谢逸枫：70房企万亿资金遭冻靠吃老本死扛
70房企负债600亿存货积压资金8479.40亿元
摘要：继被曝面临资金饥渴，融资受阻后，日前，陆续公布的上市房地产公司2010年年报再现“地雷”，70家上市房企经营活动产生现金流量净额为-683.72亿元，同比减少了246.58%！同时，存货同比大幅增长41.70%。根据WIND数据显示，截至4月6日，已经披露2010年年报的70家房企中，存货总额为8479.40亿元，这一数字与2009年同期相比，增加了2495.55亿元，同比增幅为41.70%。与之相对应的，是70家上市房企经营活动产生现金流量净额为-683.72亿元，同比减少了246.58%。
一方面是上市房企存货大幅增加，甚至已经超过总资产的增长幅度（WIND数据显示为39.64%）；另一方面则是经营活动产生的现金流量巨幅减少，减幅为-246.58%。毫无疑问，上市房企年报露“暗礁”，70大房企现金流滑至负600亿。
WIND数据显示，存货同比增幅在100%以上的上市公司包括了绵世股份、宁波富达、顺发恒业、西藏城投、万业企业以及华丽家族。存货相对于2009年同比减少的则是丰华股份、S*ST天发、广汇股份、广宇发展、津滨发展、深鸿基、ST珠江和上海新梅。“限购令”下，2011年上半年存货占比或将进一步走高，到了下半年，或许有开发商受制于资金压力而增大推盘量——彼时，降不降价或许不会再是使他们纠结的问题。基本上，存货同比减少的上市公司或为非主流上市房企，或为整合当中企业”，而存货大幅增加的企业则大多为重组不久后公司。
资深房地产专家，刀客地产顾问机构董事长谢逸枫表示，尽管今年一季度，不少大型房企通过降价销售、转向商业地产、进入二三线城市以及保障房建设等举措，仍然迎来骄人业绩，并继续拉大同其他房企的差距。在资金链受压的情况下，如果调控加紧，房价下跌预期就会抬头。
上市房企正在“被囤货”。WIND数据显示，截至4月6日，已经披露2010年年报的70家房企中，存货总额为8479.40亿元，同比猛增41.7%，甚至已经超过总资产39.64%的增长幅度。据统计，存货同比增幅在100%以上的上市公司包括绵世股份、宁波富达、顺发恒业、西藏城投、万业企业以及华丽家族。当然，也有一些上市公司存货同比减少，如丰华股份、广汇股份、广宇发展、津滨发展、深鸿基、ST珠江和上海新梅等。招保
万金”四大房企中，保利地产较为激进，存货同比增加了88.71%；金地集团、招商地产相对稳健，存货分别同比增加12.11%、27.04%；万科则比较中庸，存货同比增长48.01%。但万科年报称，截至去年末，在各类存货中，已完工开发产品(现房)仅占4.0%。
公开资料显示，深鸿基正在剥离旗下非房地产业务，力图向房地产主业转型；而丰华股份、广汇股份则是剥离地产业务的典型代表；津滨发展、S*ST天发则在转型中兜转——上述很多企业已慢慢将地产从主业中剥离，所以导致他们的存货是下降。WIND数据显示，四大房企中，最为激进的是保利地产，存货同比增加了88.71%；而万科则相对稳健，存货同比增加了48.01%。去年保利在资本市场上成功融到资金，因此可以规模扩张迅速”，而去年错过融资机会的万科在拿地的时候，日益谨慎。与此同时，2010年70家上市房企经营活动产生现金流量净额为-683.72亿元，同比减少了246.58%。
资深房地产专家，刀客地产顾问机构董事长谢逸枫认为，近700亿元的负现金流实际上是上市房企的负债，暗示了房地产公司债台高筑。但是，只要控制在90%以下，资金链属于可控制的安全范围，目前大部分房地产公司一直保持70%-80%负债率，说明开发商并不是很缺钱。靠吃老本，大房企至少可以支撑到半年以上，中小房企也可勉强顶到3个月以上。另外是即使面对史上最严厉的楼市调控，上市房企去年依然大赚。在A股上市的81家开发商目前的净利润超过400亿元，同比增长三成。
同时，这些开发商手中握有将近1800亿元的现金，但是在“富足”的背后是经营现金流的大幅下降。具有国内楼市风向标的万科虽然今年一季度业绩大幅飙升，但销售均价已经出现松动，同比有4%左右的下降。由于房地产属于资金密集型行业，在宏观政策的重拳调控下，企业资金现状越来越受到各方的关注。不过，数据显示，当前主流开发商的现金依然“充沛”。
根据中国证监会行业分类，目前有主营房地产的上市开发商有120家，已有81家公司公布了2010年财务数据。记者粗略统计后发现，由于去年火爆的市场销售，开发商业绩集体攀升，累计实现归属于母公司的净利润达到401.45亿元，同比增加了34%。数据显示，由于销售回款顺畅，而在项目投资中保持谨慎，万科2010年经营性现金流持续保持正值，目前持有货币资金远远超过167.8亿元的一年内到期借款。
而且在这81家开发商中，有31家企业的持有现金数量同比有不同程度的下降，其他均为上升，其中有18家房企的现金流同比翻番。在目前市场融资环境如此严峻的情况下，开发商拥有如此多的现金，原因是开发商在增加资金回笼的同时，谨慎拿地，重回走“现金为王”的道路。
