内容提要：在房地产金融化的情况下，决定和构成商品房价格的是“建筑安装造价+地租的资本化价格”这两部分，而不是房地产开发商的“成本费用+利润”，因此，土地出让金以及开发和交易环节的税收对房价没有推动或抑制作用。建安造价的变动极小，地租的上涨及其资本化才是房地产价格上涨的根本原因，因此对存量房的“地皮租金”予以征税才是调控房价的最佳手段，为防止开征房地产税对实体经济产生负面影响，关键在于对“纯粹的房屋租金”免征房地产税，同时，处理好过渡期的政策衔接，照顾到房地产开发商和已经购房者的合理利益与关切。在房地产税设计合理的情况下，推出越早，越有利于促进实体经济的发展。
2015年8月，十二届全国人大常委会调整立法规划，房地产税法被列入一类立法项目。房地产税改革不仅牵涉方方面面的利益，而且复杂程度很高，更重要的是要考虑到对民生和实体经济发展的影响；面对纷繁复杂的各种利益关系和阻力，我们不应该简单的“迎难而上”和去啃“硬骨头”，而是要拿出“庖丁解牛”的智慧，理清思路，既可以最大限度的减少阻力，又可以理顺各种利益关系，既有利于保障民生，又有利于房地产市场的健康有序发展，形成有中国特色的房地产税收制度创新，从而促进实体经济发展。本文尝试运用经济学中的地租理论对我国房地产税改革进行分析和建言。
开发交易环节税收与房地产市场价值没有因果关系
房地产的市场价值究竟由什么来决定？这个问题是我们在展开分析之前必须首先弄清楚的根本问题，是一切问题的核心，如果对这个问题的认识出现偏差，那么改革后的“房地产税大厦”将不可避免的出现倾斜。
商品房价格问题是房地产学术界普遍关注的焦点之一。目前，国内房地产市场价格研究多以商品房成本因素、市场竞争状况、市场供求关系等方面为主进行理论研究，采用成本导向法、竞争导向法、需求导向法进行商品房价格研究，但是，这些研究主要是从开发商的角度来研究价格问题，并不能解释炒作房地产，引起房价飞涨的现象，也不能为国家的房地产市场宏观调控提供有效和切实可行的思路。表面上看，商品房的价格是由其开发过程中的成本费用支出和利润构成，大致分为土地成本、建筑安装成本、各项税费（包括从开发到销售）以及开发商利润等，这种分析法好像思路清晰、逻辑严谨，给人一种“成本费用+利润”的价格硬性决定感觉，实际上，这种思路对于商品房这种特殊商品的价格分析，存在着视野狭窄的缺陷。商品房的价格虽然也是由供需双方决定，但是，商品房的特殊之处在于商品房已经成为了“投资品”，商品房价格的实质构成已经演变为“建筑安装造价+地租的资本化价格”这两部分，而不是我们表面所看到的由“成本费用+利润”这两部分构成。
房地产的市场价格上涨，主要是由地租的资本化来决定，而不是由建筑安装成本来决定。房屋作为商品，不仅仅是用于居住这一项功能，它还可以给人们带来其他利益，比如，可以享有因为房屋的区位优势和周边环境所带来的利益，可以通过出租带来租金收入，可以卖出以获得买卖差价收入，在所有这些利益中，最能客观和量化反映业主利益的指标，就是租金收入。商品房作为“投资品”，从资产价格形成机制来说，判断其价格的一个基本因素，那就是房地产租金净收入与银行存款利息相比较，假定十年期的银行存款净利息为每年5％，按照西方市场经济国家的计算方法，假如一套
土地出让金不是构成商品房价格的组成部分，仅仅是政府与房地产开发商之间分享了未来地租资本化收益的表现形式。单位面积土地出让价格的上涨并不是房地产价格上涨的原因，而是房地产开发商对于未来房地产价格将要上涨的预期，在政府土地招、拍、挂中的反映，但是土地使用权价格的上涨在客观上让人们误认为是土地使用权价格的上涨推动了楼价的上涨。前文提到，商品房价格的实质构成已经演变为“建筑安装造价+地租的资本化价格”这两部分，而不是我们表面所看到的“成本费用+利润”。对于房地产开发商来说：
商品房价格=土地成本+建筑安装成本+各项税费+利润
