商业地产开发运营服务三阶段（5月13日）
关键词：商业地产 开发 运营服务
貌似已经进入市场饱和状态的商业地产，已经逐渐进入到新的阶段。
从一线二线之类的大城市到三线四线的小城镇，城市综合体鳞次栉比，追求商务形象的，满足内心虚荣的，但其实在这种攀比造城的过程中，人均占有的商业面积越来越大，但能保持良性循环的却不多。
很多项目是从一开始就注定以失败终结的。毕竟商业购物中心是需要有人流量并能持续地进行消费的，酒店宾馆也需要有稳定的客源。如果没有相应的企业客户支撑，再精美高端的写字楼都是浪费。
随着中国经济增长速度呈现下滑局势，欧美等发达的经济体逐渐从金融危机中复苏，国际游资逐渐撤离中国市场，越来越多的人将转变成为相对比较自由的就业与办公方式，更重要的是人们对不可预知的悲观预期，未来或许会有更多的写字楼出现空置，商业办公行业所出现的将是更为激烈的市场竞争。
所谓竞争对写字楼之类的物业而言，早已经不单纯是区位与钢筋水泥之类的硬件因素，而更多从自身定位、运营服务、物业管理以及相应的数字化交流互动等因素出发了。
假如工业地产是用土地、厂房、设备、原材料与工人进行制造业的组装，商场之类的卖场是展示销售甚至促销的终端场所，那么办公室更多的是产生无形商品与有智力含金量的劳动成果的地方。
不管从成本角度还是从回报角度，办公室都不是显示与炫耀奢华的地方，而是自我价值的充分挖掘、团队成员之间交流互动，以及协作机制的落地以及形成可度量的无形产品的“加工车间”与包装、展示工作室。所以内部环境比外部区位乃至所呈现出来的形象更重要。办公楼的使用者，更多的是用处与价值，而不是包装。
市场经济是在不断的细分之中的，商业地产物业的渐趋成熟还需要进一步细分。
第一阶段每一个产业链的所有人都是专注于自己“我是干什么的”，更多在于产品与服务供应与渠道的畅通；然后针对自己所面对的市场进行细分，以尊重的态度进行市场研究，了解自己的客户“你是干什么的”，第三阶段是充分考虑到各方面的市场竞争要素，根据市场空缺，来看“我能帮你干什么”，哪些东西别人干不来。
在第一个阶段的本质是制造业的逻辑，会形成自我中心的价值观，只看到自己，看不到外界事务，甚至到了目空一切的程度。
在第二个阶段的本质是全方位的市场观念，更多的是关注自己所面对的市场、行业以及产业链的状态，更多的是用外向型的角度与眼光去寻找那些会让自己有更高的安全感的客户或者合作伙伴。
第三个阶段的本质是服务与平台体系搭建与完善，才是具体审视自己所处的环境的竞争性的问题，自己在商业生态环境之中的价值与存在的意义。然后从互补的角度寻找自身的定位，从市场的角度弥补自己的缺憾。
物业资源的开发，还有一些是可以挖掘的，比如商业楼宇内部的广告与传播价值体现，不单纯是传统的水牌灯箱等形式。这方面的模式，SOHO中国的银河SOHO做得很到位，他们通过免费提供场地而得到了形象的正面传播。
其实商业楼宇内部，还是很适合进行广告方面的开发的，比如公告栏，定点投放的精准广告，宣传单册的实名制发放——倡导取阅宣传单册的人留下资料，然后可以享受产品优惠或者商务礼品。这样可以做到更精准的调查，以及更为有针对性的广告传播。
未来的商业运营管理公司，主要是轻资产的公司，从技术、数据、平台、机制、流程、品牌等角度，为客户提供钢筋水泥等硬件设施之外的服务，在一线城市更多的是形成自己的品牌与强大的平台管理机制与资源管理机制，如此才可以从浩瀚的竞争海洋之中脱颖而出。
用技术支撑市场，用系统支撑品牌，用资本支撑技术、商业场地以及标准化的装修与设备配置。未来的商业地产运营管理必然是依托自身核心资源的服务体系。
贾春宝
2014年5月13日星期二
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