资金问题或于下半年进一步凸显。事实上，自2009年以来，地价与房价齐飞，开发商手中握有大量预收款，一边大手笔拿地，一边大规模开发，这在某种程度上导致开发商的存货占比较高”。地方限购政策一出，尤其是以北京为代表的“最严限购令”下，不排除有些开发商延迟推盘的现象。上市房企的存货占比还会进一步增加”，但是，这并不表示开发商会在短期内出现资金风险。去年住宅销售情况良好，开发商手中掌握有大量的预收款，因此短期内、至少在今年上半年，开发商的资金的压力还不是特别大。
WIND数据显示，70家上市房企握有3428亿元的预收账款，同比增幅为65.15%；WIND数据进一步显示，70家上市房企公布的销售毛利率均值为37.89%——以此为标准粗略计算的话，70家上市房企所持存货净值应在6000亿左右。如果政府一方面加大对“囤地”的打击，一方面开发商推盘受阻，那么6000亿的存货将给开发商的资金流带来巨大的压力。
资深房地产专家，刀客地产顾问机构董事长谢逸枫表示，央行再一次加息。与此同时，一季度以来楼市成交量持续低迷，如果成交量在下一季度持续低迷的话，可能会有很多开发商的资金会表现出吃紧的状态，未来开发商所面对的压力或将不止于资金，更大的压力在于房价下降是否会成为一种趋势。对策转攻商业地产，布局三四线城市。尽管房地产业面临经济紧缩及行业调控双重压力，不少大型上市房企今年仍然取得了不俗的销售业绩。
4月7日万科公布了3月份的销售业绩，数据显示，今年1-3月，万科累计实现销售面积303.8万平方米，销售金额355.1亿元，同比分别增长144.61%、135.32%！金地集团2011年1-2月公司累计签约面积和签约金额也实现翻番，分别较上年同期增长127.5%、189.8%。相对落后的保利地产1-2月签约面积也实现同比增长15.75%，签约金额则同比增长55.14%。
中国房地产测评中心共同发布的“2011年一季度房企销售榜”指出，上榜企业在三四线城市布局的优化，以及在商业地产方面转型的成功，成为销售不错的主要原因之一。事实上，保利地产欲在未来3年内将商业物业的投资逐步提高到占总体投资比重的30%。保利在年报中称，“2011年将推进商业地产平台整合，有计划地增持国家中心城市的商业地产。”招商地产与金地集团则纷纷成立旗下商业地产公司，连一向专注于住宅地产的万科也对商业地产跃跃欲试，一季度商业地产贡献约40亿元，占比达13%。
资深房地产专家，刀客地产顾问机构董事长谢逸枫认为，未来趋势是房企的资金链受压将增加降价压力，虽然今年一季度房企的销售保持强劲，一线房企的亮丽业绩并不代表现金流就很充沛，扣除土地出让金、银行负债利息以及其他一些费用之后，可能还呈净流出。在资金亟须回笼的压力之下，万科、恒大、绿地、绿城等房地产企业已经开始降价销售，并采取控制拿地、施工进度，推迟开盘、封盘等措施。
上市房企资金正在趋向恶化，但暂时并没有破产的风险。国泰君安房地产分析师沈莉在其最新的研究报告中指出，根据国家统计局数据，2011年至今为止投资资金没有缺口，还有4000亿元盈余。因此，如果开发商不忙于购买土地和新开工项目，则破产风险较小，暂时并没有破产风险。虽然开发商目前还非常“富足”，手中持有大笔的现金，但随着成交量的连续萎缩，成交均价已经开始松动。如具有风向标杆的万科今年一季度销售均价出现4%左右的下滑。如果成交继续走低，未来越来越多的开发商会选择调价。
资深房地产专家，刀客地产顾问机构董事长谢逸枫称，加息使房企融资成本上升，加之在资本市场再融资遇阻，银行贷款额度萎缩，如果销售连续一个季度下降50%-60%，资金链就存在断裂的危险。据国金证券在周二的一份研报中透露，目前房地产信托的实际利率已经上升至15%-18%。一旦存货积压三个月以上，在目前限购令的背景下，房企的资金链无疑显得十分脆弱。万科在年报中指出，未来一段时期，行业资金面紧缩将成为大势所趋。
房企拿地速度的锐减印证了万科的观点。根据中指院4月6日公布的数据，2011年一季度，全国120个城市共成交土地4372宗，环比减少21%，成交土地面积环比减少31%。楼面地价方面，一季度，全国120个城市平均楼面地价1225元/平方米，环比下跌15%。北京一季度的土地出让金仅为去年的32.7%，楼面价格下降了49%。
4月7日，国内地产龙头万科公布了其3月份的销售情况却显得非常乐观，该公司3月份实现销售面积83.5万平方米，销售金额93.3亿元，同比分别增长64.5%和47.8%。而且2011年一季度累计实现销售面积303.8万平方米,销售金额355.1亿元，分别同比增长144.6%和135.3%。在靓丽的销售业绩背后，万科的销售均价已经出现松动。根据其发布的公告，万科今年1月份的销售均价为12152.36元/平方米，而3月份为11173.65元/平方米。不过，2月份仅是11074.68元/平方米。如果说今年前三个月的价格属于正常波动，那么整个一季度的销售均价却同比出现明显下降。
资深房地产专家，刀客地产顾问机构董事长谢逸枫大胆预测，包括开发商再融资、重组等政策调控短期难有松动，在市场销售连续走低的情况，更多的开发商将调整销售价格，保证市场资金回流。如果住建部再收紧土地增值税，推广房地产税至其他城市，同时，国务院将房地产项目资本金上调至35%，并且央行在二季度再次加息，我估计2/3以上的房地产企业都将扛不住。
注：本内容比如发表于南方日报和证券日报及每日经济新闻报等第一财经日报。