对于投资或炒房者来说：
商品房价格=建筑安装造价+地租的资本化价格
商品房的市场价格由供需双方平衡来决定，那么：
建筑安装造价+地租的资本化价格=土地成本+建筑安装成本+各项税费+利润
两边同时扣除建筑安装造价后，那么：
地租的资本化价格=土地成本+各项税费(扣除应该进入建筑安装造价的税费后)+利润
地租的资本化是房屋的区位优势和周边环境所带来利益的货币化表现，从开发商的角度来说，即便不需支付土地成本和各项税费，也不会将这些利益白白送与购房者，因此，开发商支付的土地成本和各项土地开发税费并不会影响房地产的销售价格。开发商利润的大小：
利润=地租的资本化价格-（土地成本+各项土地开发税费）
当土地成本和各项土地开发税费大于或等于地租的资本化价格时，房地产开发商就会亏损或无利润，当土地成本和各项土地开发税费小于地租的资本化价格时，开发商才可以取得利润，当土地成本和各项土地开发税费等于零时，开发商的利润就会等于地租的资本化价格。
在我国现行的房地产税制中，土地增值税、契税、房地产增值税（原为营业税）及附加、以及土地出让金和房地产收费等准税收都是在开发和交易环节征收，与地租的资本化价格之间没有因果关系，并不会直接影响地租的资本化价格，其实质是地方政府与开发商之间瓜分地租的资本化价格这部分预期收益，因此，这类在开发和交易环节征收的税收和准税收，并不会决定商品房的市场价格。决定地租资本化价格的只能是预期的地皮租金收入，而决定商品房市场价格的也只能是建筑安装造价与地租的资本化价格之和。
从我国二十多年房地产市场的表现来看，税收对于房地产市场的调控成效很不尽如人意。土地增值税、营业税及附加、契税等流转环节的税收调控政策，只能在一定程度上遏制房地产的炒作，并不能改变人们对于未来房地产价格将要上涨的预期。针对九十年代初海南地产泡沫中的炒买炒卖现象，国务院出台并于1994年施行的《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，在一定程度上遏制了土地使用权的炒作行为，但是，对于人们对未来房地产价格将要上涨的预期不起任何作用，自2005年以来一直持续到2011年的房地产价格的迅猛上涨，使得房价上涨幅度远远超过人们的想象，其间，土地增值税、营业税及附加、契税等流转环节的税收收入一直是大幅增长的，全国各省市的“地王”也在不断刷新，并没有因为土地增值税、土地出让金等税收和准税收的严格征管而影响愈演愈烈的房地产价格上涨。就现行的房产税和城镇土地使用税税收政策来说，城镇土地使用税和房产税(房产余值税目)仅对企业和个体等生产经营性主体征收，对于普通居住类房产和用地一直是暂免的。虽然按照相关税收法规的要求，无论是企业还是自然人只要取得房租收入，就应该按照收入额缴纳房产税12％和营业税5％（住房为房产税4％和营业税3％）等以及土地使用税，但是在实际的执行中，就全国的普遍情况来看，税务机关对企业纳税人税款征收的执行效果较好，对自然人纳税人税款征收的执行效果则极差，近乎空白，仅仅只能够对极少数需要开具房屋出租发票者征收，而购买商品房的最大群体恰恰就自然人。因为对自然人拥有的存量房，国家缺少相关的税收调控政策，不能够增加自然人拥有空置房的闲置成本，所以自然人可以肆无忌惮的保有和闲置房产资源，在浪费社会资源的同时大肆炒作房价。因此，现行房地产市场税收政策，对于人们对未来房地产价格的预期，并不会产生根本性的影响，更不能从根本上解决房地产市场稳定和健康发展的问题。在全民炒房现象的背后，存在着复杂的社会和经济的原因，虽然国家近几年来严守房地产调控政策不放松，但是一旦调控政策稍有松动，市场形成房地产价格将要上涨的新预期，则必然会出现新一轮房地产炒作。房地产市场 “一管就死、一放就乱” 的乱象反复出现，表明现行税收政策对房地产市场的调控是失效的，形成这种状况的最根本原因在于，我国存量房税收政策的缺失，因为我们现行的房地产税收制度，不是从房地产价格形成机制的变量（地租及其资本化价格）来入手设计和制定，对房地产的市场价格不具有调控作用，仅仅是参与分享了地租的资本化价格这块“虚拟的蛋糕”， 而不是控制这块蛋糕的大小。就大方向来说，地方政府和开发商的利益是高度一致的，虚拟蛋糕做得越大，地方政府通过现行房地产相关税收和准税收获得的收入就越多，但是这种财政高收入不具有可持续性，它是以透支未来为代价的。
