资金捉襟见肘，逼中小开发商降价才能生存
图片来源：燕赵都市报
综合有关报道，央行数据统计，今年上半年金融机构人民币新增贷款4 .17万亿元，从上半年新增信贷情况来看，贷款余额同比增速回落至16 .9%，其中，6月新增人民币贷款6339亿元。央行统计显示，上半年房地产贷款累计新增7912亿元，同比少增近6000亿元，其中保障性住房开发贷款累计新增908亿元，比年初增长54.8%，高出同期商品房开发贷款48.3个百分点。
央行网站发布《2011年第二季度支付体系运行总体情况》报告显示，房地产调控政策对房地产发展一线地区的调控效果进一步显现。北京、上海、广东、江苏等房地产发展一线地区，房地产业单位银行结算账户数量环比增速已连续五个季度低于全国平均水平。截至第二季度末，全国房地产业单位银行结算账户数量共计81.65万户，环比增长4.1%，环比增幅与第一季度持平，高出单位银行结算账户总量环比增幅0.3个百分点。中部地区和西部地区房地产业单位银行结算账户数量环比增速分别为5.3%和4.3%，高于全国4.1%的总体平均水平。
在严厉的宏观调控和限购令之下，房地产开发投资增速仍然强劲。国家统计局8月9日发布的数据显示，1-7月份，全国房地产开发投资31873亿元，同比增长33.6%，较1-6月的32.9%加速，扭转了放缓趋势。其中，住宅投资22789亿元，增长36.4%。全国7月房地产开发完成投资5623亿元，环比下降25.2%，同比增长36.5%。调控依然从紧，购房者的观望情绪有所增加，二三线城市限购名单落定后，对于企业而言，将意味着面临更大的资金压力。
由于房地产调控深入，房地产市场风险正在积聚。房地产行业已被列入贷款慎入行业，房地产开发贷款综合利率上浮约40%。“现在银行的策略是，信贷资源先支持存量客户，基本不允许新增客户进入。”综合有关信息，7月、8月银行新增贷款总体偏紧，贷款利率普遍上浮，客户信贷成本飙升，在信贷资源紧俏的同时，贷款利率也水涨船高，目前多数银行对公贷款利率较基准利率普遍上浮一至四成。
有银行基本上处于无款可贷境地。房贷业务虽然整体风险可控，但很多银行认为房贷优惠利率影响了银行盈利能力，房贷业务基本形同“鸡肋”，一些信贷资源偏紧的商业银行甚至暂停了住房按揭贷款业务。多个二三线城市的部分商业银行称“已无钱可贷”，甚至暂停接收房贷业务申请。即使银行受理了房贷申请，往往需要客户经过较长时间等待，才能获得贷款。一些银行甚至向客户提出一些苛刻条件，如提交存款证明或向银行存入30万到50万金额不等存款。
2011年前两个季度房地产信托大增的局面或将不复，继银行收缩贷款发放范围之后，房地产信托全面收紧，开发商资金链进一步吃紧，众多中小型房企面临危机考验。 “房地产信托”产生于2003年。是年，央行发布《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，对房地产企业申请银行贷款、个人申请住房贷款等方面做出了新的规定，如房地产企业申请银行贷款，其自有资金应不低于开发总投资的30%；贷款额度不得超过收购土地评估价值的70%；商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款等，对房地产企业资金来源产生了较大影响，进而促进了房地产信托的产生。
银行信贷资金贯穿于土地储备、交易、房地产开发与销售的整个过程。根据央行和银监会对全国除西藏以外的30个省(市)的调查数据显示，我国的房地产开发资金来源中有55%的资金直接来自银行系统，而另外的自筹资金主要由商品房销售收入转变而来，大部分来自购房者的银行按揭贷款，按首付30%计算，企业自筹资金中有大约70%来自银行贷款；“定金和预收款”也有30%的资金来自银行贷款，如果将施工企业垫资中来源于银行部分加上的话，来源于银行的资金总比例将高达70%以上。银行贷款实际上支撑了房产开发商经营周转的主要资金链。
