(转)地产金融创新PK信贷红线

苏龙飞

信贷“红线”没能挡住房企的融资渴求，反而逼出了部分企业的金融创新

“今年的放贷额度已经全部停了，至于什么时候再放额度，要等上边通知。”得到这样一个回复，正急于为自己的楼盘项目找资金的石先生不无沮丧。近两个月来，他一直“游荡”于惠州各银行的贷款办理大厅，并找机会接近贷款经理，但均被告知“贷款额度告罄”。

两道信贷“红线”下的严酷环境

在2007年的最后两个月里，这一幕在全国各地重复上演着。在全国经济趋热的背景下，银监会不得不以近乎行政指令的方式，要求各商业银行2007年的贷款余额不得超过 10月31日水平。于是乎07年末，各银行基本处于无款可贷的状况。

而且这种趋紧的状况在08年还将持续。今年元旦前后，市场传闻监管部门又对商业银行划下两道红线：其一，商业银行08年的信贷增长须严格控制在12％以内（较07年下降5个百分点），违规者将接受央行的惩罚性央票；其二，今年的信贷投放由往年宽松的“年度管理”改为严格的“季度控制”。

这对于主要依靠银行贷款的地产业来说，无疑是个紧箍咒。在信贷的“严寒冬季”，上哪里去寻找“过冬的棉袄”？这成为地产企业必须直面的生死攸关问题。

沙漠中的植物看似枯萎矮小，但在地表之下却生长着极为发达的根系。环境的严酷，逼迫着它们不断深入地下寻找水源。在日趋紧缩的信贷环境下，信贷“红线”同样没能挡住房企的融资渴求，反而逼出了部分企业的金融创新。

在石先生还在徒劳奔波于各商业银行时，一些企业正在另辟蹊径获得融资，他们或者改道行走、或者曲线救国、或者投奔海外……

改道行走——REITs模式渐行渐近

在2007年行将结束之时，华侨城地产将一笔6.5亿元规模的融资装进了口袋。这笔资金不是通过银行贷款获得，也非通过证券市场募集而来，更不是另一方的股权投资。那么这笔资金从何而来？

面对资金紧张，银行信贷渠道又紧闭的局面，中信信托向华侨城地产提供了一种创新方案：提前拿到未来的收入。

为了实施该方案，中信信托、华侨城地产、工行深圳分行签订了一个三方协议。华侨城地产将旗下的一些商铺、写字楼、厂房和国际公寓等收益性物业未来5年的所有租金收益，以6.5亿元的价格直接出售给相当数量的机构投资者，中信信托则具体承担此次销售。中信信托每收到一个机构投资者的认购款，便将此认购款存入工行深圳分行的托管账户，直到6.5亿销售完毕。之后，工行深圳分行则监管华侨城地产相关物业的收益，在未来5年时间里，将租金收益按照机构投资者的认购比例，分配给投资者。

华侨城地产的这种融资模式，本质上就是，将未来5年的部分租金收益，估值卖给投资者，然后套现资金以求发展。该模式被称之为“准REITs（房地产投资信托基金）”模式，如果华侨城地产稍做变化，将这笔未来的收益以公募的方式销售给证券市场上的普通投资者，那么就是一只真正意义上的REITs了。

REITs无疑是地产业的一种金融创新，它拓宽了企业的直接融资渠道，即使未上市的企业也能够实现在证券市场的直接融资。07年12月底，这边厢联想总裁柳传志透露，旗下房地产公司融科智地将分拆REITs在香港上市；那边厢市场又传出消息，上交所正在研究并计划适时推出REITs创新产品。而华侨城的准REITs将很有可能成为首只在国内上市的REITs。

曲线救国——借道信托拿银行的理财资金

在贷款无门的背景下，上海金茂集团近日以“曲线”方式融入一笔大约4.7亿元的短期贷款，用于缓解紧张的流动资金。为何说是“曲线”融资？因为金茂集团通过重庆国投拿了民生银行的钱，却不形成银行的贷款。

为了获得这笔短期融资，重庆国投主刀做了一个特殊的设计。重庆国投许诺给金茂集团一笔短期信托贷款，而在资金来源方面，重庆国投联合民生银行发行了一款个人理财产品——金茂集团理财计划。具体操作形式是：由民生银行发行理财产品向银行客户募集资金，然后将所募集到的理财资金委托给重庆国投，重庆国投再将资金以信托贷款的形式贷给金茂集团。

由于银行通过信托贷款的形式投放的资金来源于理财产品募集，并不来源于负债业务，所以不纳入信贷额度的管理范畴。借助由信托机构与银行合作推出理财产品的方式进行融资，虽然操作稍显麻烦，但在目前的制度框架下，却可以绕过管理层设定的信贷“红线”。

投奔海外——各路PE资本登堂入室

2007年12月12日，河南鑫苑置业于纽约IPO，共募集3亿美元资金，这是首家登陆纽交所的国内地产商。他们背后是两家美国私募股权基金——美国投资公司EI中国与蓝山资本。二者于2006年8月以私募股权（PE）的方式入股鑫苑置业，之后全力推动鑫苑置业在纽交所IPO的进程。

万科总裁郁亮在一次论坛上曾透露一组数据：2007年全国地产企业直接融资额大约为1000亿元，其中300亿来自于A股市场，其余700亿均来自于海外市场。这700亿海外直接融资额中，各路PE资本无疑承当了一个主要角色。在国内信贷紧缩、地产商贷款无门的背景下，PE却向他们敞开了资金的大门。

在海外PE大举潜入国内地产业时，由国内资本组建的地产PE同样蠢蠢欲动。联华信托与工商联住宅产业商会合作成立的房地产PE——精瑞基金——正在展开一项200亿规模的资金募集计划，所募集资金主要投向房地产的Pre-IPO项目。

而另一只本土地产PE——天津领锐——的总裁严清更是直言不讳：“本土基金最好的发展时期到来了。”他做出此判断是有道理的，信贷紧缩进一步激发了地产商的资本渴求，而美国的“次贷危机”及中国政府的“地产限外令”使得海外PE大大受到束缚，这无疑给本土地产PE提供了一个绝佳机会。