依据“地皮租金”征税是房地产税的最优选项
房地产税改革已经酝酿了十多年，把存量房作为征税对象，方向是正确的，将来开征后会必然会大大影响房地产的价格，因而可以有效地调控房地产市场，挤压房地产市场的经济泡沫。但是，国内对于房地产税制如何设计、如何推出、何时推出的争议一直没有消失，政府对于推出房地产税的态度也很谨慎，特别是在当前国际经济形势不稳和国内经济形势难以乐观的条件下。
目前，对于未来房地产税的计税依据问题，国内主流的思路是“按照市场评估价值征税”，这个主张符合绝大多数西方国家的做法，表面上看税率较低，好像易于操作，但是却存在着很大的缺陷，问题的根源在于“房地产已经过度金融化”，房地产市场的价格变动主要是由房地产租金的资本化来决定，其价格与股票的市场价格已经没有实质的区别，都是“虚拟价格”，把虚拟价值作为房地产税的计税基础，极有可能会对房地产市场的健康发展以及保障民生产生不利的影响。
从调节经济发展的角度来说，“按照市场评估价值征税”，在调控与降低房价的同时，将会对房地产市场和实体经济发展产生负面作用。我们知道商品房的市场评估价值由“建筑安装价值+地租的资本化价值”两部分构成，对于区位优势和周边环境特别好的地方，由于建筑安装成本价值占市场评估价值的比例极低，按照市场评估价值征税，并不会对新建商品房行为产生明显的遏制作用，但是，对于区位优势和周边环境比较一般的地方，当建筑安装成本价值占市场评估价值的比例达到一定程度的情况下，新建商品房就会变得无利可图，甚至亏本，这就必然会遏制（甚至遏止）区位优势和周边环境比较一般的地方新建商品房行为，从而不利于房地产市场的健康发展，最终会对实体经济的发展产生不利影响，也不利于保障民生。在经济下行压力较大，我国正在实行供给侧改革的当下，假如推出“按照市场评估价值征税”的房地产税，对于实体经济的伤害将无异于“在伤口上撒盐”。
从具体执行上来说，每年都要对房地产价格进行重新评估，操作程序复杂，在耗费大量人力、财力，加大税收成本的同时，由于难以避免人为因素的影响，很难做到公平、合理、准确地评估房地产价格。同时，由于征收的房地产税税额与房地产的市场评估价格之间存在着此消彼长的反比例互动关系，不利于实行级差税率，将会面临税基不稳的问题。
笔者认为，未来“房地产税”的计税依据应该是“依据房地产租金收入征税”，在政策上有必要区分纯粹房屋租金收入与地皮租金收入，纯粹房屋租金是指因为房屋的建安造价而应该给付的租金，其实质是商品房包含的建安造价所应该提取的折旧性补偿，而地皮租金是由房屋的区位优势及周边环境给使用者所带来利益的货币化表现。对于城市的房产，其房屋价格的提高主要是由区位优势和周边环境的改善形成的，而不是由直接建造成本提高造成的，同样，房屋租金的提高也主要是由地皮租金的提高引起的，而纯粹房屋租金基本上无变化，因此，房地产税课征的对象，应该主要是针对地皮租金部分，而对于纯粹房屋租金部分，则应该少征或不征。