据中国信托协会报告，2010年与房地产相关的信托产品的发行总额为2860亿元人民币，相当于银行对开发商新增贷款的14.2%。据用益信托工作室（Use Trust）估计，截至2011年5月，已发行的信托产品总额已攀升至3260亿元人民币。开发商当前正面临着更高的融资成本。据开发商介绍，银行对房地产开发贷款的平均利率是8.8%，而信托公司和其他融资机构的利率在10%到30%之间，平均为17.5%，是银行利率的一倍。
近年以来，房地产信托发展迅猛，尤其在信贷收紧、房地产企业从银行贷款难度增加的时期内，房地产信托的发行量出现大幅增长的情况。而由于房地产企业能够承受较高的融资成本，房地产信托产品的收益较高，客户需求较大，信托公司也乐于推出此类产品。 据世联地产市场研究部发布信息显示，截至2011年2季度末，房地产信托业务余额为6051.91亿元，较去年同期的3153.63亿元增加2898.28亿元，增幅达到91.9%。2011年2季度，房地产集合资金信托增幅尤为明显(同比增166%)，单一资金信托略有增长(同比增4%)。上半年投向房地产领域的新增信托资金累计达2077.66亿元，比一季度末金额大幅增长近两倍。
较高的年化收益率是促使房地产信托升温的直接原因。当前，整个房地产市场限购、差别化的信贷等宏观调控政策对房地产市场的影响逐步显现，信托作为房地产开发企业银行融资之外的一个补充，在遵从金融监管政策及其导向的前提下，对房地产投融资市场的稳定不可或缺，但做过了则不利于市场的降温。这也是多家信托公司暂停发放房地产信托产品的直接原因。
为控制信托行业风险，银监会自2005年开始银监会就针对房地产信托出台了一系列的监管措施。直至2011年5月底，银监部门对房地产信托余额和新增规模排名前20的信托公司进行了窗口指导，要求信托公司严控房地产信托业务风险，对于房地产信托余额较大的信托公司，要求“规模要实现稳中有降”；对于房地产信托新增规模较大的信托公司，要求“把握好节奏，严格控制增速”。
小企业贷款利率一般上浮25%，个人经营性贷款产品的利率一般上浮30%。房地产信托平均年20%的收益，开发商依然接招，利润放血，并且要求项目公司的“四证”齐全，控股股东须二级以上开发资质。项目公司对该项目总投资的资金比例是否达到35%以上，抵押率不高于50%，企业的财务状况、销售能力、过往业绩、品牌、项目区位等根据融资主体的财务状况，现金流是否能支付整个融资期间的还，风险控制措施等，如此苛刻的信托条件，开发商依然接招，折射出资金紧张程度。
央行8日发布的《2011年第二季度支付体系运行总体情况》显示，二季度，在北京、上海、广东、江苏等房地产发展一线地区，房地产业单位银行结算账户数量环比增速已连续五个季度低于全国平均水平。报告称，这显示房地产调控政策对房地产发展一线地区的调控效果进一步显现。 自去年以来，住宅市场受到了严厉的调控，市场由热转冷，尤其在各城市执行限购后，成交量更是一落千丈。日益增加的销售压力，外加贷款趋难，严重影响着开发商的钱袋子，为保证资金链，开发商拿地将更趋谨慎。
货币政策的持续收紧是大势所趋。数据表明，房地产企业从银行得到贷款的增速低于10%。这低于10%的速度，此前只有2004年银根紧缩与2008年金融危机时才出现过。房价过快上涨的预期已经改变，以前，房地产企业依靠地价与房价快速上涨的盈利模式已结束。随着房地产调控不断深入，部分房企开始转型到商业地产、养老地产、旅游地产与工业地产，转战到三四线城市。房地产企业的风险开始增加。未来，房地产企业之间的优胜劣汰将加剧，房企退出、并购、转型的案例将增多。
在中央政府释放出将继续打击房地产投机信号的背景下，限购政策正在发挥威力。相比大房企低库存、高成交、高效盘活资金的优势，中小房企受调控影响更加明显，在库存、销售、资金方面承受巨大压力，生存空间受到挤压，虽然近期信贷向中小房企有所倾斜，依然无法从根本上缓解中小房企资金压力，未来降价或成唯一出路。
二三线限购 政府房企面临资金难题
银监会：保障房融资平台限一省一市一家
央行：房地产调控政策显效一线地区
房地产信托叫停 中小型房企面临危机考验
开发商钱袋子吃紧 多地房价有望下降