抵债房打水漂，只因未过户
辽宁正合律师事务所 陈宁律师
【案情简介】
1997年12月，大连某屋开发公司（下称开发公司）与某建筑工程公司（下称建筑公司）签订《协议书》，约定开发公司将沙河口区某住宅小区的16套商品房（含案涉房屋）抵顶建筑公司的部分工程款，建筑公司销售抵债房屋时，开发公司负责办理有关销售手续，并将售房款转给建筑公司。
1999年，建筑公司将案涉房屋以抵顶工程款的方式交付大连某电视技术公司（下称电视公司），作价321,055元。2002年，电视公司将案涉房屋借给被告周某（电视公司职员）使用，之后周某一直在案涉房屋内居住。然而，由于建筑公司与电视公司就工程款数额发生争议，建筑公司一直未配合电视公司办理案涉房屋产权登记手续。
2008年6月，建筑公司与原告王某签订《协议书》，约定建筑公司将案涉房屋作价30万元抵顶欠付王某的材料库。随后，在建筑公司的协助下，开发公司与原告签订《商品房屋房买卖合同》，并为原告出具商品房结算发票。2010年11月1日，案涉房屋产权登记手续办妥，原告取得了案涉房屋的所有权。
2011年，原告王某提起诉讼，要求被告周某返还案涉房屋。
【法院裁判】
大连市沙河口区人民法院一审判决被告周某于本判决生效后十日内将案涉房屋房屋腾退给原告王某。被告周某不服一审判决，向大连市中级人民法院提起上诉，后又撤回上诉。一审判决发生法律效力，周某将案涉房屋返还原告王某。
【法律分析】
1997年，案涉房屋由开发公司以抵顶工程款的方式交付建筑公司，此时建筑公司仅享有抵顶工程款协议项下的债权，并不享有案涉房屋的所有权。1999年，建筑公司将前述债权转让给电视公司用于抵顶工程款，同样，电视公司亦仅享有对案涉房屋的债权，并非所有权。根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力……”之规定，电视公司抑或被告周某至始至终并未取得案涉房屋的所有权，在案涉房屋办理产权登记之前，电视公司充其量仅是案涉房屋的合法占有权人，在法律上无法对抗建筑公司“一房二抵”的行为。建筑公司先后与电视公司、原告王某签订的抵债协议，均系双方当事人的真实意思表示，均属有效合同，两个债权具有平等性。何方最终可以取得案涉房屋的所有权，只能以物权登记为准。
本案中，自案涉房屋登记至原告王某名下之日起，电视公司、被告周某对案涉房屋的占有即构成无权占有。根据《物权法》第三十四条“无权占有不动产或动产的，权利人可以请求返还原物”之规定，原告诉讼要求被告周某返还案涉房屋，有充足的法律依据。至于建筑公司与电视公司关于工程款结算问题是否存在争议，属于建设工程施工合同纠纷，与本案不属同一法律关系，可另案处理。
律师郑重提示：抵债房有风险，购买需谨慎！