“依据房地产租金收入征税”，虽然会影响房地产的市场价格，但是并不会影响房地产的市场租金收入，只是减少了房地产业主的租金纯收入。之所以说征收房地产税不会影响房地产的租金收入，是因为房地产的租金收入是由供需双方的平衡来决定的，即便不征收房地产税，业主对外出租房屋时也不会少收租金，而是会尽力的多收租金，反之，在征收房地产税的情况下，虽然业主对外出租房屋时也会尽力的多收租金，但是租房者并不会因为业主缴纳了房地产税，而多支付租金，因为租房者会在租房支出与效用之间权衡利弊，无论是否征收地产税，租房者的支出，都不会大于其效用所带来的利益。因此，征收的房地产税税额与房地产的租金收入之间存在的是单向正比例关系，也即是说，房屋租金收入会影响房地产税税额，而房地产税税额不会反过来影响租金收入。与“按照市场评估价值征税”相比，“依据房地产租金收入征税”的税基是稳定的。
如果把“纯粹房屋租金”从“房地产租金收入”税基中扣除，单纯针对“地皮租金”征收房地产税，那么将会促进房地产市场健康发展，进而有利于实体经济的发展。我们已经知道，房地产租金收入分为“地皮租金”和“纯粹房屋租金”两个部分，只要不针对纯粹房屋租金征税，也即是说，只要不损及商品房包含的建安造价所应提取的折旧性补偿，让建筑商、开发商都可以取得合理的利润，那么新建商品房行为就不会受到负面影响。单纯针对“地皮租金”征收房地产税，将直接降低地租的资本化价格，在降低房价和挤压房地产泡沫的同时，必然会出现新一轮房地产旺销期，不仅不会对实体经济造成伤害，而且对于我国供给侧改革中的去产能、去库存将会产生积极影响，为顶住经济下行注入强大动力。
单纯针对“地皮租金”征收房地产税，实质是对于未征收房地产税条件下的“市场评估价值扣除建造价值后的价值”征税，也就是按照未征税条件下的“地租的资本化价值”进行征税。与“按照市场评估价值征税”相比，结构更合理，针对性更强，更加符合经济规律，有利于房地产市场的健康有序和促进实体经济的发展，在当下，无疑是征收房地产税的最优选项。
生产性企业房地产的地租形成机制与商铺和住房的地租形成机制是不同的，商铺和住房的地租体现在可以直接给业主带来多少收益，而生产性企业房地产的地租体现在可以为企业节约多少运输成本和其他费用，间接地提高企业的收益。建构于区域的区位优势基础之上，商铺的地租收益主要是因其处于城镇、集市，由其商业销售的便利所带来的，也就是说仅仅与商铺所处的具体市场的具体位置有关，与所售货物的产地之间关系很小，而由商业销售的便利所带来的收益，最终必然转化成为房产地皮租金而变成商铺业主的收益，住房的地租收益，主要体现在可以给居住者带来的工作、学习、生活的便利程度，更多的是体现于周边环境的影响，比如距离工作场所、集市、学校、医院、公园的远近，道路及公共交通状况等。生产性企业的地租收益主要体现在区域的区位优势上，更多地体现在销售市场和原料供应地的远近以及道路交通的便利程度等可以为企业节约多少运输成本和其他费用，体现的是全国一盘棋条件下的区位优势，或者是特定区域内的区位优势，而不是生产场地是否处于城市或集镇。生产性企业的地租主要是体现在区域的区位优势上的地租收益，而商铺、住房的地租收益则会建立在区域的区位优势上的地租收益之上，因为销售的便利或周边环境而或多或少增加一部分收益，一般来说，商铺、住房的地租收益会大于或等于生产性企业的地租收益，特别是商铺。因此，对于生产性企业征收房地产税，一是要实现国土全覆盖征税，二是要与商铺和住房区别对待，既要达到节约用地的目的，又不给生产性企业增加额外负担，引导而不是妨碍实体经济的发展。
依据“地皮租金”征收房地产税，应该是房地产税征税的主要税基，原则上以实现国土全覆盖征税为宜，税率应该结合建筑面积和容积率，以实行超额累进的级差税率为宜。对于“纯粹房屋租金”是否征税，要看将来的实际需要，对于住房，以暂不征收为宜，对于商铺和生产经营用房，暂少征为宜，以保持政策的连续性。
依据房地产租金收入征税，并不是说房地产业主不发生对外出租行为就不征税，而是无论是否发生对外出租行为，都要视同出租，用视同出租的方式，计算房地产税的税基，并以此来计征房地产税。
积极稳妥的推进房地产税改革
