一、 房产调控何以背道而行：还拿市场讲话
近日，媒体报道：有关专家呼吁‘加快征房产税，以解决中国房市没泡沫’。我很难理解，这是出于何种逻辑，依靠什么市场机理，又以何种规则来解决房地产市场风险问题！
并不想讨论中国房市有没有泡沫。但是，对于一直回避易于因说错话会轻易被炮轰的房地产问题，想探寻下“行政限购”与“房产税”等措施的机理。不明白为何采取“行政限购”，而“房产税”的机制用来解决什么问题？在时下的风险敏感时期，它究竟会导致什么样的后果？
2008年后的几年里，我曾一直对朋友说对学生讲：我很担心，我们有能力渡过世界性经济危机，但是，或许由于采取错误的调控方式，结果，渡过了世界性的经济危机，却为自己创造了一场危机！
我国房地产市场并非无药可救，但为何一直以来忽视对问题的根源发力？ 事实上，市场对症下药，经过释放与调节，有实现回归正常的可能。在时下敏感的转型战略考验期，任何的不慎重，或许造成的后果无法弥补。
那么，“行政限购”与“房产税”与市场作用的机理与形成的后果是什么，中国解决房市问题的根源又在哪里？
二、房产限购的行政杠杆机理：勿须因找不到市场杠杆在哪里而“头痛”
我们都知道各类资产产权存量在完成分散化后，通过增加市场的流动性，存量资产才会被盘活。因为，我们拟对于处于沉淀状态的存量资产解套，首先需要做的是其在市场中可以被分散交易。所以，需要产权多元化分散化，投融资渠道的多元化等。特别是存量资产的产权分散化可交易化，这样，沉淀中的存量资产就会在市场中流动起来。
房地产的存量资产性质亦是一样，它当然是典型的存量资产。 “限购”解决什么问题？导致房地产存量资产继续扩大，这不是个好现象。因为，这些庞大的存量资产流动不起来，它就是风险。存量分布在哪里？风险分布在哪里呢？第一在房地产商，第二在银行，第三当然也包括国家与地方财政，但是，最终风险会集中于国民经济。
那么，“行政限购”是否会解决房价虚高问题？从市场机制角度，不存在因市场供给的减少而降低房价的合理逻辑？效果恰恰相反。唯一的效果则是，房产商因资金压力与资金链断裂而破产，银行受到风险的波及，当然，地方财政的身心亦会受到惊吓。
实际，若是国民经济真的崩溃了，房价自然亦就下来了。但是，哪个政府愿意看到本国的经济崩溃？所以，事情并非这样简单，反而复杂了。因为，“限购”控制了需求，它迫使社会需求规模的减少（我们一直谈社会刚性需求被抑制），这会影响房地产商降价，以规避资金吃紧，回笼资金。这样，行政杠杆作用的两类主体就清晰了：一类为社会消费需求群体，被迫减少需求，一类为房地产商，通过降价妥协，减少利润。
不过，行政杠杆看起来，有些风景独道。毕竟房地产商撑上一阵子后，撑不过去而降价销售，虽然利润有所下降，只要不形成大规模破产风潮，银行风险则不会被大幅度放大，而地方财政只要风险不破，亦相对安全。看得出，政策上所把握各参与方的出牌底线则为：只要房地产商还可支撑上一阵子，这个周期内，在还算安全范围，房产价格必然会小幅回调。而从斑驳个别降价到普遍性降价展开时，市场降价效果自然形成。当然，在触及风险前，地方政府则会再次利用行政杠杆，把握底线，开始逐步放松“限购”，以避免风险扩大，引火烧身。看来地方政府调控似乎是有底线的。而需求被抑制下，房地产商的被迫妥协，并不算根本性降价的过程，就成为这场政策干预框架下的博弈中，各方展现给社会的核心“看点”了。
