连续4天，武汉零新增，守得疫散见月明。
9月1日，“神兽”们如期开学，家长们如释重负。
很快，那个烟火气的武汉又要回来了。9月1日起，湖北下调契税税率。第一套房可能减掉1%－2%的契税。
昨天，浏览了吴声年度演讲全文，极致、新物种、场景，与商业、生活方式有关，提到可动产时代、罐头空间、社区供应链、空间智能等预测，这些都是开发商要学习的。
在演讲的开头，他说，这是一个不同寻常的夏天。谁能想到苏炳添的9秒83，谁能想到14岁的金红婵五跳三个满分。
其实，这个八月，谁能想到郑州、随州的洪水，谁能想到“德尔塔”如此凶猛。对于武汉楼市8月的盘点与预测是，上半场，凉凉；下半场，逆袭。
8月1日－15日，武汉新房网签5219套。与7月同期16623套相比，零头都不到，跌到谷底。除2月份外，这是今年武汉新房半月业绩的最低点。
今年，武汉新房半月网签量，平均9000套左右。与平均值相比，8月的半场业绩，可以说是“腰斩”。
下半场，武汉新房市场将追平反弹。整个8月的市场，如武汉的天气一样，虽有狂风暴雨，但依然是盛夏期。
01
8月上半场，为什么武汉新房市场“速冻”？
主要原因还是疫情原因。
从8月2日，第一个确诊病例发布，武汉就处于抗疫状态。车谷与江夏的部分街道封控，其他区域的部分社区、楼栋被封。
命比房子重要。人们忙着屯菜，关心绿码的颜色，关心新增病例在哪里，关注的重点不再房产身上。每天的奔波，不过是为了一日三餐。很多被封控的家庭，14天的收入就归零。很多家庭还是靠每天的劳作而获得收入。
8月3日起，武汉暂停线下聚集性销售。5-6日，武汉确诊病例增加。7日，暂时关闭武汉中风险区域的售楼部。武汉新房市场，相当于“停摆”，不少项目转入线上展示，全员上抖音，不过是噱头而已。如果真能网上卖房，阿里早就做成了。
疫情给市场最大的冲击，还是心理上冲击。人们关注自身安全、疫情变化，高于关注新房市场。
有一个数据很特别：8月1日－15日，武汉拿预售证住宅项目17个。与6月份、7月份同期相比，总量持平。也就是说，疫情并没有影响开发商拿证的速度。
8月上半场，核心区住宅拿证仅1个，多数分布在经开区（非疫情街道）、光谷东、阳逻与江夏。
多数新拿证项目市场反应凉凉，老盘或推出限量特价房。5折、79折、92折，买房人并不买账。现在的市场不是比拼折扣有多大，而是买房人为什么要买你的项目，而不买别人家的项目。
截至8月15日，今年武汉新房网签约14.3万套。同期，新房库存约18万套。
02
武汉新房8月下半场，为什么会逆袭？
每次疫情或市场暂停后，都是新一轮买卖双方的爆发。这是规律，也是一种市场直觉。
下半场，武汉楼市要用4个月，干出6个月的业绩。8月份疫情的影响，还将延续到9月份。但对每家开发商而言，全年的业绩任务没有变。他们将从8月下旬起引爆市场。
8月下半场的逆袭，主要体现在两个方面：
一是，拿预售证的住宅项目将是上半月的两倍。
核心区项目集中入市，高价项目集体亮相。
高价项目的风向作用，将拉动核心区房价上行。
二是，市场单日成交也将突破600套，半月成交回到9000套水平。
稳定的成交量，是新房市场稳定的核心。8月整体成交量约1.4万套，则说明市场复苏。
下半场的逆袭，则是武汉新房市场“金九银十”的序幕。
真正的大戏，将在9月份上演。
03
这轮市场暂停之后，又将迅速“爆发”。
这对买房人来说，是好事，还是坏事？
买家能选择的项目与区域更广，比较的机会增多。不少项目为了加快销售，优惠与折扣也将多起来。最后4个月里，买家不能太追求十全十美，见好就收。
中心区域的豪宅板块，推荐还是二七滨江，武汉最大的豪宅区；三环的主要区域，汉口推荐后湖、宜家两大板块；武昌，则是青山与青菱。光谷推荐的区域是，关山大道、花山与未来城。
每个区域里，只买贵的，贵的就是对的；跟着区域销冠买房，那个楼盘火，就买入那个。
买房跟进馆子一样，哪里人多，往哪里走。同时，不再追求房产数量，而是考虑资产的质量。10套还建房，还不如一套中心区的滨江豪宅。
开发商与买房人的心态，都是短跑心态。开发商想在短时间内做企业规模，买房人想在一两年里靠房子赚钱。
可是，如今房地产行业的逻辑被重置，一切都是跑马拉松的状态，更多考虑的是未来5-10年的投资回报。
早上六点或晚上八点，在小区的环形跑道上，会遇到很多跑步或散步的人。有的装备很专业，有的是凑热闹。你观察一下，一两小时，跑道上还有几个熟面孔。三个小时，还有人吗？
这与当前买房是一样道理。长期持有的长线买家，都是跑道上最后下场的人。如果是短线，两年持续交的房贷，还抵不上房价上涨的房款。
［后记］
买房最好的时机，永远是现在。
早买早止损。这里的损，有货币超发的资产贬值，有后期住宅的价格上涨。如果错过买房，将亏两笔：一笔是房价上涨，另一笔是手上资金缩水。双重损失，将拉开人们之间的财富距离。
房票、贷款等越来越严，”地王“项目即将上市，明年买房成本更高。现在250万能买到武汉三环内房子，未来350万才能买到同样的房子。这并不是房子增值，而是货币贬值。
房子，是一项金融资产。当城市GDP超过20%增长时，城市里的资产也跟着增长，我们都是城市共同体中的一员。买房不能像过去10年那样躺赚，而是慢涨小赚，但至少能跑赢“印钞机”。
如今，又是疫情冲击，赚钱都很难。相比较而言，靠谱的赚钱渠道之一，还是买房。
文｜杨光华（地产写字人）