房地产的市场价格由地租的资本化价格和建筑安装造价两部分组成，其中建筑安装造价是稳定的，是实体经济的组成部分，并不会形成房地产资产泡沫，而由地租形成的资本化价格，则是地地道道的资产泡沫，不仅不是实体经济的组成部分，而且会从实体经济中吸取大量的资金。房地产市场与股票市场不同，股市通过股票价格的波动，可以引导资金资源在整个市场的合理配置，对实体经济的良性发展起到积极的推进作用，而由地租的资本化价格变动所引起的房地产价格波动，只会引起资金资源在房地产市场中大进大出，并不会对实体经济的健康发展起到任何正面作用，而只会形成额外的干扰。因此，挤压房地产泡沫，符合市场经济的内在要求，但是，这种挤压应该照顾到房地产业主的合理利益，积极稳妥的使泡沫自然缩小，而不是刺破。
出于改善民生的考虑，国内比较盛行的一种主张认为，应该对自然人拥有的不超过一定面积的住房实行免税，只有自然人超标准拥有的住房面积才应该纳入房地产税的征税范围，这种观点的出发点是好的，但是，对于国家调控房地产市场的住房价格却会带来极其消极的影响。我们知道，城市房地产的市场价格主要由地租的资本化价格来推高，如果自然人拥有的单套普通住房免征房地产税，那么普通住房的价格就会包含完整地租的资本化价格，也就是说，自住需求者在买房时所需支付的价格，仍然会是完整泡沫化的住房价格，并不会从免征房地产税的税收优惠中得到任何的实际利益，只有部分已经拥有单套普通住房者才能够在有限的时间内得到一些相对好处。对于未来的自住需求者来说，是否征收房地产税，不会对其利益产生根本的影响，在免征房地产税的情况下，买房时要“一次性预支付”相当于将来免征房地产税的收益，而在不免征房地产税的情况下，只不过是让买房者的付款方式由“一次性预支付”改为了“分期付款”。如果政府减免了这部分税收，那么这个真空自然会有人来填补，能不能实现政府和普通大众对减免税收的初衷，最终还是要由市场来回答。如何在不违反市场经济规律的前提下，正确处理好政府、市场与民生的关系，需要谨慎斟酌、集思广益，拿出切实可行的方案。
由于政府开征土地增值税，实行土地使用权招、拍、挂制度，向房地产商收取了土地出让金，并通过开发商销售房屋，实现了地租资本化价值收益在政府与开发商之间的分享，因此，土地增值税与土地出让金的实质是寅吃卯粮的税收和准税收，是对未来税收收入的透支，在这个过程中，开发商一定程度上参与了分享。政府通过投资进行基础设施建设和优化城市环境，进一步提高了城市商品房的地租资本化价值，在这个过程中，由于没有就这部分增益及时征收房地产税，政府得利极少，利益为实际自住房业主和炒房者所得，其中炒房者在实现转手倒卖的情况下，得到的是实实在在的完整地租资本化利益差价，而自住房业主得到的仅仅是居住期间的分期收益差额，对于炒房者的“接手自住者“来说，则什么利益都没有得到。在这种情况下，开征房地产税所面对的局面就更加复杂了，一方面，政府要考虑已经收取的“寅吃卯粮的税收和准税收”，避免重复征税的问题，要保障民生，不能与民争利，不能因为房地产税的开征，引起房地产市场的大起大落，更不能因此伤及实体经济；另一方面，政府这些年的“土地财政收入”绝大部分投资到基础设施建设和优化城市环境这些项目中，提高了城市商品房的地租收益，而提高的地租收益的分配是畸形的，有很大一部分为投资炒房者所获取，等于是投资炒房者代替政府向“接手自住者“收取了一部分寅吃卯粮的税收和准税收，对于这种状况怎么处理，是需要认真斟酌的。如果这种状况继续下去，那么问题将会越积越深，因此，开征房地产税越早越好，特别是要及时收取这部分新增地租收益，如果能够做到这一点，那么炒房现象就将成为历史。
