济数据表明，上半年中国国民经济企稳回升，GDP同比增长7.1%，二季度GDP增长了7.9%。具体表现为国内工业生产快速回升，工业利润降幅减缓，夏粮连续六年增产，畜牧业生产增势平稳，其中房产和汽车市场销售较快增长，更显示出刺激内需效果正表现出来。国家领导人不断强调要保持适度宽松的货币政策，维护经济稳定发展大局，对于恢复民间投资信心有强烈的刺激作用。

小结：2003-2007年的这一轮牛市行情，主要是以人民币升值为背景，以资产重估为主线。而今年以来的一轮强劲回升走势，更得力于欧美金融“危机”给中国发展带来的新“契机”。因此，在国内经济回升与投资信心恢复下，后市上涨的基础更为牢靠。

二、房地产物业的避险与保值功能，将引发资金加速涌入。

观点一：股价、物价处于底部盘整期时，投资房地产风险较小。影响房地产价格波动的主要因素是股价与物价。一方面，历史经验看，股价是楼价的先行指标，当股价处在高估状态时（比如整体市盈率35倍以上），楼价下跌概率远大于上涨概率。另一方面，楼市进入调整期前，物价指数会有一段狂涨期，如2007年CPI涨幅创下自1997年以来11年新高，居民消费价格水平(CPI)同比上涨4.8%(12月份上涨6.5%)，原材料、燃料、动力购进价格上涨4.4%(12月份上涨8.1%)；工业品出厂价格(PPI)上涨3.1%(12月上涨5.4%)，同期国内70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.6%。近日公布的国内统计数据表明，居民消费价格指数（CPI）和工业品出厂价格指数（PPI）同比增幅的转正时间，可能会晚于市场预期的7-8月，因为6 月份CPI 同比增幅为-1.7%，PPI 同比-7.8%。因此，通货膨胀要发展到相当于2007年的严重水平，从时间周期上推算起码要延后到明年下半年。也唯有在通货膨胀恶化时期，金融信贷才会采取全面紧缩从而形成新的拐点。由此分析，目前投资房地产的风险还是相对较小的。

其二，“赚钱”效应吸引更多资金投向房地产市场。2005年时，国内经济形势向好、人民币持续升值加上储蓄大幅增长造成流动性泛滥，在境外投机资金推动下，引发股市、楼市快速大幅上涨。如沪指三年时间从998点涨到最高的6124点，深圳房价从2004年的5980元/平方米涨到2007年的13370元/平方米。虽然从涨幅看，股市远远超过楼市，但由于房产可以按谒贷款，利用金融工具的“杠杆作用”，这一阶段楼市回报率并不低于股市。因此，本轮市场复苏过程中，房地产与股市回升周期基本相同，股市提前于楼市半年见周期拐点的规律大为缩短。这说明，经历了从前年的高位深幅调整，投资者发现相对于庄家操纵型的股市，房地产自用与保值兼备。当股市泡沫来临，市盈率高达上百倍时，房产还有相对稳定的租金回报以抵御风险，再加上深圳获批“综合改革配套区”和“四个中心城市”，尤其是“扩关”预期下，区域房地产升值潜力更被国内外投资者所看好。

小结：对多数人来说，房子是其最大资产。房价下跌意味着财富变少，房价下跌会令人不安，从而不愿增加消费。国家住房和城乡建设部近期强调要“着力稳定房价，促进房地产市场平稳健康发展”，为保证消费和投资市场稳定发展，短期内不可能出台打压房地产市场的政策措施。今年上半年，金融机构贷款余额37.7万亿元，较年初增加7.4万亿元，同比多增4.9万亿元，宽松的信贷政策进一步刺激了资金加速进入房地产投资领域的步伐。

另一方面，经过2009年上半年的探底回升后，许多人在议论下半年会不会回到“下跌通道”，理由是按国外经验“牛市”后的调整周期不会少于3-5年。但要看到，我国房地产市场体制较为特殊，各主体尤其是土地供应没有真正市场化；发展时间也很短，缺乏足够的历史数据分析波动周期。所以，不能照搬国外上百年房地产市场发展形成的周期波动规律，始自2008年初的调整更类似于牛市的“中场休息”。

综上所述，笔者判断在“通货膨胀”预期延长，与经济“保八”任务依然严峻的双重因素下，国内房地产市场走出牛市“下半场”的可能性很大，上涨周期暂时看至2011年左右。预计明年初房贷优惠政策将有部分微调，包括七折利率措施可能取消。但全面收紧信贷和打压房地产开发的措施不会发生。中心城市的房价将从短期内的暴涨暴跌，转为窄幅波动；二三线城市在区域经济发展带动下，有较好的潜力和上升空间。