6月22日9点经济之声聚焦：5月份部分一线城市豪宅逆市热销，大买家买豪宅如同买菜，楼市调控重拳对高档楼盘“鞭长莫及”。动辄上千万的别墅，究竟是谁在一掷千金、逆市买入？豪宅热销，是否是楼市泡沫越吹越大的一个缩影？“放松高端房产限购政策”，是否只是幻想的浮云？

最近，一直受限购政策压抑的房地产市场，出现了一个怪现象。自楼市调控以来，多数一线城市的在售楼盘价格，基本都停止了上涨。但豪宅的价格，却高调大踏步前进。

据相关统计机构的最新数据显示：5月份，北京公寓豪宅的整体成交均价为46619元/平米，与4月份相比，环比上涨了4.22%。其他一线城市也出现类似情况。最近一个月来，上海每平米10万以上的豪宅，每3天就有一套成交。尤其是一些顶级别墅产品的交易，在4、5月份出现了明显上升，达到平均每月60套以上，较之前环比增长了将近1倍。目前，上海顶级豪宅的平均成交价达到了每平米12万5444元。

在当多数工薪家庭为购房首付款而犯愁之时，富豪新贵们则以一次性结清数千万元的房款作为财富和身份的象征。尤其是在楼市实行二次调控以后，别墅市场逆势热销，更是在业内激起了不小的涟漪。

那么，动辄上千万的别墅，究竟是谁在逆市买入？稀缺保值，诱人的豪宅，是否真的很“美好”；还是说，它只是楼市泡沫越吹越大的一个缩影？我们请经济之声特约观察员、广州资深房地产专家韩世同，来听听他的观点。

1、            先请您给我们介绍一下广州豪宅的销售现状？周边的香港、深圳又是怎样的？

韩世同：广州、深圳和香港的豪宅去年下半年销售是很火爆的，但今年以来尤其是新国八条出台以来广深的豪宅市场成交出现明显萎缩，而且价格也已经开始松动。广州一季度豪宅成交减半，从去年四季度700套跌倒350套，但价格尚未明显下跌；深圳的豪宅市场则价格开始松动，成交量萎缩呈现逐渐下降态势；香港豪宅市场因为有内地买家的不断创下购置天价豪宅记录外，本地买家并无京沪豪宅市场那种一掷千金、逆市买入的现象。

2、            与您所在的广州不同，北京、上海、南京等一线城市，最近别墅的销售很火爆，有时候甚至像在菜市场买白菜。您怎么看待这种现象？正常么？

韩世同：我认为这种现象是不正常的，可以说这是一种市场不成熟的表现。广深房地产的市场化程度比京沪要高，像这样逆市而为的现象，在广州和深圳并不普遍。这也是为何京沪的豪宅价格可以不断持续走高，而相对而言广深的豪宅房价则比较低，尤其是广州豪宅价格只有京沪一半左右，比深圳也要低很多。也可能从另外一个层面来说，国内的富豪和权贵更热衷于购买京沪深港的豪宅，而对广州的豪宅不太感兴趣。还有就是京沪豪宅逆市火爆现象也有可能是开发商的炒作出的效果，例如人为制造一些天价豪宅成交的案例，或直接放出超高价格的卫星，象钓鱼台7号就是放卫星的典型。

3、            有观点认为，豪宅市场的抗跌性是比较强的，所以即使在楼市低迷或平稳期，豪宅市场由于市场的长期趋好性、投资渠道缺乏及豪宅物业的抗跌性较强等原因，仍会吸引不少买家的关注。您是否认同这种观点？购买豪宅，到底是不是资产抗击风险、保值增值的一种有效途径？事实上，我们也看到：过去的5年时间里，房地产对于资产的保值增值，确实作用很明显。如果5年前，把钱不是投入房地产，而是投入货币类资产，如今这笔钱的价值，也已经被稀释了。

韩世同：的确，过去5年楼市和经济都处于上升阶段，房价一路走高；但2008年经济出现下行房价也跟着跌，要不是保经济救市可能还要跌下去。象亚洲金融风暴后的1998-2003年，经济和房价都是出于下行状态的。据我观察，豪宅并不比其他物业更加抗跌，反而由于其在市场火爆时上涨的最快最高，因此其下跌的速度和幅度也最快最大，这是毋庸置疑的。例如，2008年广州珠江新城的豪宅半年就从3万/平方米左右跌倒1.5万/平方米左右。

至于购买豪宅增值保值的说法更是不合时宜。如果房价低的阶段买豪宅和房产的确可以起到增值保值的作用；但房价已经高企而且资本市场已经从流动性过剩转变为资金紧缺的时候，其实应该抱持现金为王的策略，而不是继续投资不动产甚至是高端豪宅。我在《中国经济大泡沫》这本书读到一个案例：歌星王菲1997年在香港沙田以7成按揭、20年供款4800万港元购入一套宝松苑豪宅，月供29万。后来楼价大跌而王菲每月开支仍高达80万，只好壮士断臂，试图将豪宅以2500万港元相当于半价蚀让放盘，但却无人问津。

4、            针对个别媒体散布“北京市正在研究放宽限购政策，拟放宽对高端项目的限购”的传言。昨天，北京市住建委明确予以否定，指出：所谓“北京市正在研究放宽限购政策，拟放宽对高端项目的限购”的传言不实。为什么会产生这种传言？很多专家、包括叶檀，都认为不应该继续限购？又怎么看待北京市住建委的回应？

韩世同：我认为目前如果放开限购，就会导致前功尽弃。尤其是对多次置业的限购限贷如果放开，房价必然反弹，楼市就会陷入失控局面。即使要放松，也只能适当放松对首次和二次置业的限制，例如降低其购房门槛和利率负担，但也要防止次贷现象发生。而至于北京住建委的回应，我认为是可信的，放开高端项目的限购肯定是不实传言。因为，限购和限贷并没有专门针对高端项目，现行的限购对象均是指三次以上置业，既然没有限制又何来放松呢？这显然也是开发商为了促销而制造的传言。

   继续来关注最近出现豪宅逆势上扬现象的房地产市场。来看看其它观点。

 SOHO中国董事长潘石屹说：“现在市场上的资金过于充裕，通胀预期又十分强烈，富余资金急需寻找出口。无论是农产品、艺术品，还是商业地产、高端别墅，都有可能成为投资对象。”

 北京别墅网总经理刘铭表示：“别墅市场交易一直比较平稳，去年至今，别墅价格也没有像普通住宅一样飙涨。因此，不少项目近期还有涨价的底气。”

  同策咨询研究部负责人张宏伟指出：“通胀压力持续的存在与股市短期震荡的因素让部分投资客继续关注高端住宅市场，来寻求资金的保值。”

楼市是社会问题的集中缩影，高档楼盘逆市热销，发出强烈的贫富差距扩大预警信号。就此而言，包括完善税收制度和社会保障体系在内的改革举措，将能有效地提高我国收入分配的公平性，房地产市场需求也才能够逐步恢复理智。

（说明：以上本人的回答是根据访谈提纲和纲要整理，要比实际即时播出更全面一些，有些数据和事例是整理时补充添加的）

                             2011年6月23日