勿需期望太高。从政策效果上，房地产价格毕竟开始有所松动，但是否满足社会需求的幅度，消费者者会很茫然，不知是否该出手！但是，风险的存在不会允许波动过大，所以，少许的松动普遍展开过后，各个城市执行的“限购”亦开始逐渐松动。当然，房价上涨是控制了，但是幅度不大，消费者还是茫然出手？毕竟不会允许接近风险底线，行政限购与放松，如此一上一下，也确实使人茫然了。我不能理解这是什么规则。因为，政府毕竟以行政为杠杆，将利益在开发商与一部分符合政策框定条件的消费者之间做了下调节。而地方政府与银行在这个程序中不是参与者。当然，虽然并不希望地方政府与银行债务及债权卷入风险中引燃，但是，决定房地产市场根本问题的行政垄断的制度性根源依旧。有时，我很佩服行政干预为何能够在不同市场环境与市场供需的不同阶段，玩得会比市场机制更加巧妙？
不过，房地产市场的良性运行机制只要没有形成，则存在土地财政下的行政垄断体制造成的房价虚高根源不祛，这种成本推动的价格则会继续抬头。这个根源一日不祛，抑制需求使存量资产大量处于沉淀状态的资金，就不能流动起来。即造成消费者社会福利配置效率的下降，同时，亦不能形成银行的信贷有效回收，从而形成信用资产的再供给，扩大社会资金流动性规模。
当然，从风险角度看，这种行政杠杆的后遗症是很大的。房地产行业风险在行政干预下形成轮动，中小房地产商的出局推动大房地产巨头形成市场集中度的高度提高。由于中小房产商退市或被并购，房地产在市场高度集中的大型或巨星企业与地方政府之间，最终形成了更为集中的对峙性博弈格局。其结果则形成：行政杠杆再次重复使用，一方面面临市场高度集中度提升的风险（市场低迷中，力量集中与资产重组，垄断集中度大幅提升），另一方面，利益博弈则面临着各方参与者的两败俱伤，杠杆失效，市场矛盾进一步集中并恶化。
因为，市场的高度集中并不是好现象。市场分散化竞争结构破坏后，各地少数不均衡分布的垄断房地产商，作为国民经济与国家地方财税中较少的垄断支柱力量，市场集中度高，无论这种情形下你怎么出牌，受损的毕竟是国家政府。这时，并无置身事外者了！
三、房产税的征收依据：大浪淘沙后的市场与社会福利
房产税的征收从来源上看，涉及的参与者有购房消费者与房地产商；从去向上看，则是地方财政或国家财政。但是，由于房地产税的征收市场成本上升，这块成本毕竟继续在消费者与房地产商身上分摊，当然，最终会由消费者承担。
不过，最令我担忧的是，房产税再次推高市场成本，并于供需双方形成成本转嫁的利益博弈。房价过快的增长，是否会给我们的行政调控，增加了不少工作量，添了不少堵？！特别是经济转型的敏感时期，经历了大浪淘沙，房地产大企业形成市场高度集中与消费者的矛盾会进一步升级。
房产税的征收借鉴来源于美国。美国地方政府对房地产普遍征收1-3％的房产税（即物业税）。但是，亦有免除条件，主要是对自住房屋给予减免税。而对自有非自住物业特别适用于商业经营的给予征税。事实上，物业的商业型经营在我国早已有税收办法。
而据媒体传出的消息，显示房产税的征收条件更为严苛。我国一些城市提出征收办法，即：拟根据超出政策所规定的人均面积进行征税。不过，这个方式，有些如“圈猪”性质的工作。它限制了不同生活收入、生活水平阶段，特别是不同住房改善性需求人群的人性化需求的差异性。基于收入与需求的各异性，正常的生活质量与差异性按阶段提升后，交易性改善需求的会在一个自然人或家庭重复出现，增加了生活成本。这种按人头面积分配，再次回头计划性统一的标准化规格型分配形态。不过，据某些解释，它属于资源占用税，不过这个税种至今还未曾听说，因为，公共资源虽然包括狭空间中的空气与河流中的水，但还没有任何国家将个性化商品需求归纳入公共资源。但是，不管如何，商品经济按人头的标准化圈养，还是有失人性化的。不过，地方财政自然还是受益者，并不受到影响。