当前，改革已进入了“深水区”，任何的单项改革都会“牵一发而动全身”。房地产税改革必然会引起现存的整个房地产税制及相关税收的连锁反应，房产税和城镇土地使用税将不复存在，对于土地增值税、契税、房地产增值税（原为营业税）、土地出让金以及房地产收费等开发和交易环节的税收与准税收，也将产生重大影响，甚至会挤压所得税，使企业所得税和个人所得税的税收收入减少一部分。由于商品房的建安造价具有“不可压缩性”，开征新的房地产税之后，大受影响的只能是房地产组成价格的地租资本化价格部分，地租资本化价格的高与低，取决于征收房地产税之后剩余了多少地租，当房地产税把地租全部拿走的情况下，地租的资本化价格就会为零，此时，商品房的价格就会等于建安造价，就不会出现新增商品房投资，如果拿走的房地产税超过了地租的金额，那么商品房的价格就会低于建安造价，此时，新增商品房投资就会遏止，甚至会出现拆除已建房屋的现象。开征新的房地产税之后，必然会压缩土地增值税和土地出让金的征收空间，当收取的房地产税达到了地租的一定比例时，土地增值税就会成为一个虚设的税种，当收取的比例继续提高时，土地出让金也会逐步归于消失。由于开征房地产税之后，会降低商品房的交易价格，征收的契税将会相应的减少，房地产增值税也会因为房地产税收收取地租的比例逐步提高，而逐步消减其泡沫成分并相应的减收。
无论何种理由，开征房地产税，都不应该对民生产生负面影响，也不应该对实体经济的健康发展产生任何阻碍作用。开征房地产税，其核心理念应该是调节地租的级差收入，尽力促进社会分配的公平性，我们与西方资本主义国家相比，虽然实行的也是市场经济制度，但是，我们并不是“以资为本”，而是“以人为本”、以“社会整体利益”为本。城镇房地产价格的上涨，并不是因为房屋造价提高了，而是因为房屋区位优势和周边的环境改善了，是由地皮租金的提高导致的，地皮租金的提高比例，与房地产业主本身的劳动付出和房屋建安造价或者对社会作出的贡献之间没有因果关系，也就是说，不同的房地产业主因为房屋区位优势和周边环境的不同，享有不同的地租收益，而这种收益的差异不是因为人们付出了更多的劳动和对社会做出了不同的贡献，因而是不公平的，也是不合理的，从这个角度来说，开征房地产税，不仅是地方政府增加稳定的财政收入之手段，而且是调节地租级差收入、促进社会公平之必须。然而，由于缺乏有效的房地产价格调控手段，没有能够及时对地租征税，导致地租的资本化价格在房地产价格构成中占比过高，房地产市场过去十几年出现了一些乱象，如全民炒房和房奴、有房没人住和有人没房住、房地产泡沫持续发酵等，当前，房地产市场的泡沫风险对实体经济已经构成了重大的潜在风险，而地方政府在这个过程中，参与和分享了泡沫膨胀的利益，扮演了“寅吃卯粮”的角色。对于已经征收的土地出让金、土地增值税这些税收和准税收，在开征房地产税时应该允许抵扣，因为房价泡沫虚高而多收取的其他房地产税费，也应该予以考虑，总之，应该照顾到已经购房者的合理利益和关切。小产权房是客观存在一个难题，是必须解决的，一些较早开发的商品房，地方政府出让的土地使用权也将陆续到期，是继续征收或补征土地出让金，还是通过开征房地产税来理顺政府与业主之间的关系，答案是清晰的。
推行房地产税改革，需要注意政策的连续性，妥善处理好新老政策衔接，不应该对社会和民生造成明显的冲击，也不应该对城镇自住房居民的利益产生负面影响，同时，需要在一定程度上照顾投资炒房者的既得利益，但是，房地产税开征之后，不应该给继续炒房者预留炒作的利益空间。在房地产税设计上，只要不对构成房地产价格的“房屋建安造价”征收房地产税，让建筑商和房地产开发商都可以取得合理的利润，那么就不会对实体经济的发展产生负面影响。房地产税的开征， “新建的商品房价格”将会大幅下降，由于破除了高房价对我国城镇化进程的阻碍，将会出现新一轮房地产市场的产销两旺局面，必然会带动房地产相关实体产业的巨大发展，从这个角度来说，在税制设计合理的情况下，房地产税推出越早越好，特别是在当前经济下行压力较大的情况下，只会为我国的经济发展注入新的强大动力。