自由现金流初始值取2009-2010年均值为65000万元。
自由现金流年增长率按较安全保守数15%计
折现率按9%，永续年金增长率按3%
注：这种计算方法，取自《股市真规则》一书（【美】帕特•多尔西著，中信出版社），难保准确度，但有一定参考意义。
（万元）
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年份
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2011
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2012
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2013
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2014
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2015
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2016
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2017
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2018
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2019
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2020
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自由现
金流
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65000
×1.15
=74750
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65000
×1.152
=85962.5
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65000
×1.153
=98856.9
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65000
×1.154
=113685.4
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65000
×1.155
=130738.2
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65000
×1.156
=150349
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65000
×1.157
=172901.3
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65000
×1.158
=198836.5
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65000
×1.159
=228662
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65000
×1.1510
=262961.2
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自由现金流折现
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74750
÷1.09
=68578
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85962.5
÷1.092
=72353
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98856.9
÷1.093
=76337.4
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113685.4
÷1.094
=80537.7
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130738.2
÷1.095
=84971
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150349
÷1.096
=89648.2
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172901.3
÷1.097
=94582.9
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198836.5
÷1.098
=99789.3
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288662
÷1.099
=105282.4
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262961.2
÷1.0910
=111077.8
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2011-2020年自由现金流折现之和 = 883157
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永续年金
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111077.8×1.03÷（0.09-0.03）= 1906835.6
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永续年金折现
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1906835.6÷1.0910 = 805045.5
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股东权益合计
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883157+805045.5 = 1688202.5
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目前总股本
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80020万股
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股价折现值
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1688327 ÷ 80020 = 21.1（元）
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2011年7月1日收盘价
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21.10元
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注
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其中对股价影响最大的是自由现金流年增长率，如果按照年增长20%计算，则股价折现值在76元左右
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注：这是写于2011年7月的文章，原预计天虹商场自由现金流年增长率在15%左右。实际去年下半年和增长率下降，今年一季度甚至出现了负增长。但这并不能影响该股票的长期均值，在优质股票出现问题的时候，正是投资者考虑介入的时候。
声名：本文数据仅供参考，观点为本人观点。投资者应该以自己的独立判断决定自己的操作。依据本文的观点操作，责任自负。